水井坊卖地旧事起波澜 接盘者铸信地产索赔2.18亿
2016-08-22 15:08:53作者:党鹏 来源:中国经营网 评论:

  白酒行业日渐复苏的市场,让即将发布2016年半年报的四川水井坊股份有限公司(600779.SH,以下简称“水井坊”),或将交上一份靓丽的报表。

  但在近日,成都铸信地产开发有限公司(以下简称“铸信地产”)的一纸诉状,将水井坊推上了被告席,并索赔超过2.18亿元。事件源于2013年年初,铸信地产收购水井坊旗下子公司及其535亩的土地。“是馅饼还是陷阱?”铸信地产负责人表示,当初看似收购价格较低,但因为水井坊隐瞒其缴纳土地出让金不足的事实,导致公司在后期报建过程中补交并造成巨大损失。

  对此,水井坊董秘田冀东表示,一方面之前经办此次交易的领导已经离职,另一方面水井坊将发布半年报,目前属于缄默期,不便置评。

  退地卖地瘦身

  2013年1月18日,水井坊总经理柯思明递交了正式的辞职报告。虽然他所领导的水井坊在2012年仍然实现了16.36亿元的营收,3.38亿元的净利润,但随后的2013年和2014年,水井坊营收突降为4.86亿元和3.65亿元,净利润-1.54亿元和-4.18亿元。根据交易所规定,公司被实施退市风险警示。

  由此,虽然“洋高管”柯思明离职,美国人大米接手,他们在控制成本上却一脉相承,就是迅速剥离白酒以外的业务,同时在管理成本、营销成本上“痛下杀手”。

  “外资企业在成本控制方面,确实是采取的雷霆手段。”白酒行业观察家杨承平表示。

  实际上,早在2012年12月,水井坊就将原来计划建立包装生产基地的500余亩土地退还给了邛崃市政府。随后,在2015年9月,水井坊公告称,决定终止邛崃项目,不再按原计划继续投资建设。只保留已建成并投入使用的一期一区和其他部分必备地198.43亩,其余未开发的644.25亩土地使用权退回邛崃政府。

  此外,水井坊还剥离了房地产业务。2014年6月7日,水井坊发布公告称,注销成都兴千业房地产开发有限公司。实际上该公司在成都只操作了一个项目——蓉上坊。同样具有房地产业务的,还有水井坊旗下成都聚锦商贸有限公司(以下简称“聚锦公司”)。

  根据2012年5月31日水井坊发布的《聚锦公司100%股权转让项目竞价比选转让操作指引》,该文件显示,水井坊将转让聚锦公司100%股权,公司原有的白酒业务已经剥离,其名下只有位于成都郫县的两宗总面积535.24亩的土地。

  据悉,该地块原为工业用地,当时拥有一处约263亩的白酒罐区设施。在2008年12月,该地块由聚锦公司变更为住宅用地,取得土地总价款约5.02亿元。在上述文件中载明:“容积率≤2.4”“交易标的不存在涉及有关资产的重大争议”等。

  “经过三轮比价,铸信地产以最高价格和最优的方案,击败了其他5家符合条件的公司,取得了聚锦公司100%股权。”铸信地产介绍说,在2013年3月,他们与水井坊签订转让合同,其付出的总成本是6.76亿元,其中包括股权转让款2.24亿元,代原聚锦公司偿还控股股东水井坊和水井坊营销公司借款4.52亿元。

  “本次交易后,将有利于公司集中优势资源,做大做强主营业务,增强公司持续、稳健的经营能力。”水井坊在公告中如此写道。

  馅饼还是陷阱

  交易完成后,在成都业界一度引起争议。当时,有业界人士评估,该地块所在区域的土地价格,较低评估价为155万元/亩,但以铸信收购的总价款计算,土地资产的价格约为126万元/亩,水井坊此次出售或有低价转手资产嫌疑。

  就此,当时担任水井坊董秘的张宗俊及财务总监李直曾向外界解释称,公司获得这宗地时,它并不是标准的熟地,片区房地产开发滞后,房地产开发所需的基础设施并不具备。此外,郫县一般住宅地块容积率均为3~4,而该块地的容积率只有2.4,加之周围还有一个尚未搬迁的气象站,使建筑物限高,因而实际的开发价值可能相对更低。因此,公司顺应市场做了调整,但仍实现了税后净利润约9000万元的收益。

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