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樊纲:论房地产税与长效机制
2017-08-11 16:26:39 来源:中财网

房地产税之所以是一个长效机制,同时是一个内在稳定器,其实是两个原因,大家说得比较多的是把未来要交的税逐步交,而不是在地价当中一次性交出去,这是收入流的改变。

房地产税为什么能减少投资需求呢?是因为这样的一种交税的办法,一次性的收这个税,因为公共品供给、环境、道路等等公共设施的提供,都是需要成本的,你要为这个公共成本付费。

  当你现在想这个问题的时候,现在征这个税的时候,往往根据现在的重置成本征税。而未来这个GDP是要上涨的,土地的价格是要随着GDP不断增加的,其它各方面的成本也是会增加的。按照现在的标准收费,你就低估了未来这个公共品的价值,等于给购房者让了一大块利,让的这块利就足以使购房者买这个房子等着未来升值,而不去做任何租赁的事情,这是一个重要的问题。

  另外一点,房地产税是跟着房价走的,有的国家是跟着租金走的,无论如何,房价涨了,租金涨了,当市场的需求高的时候,你要付出的税也就跟着涨了,这时候人们就会调整自己的需求,有的国家房地产一出泡沫,他要交的房产地税比自己的工资都多了,他一定要卖大房子,换小房子,增加市场供应,这是一个内在的稳定器。

  说一些具体的问题,一个是怎么实施房地产税,这一块讨论了很多年,我把我的观点再说一下,我的建议是,借鉴中国改革的宝贵经验。

  中国的宝贵经验是什么?新人新办法、老人老办法,双轨过渡,有一个过渡期,增量改革,这都是中国改革成功的经验。

  新房新办法,20年过渡,老房子钱已经交过一轮了,他交的那个税有20年的时间折现大概都折现没了,20年之后再征税,对那些老房子是合理的。

  现在大家说的这些利益问题,什么灰色楼房的问题,什么送礼的问题,20年内你爱怎么解决就怎么解决,20年的时间慢慢解决,别让这个问题拖了房地产的后腿,别让历史包袱拖现在的后腿,过去的泡沫已经发生了,重要的是未来发生不发生泡沫,重要的是未来的房价,不要管过去那些事情。

  然后适当的有些减免,这个我跟过去的想法可能不太一样,以前我主张是根据人头减免,现在我主张根据房子的价值减免,你在控制每家只有一套房子减免的情况下,低价的房子减免比较合理,使低收入阶层的住房成本稍微低一点。

  这样两大既得利益人群的权益得到了保护,第一是旧房子,第二是低价的房子适当减免。

  然后借鉴国际的经验,不同的地方有不同的做法,包括我们的房地产税究竟有多高,定在什么位置上,经常有人说房地产税没什么用,我们试行了两个城市也没什么效果,你试那个豪宅0.1%、0.2%的税,它当然没有效果,天下没有不起作用的价格,只有不够高的价格。

  全世界的房地产税大概0.8%到2.8%之间,美国有的地方超过3%,但是多数都没有超过3%。根据不同的区域、不同的地方,不同的税种,英国都是实行累进税的,房子价值比较低的除了减免以外,房地产税税率也比较低,价值越高的税率越高。

  我从媒体上看到一个消息说,英国最高一等的房地产税是17%,意思就是说你要买5000万英镑的豪宅,每年要交800万英镑的税,你得真是土豪,你得真是有钱,你才上得起这个税。

  有人说要出台房地产税就得估价房子的价值,当然是这样,全世界都是这样的。我母亲是学建筑的,解放前在上海做的工作就是给房子测量、估值,中国以前都有房地产税的。

  而中国的房地产税估值现在是世界上最容易的,老拿这个问题说事是没有道理的。为什么最容易?我们城市里哪有几栋独特的房子?独特的房子得一栋一栋估值,我们一片小区大概的价格都知道,算算楼层、朝向就可以了,在中国给房子估值是最容易的一件事情。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

樊纲

现任中国经济体制改革研究会副会长,中国改革研究基金会理事长,国民经济研究所所长,中国(深圳)综合开发研究院院长。经济学博士,北京大学汇丰商学院教授 、中国社会科学院研究员,国家级有突出贡献的中青年专家;主要学术专长是理论经济学,长期从事经济学研究。