上市房企进入“中报季” 透露了什么秘密?
2016-08-19 10:38:57 来源:中国经营网 评论:

  【中国经营网综合报道】由于与老百姓的生活密切相关,房地产市场一直是一个备受关注的领域。而如今一年的时间已过大半,上市房企也即将进入“中报季”,市场的关注点自然更加聚焦于此。

  此外,在目前重点城市限购政策进入新一轮收紧通道的背景下,今年的“中报季”看点不少。

  房企偏爱一二线城市

  8月17日,,三家在港上市的内地房企SOHO中国有限公司、龙湖地产有限公司、旭辉控股集团有限公司几乎同时公布了今年上半年的“成绩单”。

  根据中报,今年上半年,龙湖签约额约为385.9亿元,同比增长78.4%,再创历史新高。分区域看,该公司在长三角、西部、环渤海、华南及华中区域的签约额占比分别为48.8%、20.4%、17.9%、11.7%及1.2%。粗略统计发现,今年龙湖的销售结构中,96%的贡献来自一二线城市,而2015年,龙湖在一线城市及重点二线城市销售额占比也高达77%,比2014年相比提高了3个百分点。无独有偶,旭辉集团2016年上半年完成合同销售金额276亿元,同比增长163%,该公司有约77%的销售收入来源于上海、苏州、南京、合肥、杭州等长三角区域城市,有97%的销售收入来源于一二线城市。

  券商也关注到了上市房企的这一趋势。中信建投研报指出,有成长表现的房企具备一个共性,即在过去两年间加大对主流城市的布局,例如新城控股、华发股份、首开股份等,藉由长三角以及环渤海的提前布局,同比增速均超越200%。该研报称,目前房企区域战略趋同,专注一二线主流城市业已成为业内共识。然而,共识之下也导致拿地难度不断提升,一二线城市面粉贵于面包,房企在规模与盈利之间进退维谷,唯有时间换空间;三四线城市无人问津,区域整体低迷抬升去化风险,房企断不敢贸然,扩张难题有待破解。

  的确,在重点城市土地供给有限的现实下,房企对一二线的偏爱客观上推高了土地的价格。8月17日下午,融信中国以110.1亿元的价格摘地的消息在业内传开,该静安区中兴社区两幅地块折合楼面价超过了10万元/平方米,这一价格瞬间刷新了全国最高单价记录,也刷爆了地产人的朋友圈。

  而据新城控股高级副总裁欧阳捷分析,“地王”背后,房企的金主是银行、保险、证券等金融机构,都是金融行为。而M2(广义货币供应量)杠杆作用也越发明显起来,机构的资金都是放了杠杆的,手上的钱不能躺着睡觉,实体不景气,面对资产配置荒,房地产还是相对优质的资产。

  目前来看,房企几乎把风险都转嫁给了金融机构,房企投资变成了无风险投资,地价多贵也不足为奇了。

  知名地产专家薛建雄介绍,这些拿“地王”的房企资金成本很低,即便拿了“地王”,可以先扛着,等N年后房价涨上去了再卖。

  中原地产分析师张大伟认为,这类拿地企业有着一个共同特征:资本运作能力超群,本轮“地王”潮中的闽系房企普遍拥有雄厚的财团背景,同时涉足银行、金融等领域,平均融资成本低,而且民间资本实力雄厚。

  2014年,金茂的上海大宁“地王”因为踩准了上市节奏,首次开盘单价便达到9万元/平方米,一举成为上海的豪宅标杆之一,但其余几个“地王”项目,距离盈利还遥遥无期。高周转高杠杆模式下的融信,此次拿地后,未来将推出何种产品,也成为众人关注的焦点。

  薛建雄表示,除了金茂的逆市而上,其他开发商便只能通过拉长开发周期、改规划增容积率、打造高端产品等方式来寻找解套的可能。

  从中原地产的统计数据来看,截至2015年底,2013年及以后成交的“地王”多数仍处于尚未销售状态,甚至有部分“地王”最终遭遇退地甚至被收回。

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