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樊纲:地价太高为什么还要拿?
2016-12-09 14:45:54 来源:澎湃新闻

第二个似是而非的观点,很多房地产商说,房价高是因为地价高,现在的地价高于过去的房价。那我就问一个基本的问题,各位都是做企业的,这地价不是你拍出来的吗?你要不预计未来的房子卖得比现在好,你为什么拿这个地?是因为我们现在的地再不拿,我们没活干了?

所以作为专业人士,就不要再讲这些外行的话,这听了多年了,今年好像这个问题还特别严重,大家都抱怨地价太高了,你嫌高可以不要拍。对市场的分析,对市场的预期,很多不是老百姓市场,很多是因为我们内部在引导,引导房价涨上去。包括我听媒体人的一些讲话就是,高了就好,引导它往高了走。二三线城市现在有一个普遍说法,说房价高了才能去库存,你要再把房价涨上去,你能把人留下吗?可能会暂时解决一部分库存问题,但是根本问题你能通过房价高去解决吗?大家买了那个房子将来有人租吗,有人接手吗?所以我们需要冷静地、深入地分析这些问题。

我个人很赞同关于房地产要有春夏秋冬这个概念,房地产有些波动,在一定意义上是正常的,这也是我们洗牌的时候,也是优胜劣汰的时候。

房地产火的时候没有人干这些事,这跟其它行业不一样,其它行业有库存了,大家要去库存,兼并重组、产业集中度提高。在经济过热的时候,这些事没人做,都有碗饭吃,谁都不做这个事情,市场经济的某些职能正是在这个低谷发挥作用。

我们的房地产现在还不算低谷,一二线是房地产的主体,现在这个主体已经进入了新的阶段,当然现在逐步在平稳,其中有政策的作用。但是我们要从更深的一些层次上去思考这些问题,而不是停留在一些表面现象上。

今天我想讲的主要问题就是,回想过去的一年,最大的一个房地产现象,就是两极分化问题,一二线和三四线分化差距的问题。

这个话题过去也讲了多年,是城镇化战略的偏差问题。到了这次出现两极分化之后,我说我们到了再反思这个问题的时候。所谓城镇化和城市化,你要抠字眼的话,没有什么大的差别,都是农民要进城,但是在实际执行当中,在指导思想上,在政策落地上,这两个是有差别的。

特别是我们多年的城镇化的基本思路是限制大城市发展,鼓励小城镇发展,结果是大家还是往大城市走,大城市的规划一再突破,刚做一个500万人的,接着就有1000万人了,深圳前两年做一个800万人的规划,现在已经是2100万人了,土地也受限制,公共产品也受限制,基础设施建设做的规划小而又小,结果就是大家都很拥挤,房价飙升。

另一端,在一些小城镇,好的想法是我们到小城镇发展产业,去创造就业,结果小城镇没这个功能,企业到哪儿去发展?它要根据各种条件。人往哪儿走?人是有理性选择的,是趋利避害的,要找就业,要找收入,找比较好的收入的就业,小城市提供不了,结果小城市楼盘建成之日就是人口走光之时。

所以这个基本的问题是违背了城市化的基本规律,城市化在早期阶段一定是人往大城市走,因为大城市提供聚集效应和规模效应,才能使更多的产业发展,更多的就业能够提供,包括人的聚集带来服务业的发展,人的聚集带来了时尚产业,带来了各种文化的发展,这是年轻人所需要的。

所以你说人往哪儿走,你就问问你的孩子,你还不用问城里的孩子,你问问农村读过高中的孩子,他会留在小城镇吗?别说你去了,他都不去,这是城市化的规律。

大家说,现在发达国家有很多小城镇,也有很多的发展。这些年发达国家其实也是特大城市的发展,他为什么有很多小城镇,大家去看了都觉得很欣赏?西方的工业化跟我们的工业化进程有差别,西方在两三百年的漫长的时间里面实现了工业化和城市化,在这个过程当中,这些劳动力也是到大城市去,但是二三十年之后,就开始有退休的人了,特别是在有社保以后,退休的人慢慢回到了老宅,去买个别墅,不必去到城市拥挤,回去追求乡村生活,这时候他把社保,把高收入带回了农村,带回了小城镇,这样就把小城镇和一些村落都发展起来。

*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

樊纲

现任中国经济体制改革研究会副会长,中国改革研究基金会理事长,国民经济研究所所长,中国(深圳)综合开发研究院院长。经济学博士,北京大学汇丰商学院教授 、中国社会科学院研究员,国家级有突出贡献的中青年专家;主要学术专长是理论经济学,长期从事经济学研究。