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樊纲:论房地产税与长效机制
2017-08-11 16:26:39 来源:中财网

  这里涉及的真正的是法律问题,是法律的保障问题,保障租者的权利,保障租客的权利,其它国家都有很多法律保障。

  加上我们的居住问题,我们是个人租赁为主,还是企业租赁为主,怎么能够形成一种良好的市场机制,这里面有很多问题确实值得讨论,总之一大串的问题是供给侧的问题。

  最后讲讲需求侧。需求侧首先要讲一个问题,我们有大量的合理需求,今天早餐会的时候我们的房地产商在讨论是不是还有10年、20年?房地产还有没有发展前途?

  我记得前几年有些经济学家论证中国以后就是低中增长了,不要再想什么7%、8%以上的高增长,其中一个重要原因就是需求没有了,以前有住房需求,现在住房自有率已经这么高了,已经盖了那么多房子,怎么还会有需求?

  你要看看中国的各种区域的人群的住房自有率确实很高,农村可能是最高的,达到了80%,小城镇80%,中等城市80%,大城市也有80%,这么一看确实好像住房需求没了。但是我们正处在城市化进程当中,我们正处在经济发展、收入增长的过程当中。

  不光是城里的人收入提高了要改善居住,这是改善性需求,不是刚性需求。刚性需求是指我家有了一个孩子,或者两个孩子,两口变四口了,我的房子要大一点,这是刚性需求。我说的是一个城市化进程当中的合理需求,就是迁移带来的需求。

  农民要进城,在小城市买个房子,小城市的人要到中等城市,在地级市买个房子,地级市的人要到省会买个房子,省会的人到北上广深买房子。

  这里再强调一下城市化的问题,从过去30多年城市化进程当中的人口迁移,主要进了大城市,这就是城市化带来的住房需求,一样是合理需求。

  大城市人的收入在提高,他要换房子,他要改善居住条件。你说大家有没有房住?都有房住,所以这个不叫刚性需求,房价高他就不买了,他就不到那儿去了,这是他的合理住房需求。

  投资需求在一定意义上也是合理的,只不过我们纯粹为了未来的房子升值,跟住完全没有关系,他也不是为了租,那可以说是不符合合理需求这个范畴。

  但是我们想想这个市场,在城市化进程当中,在人口迁移过程当中,在人们进大城市的这个过程当中会产生大量的需求。在这个意义上,我觉得房地产市场的发展还远远没有结束。

  这里面的问题在于怎么形成一些长效机制,使得这些需求更多的是属于这种合理性需求,也就是住的需求,而不纯粹是炒的需求。那些人买了房子出租也是住,不是自己住,是为了别人住,这样也是合理的;完全不住,放在那里等着升值的,从房地产的角度来讲确实是缺乏合理性。

  这里我再区分一下在这些问题上什么是短期政策,什么是长期政策。供给侧基本都是长期的,我们研究经济增长、经济发展,那些因素都是长期的因素。

  唯一的一个短期因素,供给侧的短期的政策,就是去库存、去产能。

  一个人长成劳动力,这是增长因素,需要18年、20年的时间;长着长着长出一个瘤子,要去掉这个瘤子,大概一上午做个手术就结束了,它属于短期的。

  需求侧更多的是短期的,我们的货币政策、利率、贷款的控制,加上限购,可以很长时间实行限购、实行控制投资需求的政策,但是属于短期因素,不属于长效机制。

  在需求侧最重要的长效机制就是房地产税,就是住房的保有成本。你租出去了,不是你持有了,这个成本就降低了。但是无论如何,你有这个地产,你要付这个成本,然后逼着你要去租,你不租的话,你就会不断地亏损。提高你的保有成本,这就是房地产税的最基本原理。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

樊纲

现任中国经济体制改革研究会副会长,中国改革研究基金会理事长,国民经济研究所所长,中国(深圳)综合开发研究院院长。经济学博士,北京大学汇丰商学院教授 、中国社会科学院研究员,国家级有突出贡献的中青年专家;主要学术专长是理论经济学,长期从事经济学研究。