碧桂园大肆举债撑大销售规模 财务负担急剧增加
2016-08-29 13:58:58 来源:投资者报 评论:

  正值夏末秋初的时节,早晚温差加大。

  此时,也正值上市房地产企业发布2016年半年报,根据上市房企所公布的半年报业绩来看也是冷暖交加。

  一方面,上市房企整体的净利润依然延续不断下滑的趋势;另一方面,部分上市房企业绩尚好,甚至还上调了全年销售目标,碧桂园就是其中之一。

  今年上半年,碧桂园排名再次进入行业前三。这一幕似曾相识,三年前碧桂园曾跻身千亿房企,三年后再次跻身前三。这一次,碧桂园得益于中小城市房价上涨的大环境。

  一直有着“三四线城市之王”的碧桂园对于一线城市将有着怎样的规划?面临着年底即将归还的166亿元永续债,接下来的碧桂园将采取怎样的措施还债?对此,《投资者报》记者采访碧桂园相关人士,得到部分解答。

  规模增长但毛利率下降

  根据碧桂园半年报数据显示,2016年上半年碧桂园总收入约574亿元,同比增长21%;销售金额为1250亿元,同比增长129%;合同销售面积约1564万平方米,同比增长85%。从而,碧桂园成为第三家半年销售破千亿的上市房企。

  对于这一表现,碧桂园总裁及执行董事莫斌表示:“千亿之上只是一个新的起点。”

  在年初之际,碧桂园公布全年目标时表示,要以1680亿元的目标跻身1500亿元房企阵营。现如今,碧桂园又将全年目标提升为2200亿元。

  碧桂园业绩的高增长主要是得益于2016年上半年市场的火热,“五一”期间碧桂园全国11盘同步开盘,3天认购金额超过160亿元,其中4月30日当日的认购突破100亿元。

  此外,在海外市场碧桂园的“森林城市”已售部分净利率水平高于国内,截至目前推货量为127亿元,销售金额也超过100亿元。

  据碧桂园相关人士介绍,今年上半年“森林城市”的毛利率是21%,该项目的销售均价为7999元,这个销售价格比结算时高出1500元。

  销售收入是衡量房企规模的核心指标,然而毛利率才是衡量房企竞争力的重要指标。虽然碧桂园总体的规模在快速增长,但其盈利指标却有所下降。

  根据半年报数据显示,碧桂园的毛利率和净利率指标有所下滑。2016年上半年碧桂园的毛利率为21%,同比下降2.2%;净利率为10.8%,同比下滑0.6%;核心净利率为8.6%,同比下降1.7%。

  不过值得注意的是,碧桂园今年上半年在香港市场股价的表现还可以。

  《投资者报》记者根据wind数据统计显示,1月1日至8月24日,碧桂园上涨了21.7%,而同期恒生指数的涨幅为4.14%。同样在香港上市的龙湖地产、恒大地产和华润置地分别上涨6.92%、下降16.72%和下降6.42%。

  一线城市重在参与

  碧桂园想要实现2200亿元的目标,拿地必然是最重要的选择。

  回看碧桂园上半年拿地情况,其上半年获得土地预期建筑面积为4385万平方米,总地价728亿元。

  截至6月30日,碧桂园国内可销售的面积为1.17亿平方米,其中有52%瞄准一二线城市,另外48%深耕三四线城市。

  据碧桂园相关人士介绍,接下来碧桂园的目标市场为一二线城市的新购土地占比达62%。下半年土地获取现金支出预算大概四百亿,将继续加强一二线城市的战略布局,深耕三四线城市核心地段。

  莫斌认为,碧桂园在三四五线城市的定位是改善型需求,这些需求是存在的,只是暂时没有提供出相应的产品,只要碧桂园抓住这些需求,三四五线城市还是大有可为的。

  在碧桂园2016年上半年业绩发布会上,碧桂园联席总裁兼执行董事朱荣斌表示:“对于一线城市的土地,碧桂园一直都说审时度势,公司的要求是做一个成一个。”

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