专栏首页>樊纲
樊纲:解决高房价问题要靠房地产税
2017-01-19 14:52:08 来源:新华网

 中国城市两极分化是如何形成的?  两极分化是指人口流出城市和人口流入城市,人口流入特别集中的城市就会出现各种暴涨局面,包括住房的供给和需求关系。比如有的城市六年前研究资源约束,提出这个城市只能养活八百万人口,结果现在人口达到了两千一百万,这个城市肯定会出现供求关系紧张,包括交通、公安、社会保障等等一系列社会公共服务都会不足。
  那么,小城市的房地产是怎么回事呢?2004-2007年房地产过热,2007年出了国几条把房价压下去,2008年北、上、广、深等大城市房价跌得很厉害。于是许多小城市地方政府纷纷招揽房地产商去做投资,因为大城市限购,小城市不限购,不少房地产商包括一些知名地产商都跑到小城市拿地,在二三四线城市建了一些房子,以为这些地方将来也能像大城市一样房价上涨。结果发现,房子盖好了但人却走光了。
  城市的两极分化,一方面是人口大量涌入导致供求关系严重失衡,另一方面是人口不断流出,供求过剩需求不足。暴露出城镇化政策包括现在的做法出了偏差,违背了人的迁移规律,违背了城市化、工业化的规律。城市化、工业化是人的行为,人的行为的基本逻辑是要追求就业,追求收入,追求改善的生活。而我们老是逆着走。
  中国属于快速工业化国家,类似于韩国和日本。我们用了50年时间,工业化达到了80%多,现在还在继续工业化,这个历史的进程还很长。这50年会出现一个什么情况呢?人口进到城里来了,但是退休的人群还没有形成。
  第一代有钱的退休人群正在形成,我说的有钱并不是说很有钱,至少中产阶级。他们想着现在房子便宜,赶紧买了等退休回来住。海南的发展应该是等到第一代有钱的人退休以后,目前这一代人还没有形成呢。
  所以在这个阶段,加上中国地域辽阔,很多小城市不在大城市群里,发展就会遇到困难。从目前看,一些小城市可能就是要随着人口迁出逐渐消亡,但是我相信它们当中的大多数没有到发展的时候。目前就是人口迁出的时候,而人口迁出也是一种发展。假定你就是那些资源,原来那么多人,分母那么大,人均GDP、人均收入就上不去。人口迁移有两个效果,到人口聚集地增加了分母,在人口流出地减少了分母,减少了分母整个分数就大了,同样的收入分到每个人头上就高了,就可以提高收入。
  一是小城镇的人口少了,但是人均收入可以提高;二是如果能保护好老宅,保护好当地的生态和特色文化,就为将来人口回流做好了准备。
  我们应该顺应人口迁移规律和城市化规律。腾出更多的土地发展大城市,包括这些城市周边的小城镇、卫星城等。
  从这个意义上讲,遵循规律,破解难题,需要做大量的调整,不仅仅是简单的控制房价、限购,还包括一些最基本的、更深层次措施,包括设立财产税、房产税、经济制度、经济手段,还包括要调整我们的城镇化发展战略。
  著名的社会学家费孝通的博士论文是调研小城镇的,据说他临终前两年曾经对他的学生说,也许在中国小城镇这条路可能走不通。不同的历史阶段对不同的问题有不同的认识,今天我们讲这个问题可能看得更清楚一些。现在我们的大城市房价暴涨,小城市却有那么多的积压,一眼望不到头的房子也没卖出去几套,因为肯定没有人在那儿买。
  一是发展房地产首先要想那个地方能创造多少就业,没有创造就业,搞了房地产最后结局都是一样的。然后还要看位置在什么地方,是在城市群里面,还是城市群外面,小城镇并不等于二、三、四线城市,小城镇指在是大城市群之外的。
  二是我们暂时改不了粮食要自给自足的现状,但是我们可以提高城市容积率。
  三是我们的土地分配可以改变,大城市和小城市之间的关系可以改变,这是我们政策战略的配套;四是要进一步深化农村改革,土地确权,土地能够流转,在城市化的前提下,尽可能的把多出来一部分土地特别是宅基地,流转出来成为城市土地供给的一个组成部分,来缓解房地产的问题。
  我们城镇化发展战略不改,我们的容积率不改,农村土地制度不改,这些问题就会持续加大。总觉得需求太大供给太小,就只能抑制需求,限购不是通过供给方解决问题,而是抑制需求。抑制需求是有道理的,特别是投资性需求。但是现在房价高到社会承受不了,是因为确实需要购买住房的老百姓越来越买不起房了,这就影响到国计民生了。
  如果保证房子有限的供给,只供给那些要住的人,而不供给那些要炒房的人,这是限购的逻辑。可不可以不搞限购呢?当然可以。限购只是一个行政手段,而且是非常严厉的行政手段,只有中国搞得了,其他国家搞不了,因为有钱不让买房子,是没有道理的。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

樊纲

现任中国经济体制改革研究会副会长,中国改革研究基金会理事长,国民经济研究所所长,中国(深圳)综合开发研究院院长。经济学博士,北京大学汇丰商学院教授 、中国社会科学院研究员,国家级有突出贡献的中青年专家;主要学术专长是理论经济学,长期从事经济学研究。