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樊纲:楼市里几个似是而非的谬误
2016-08-18 11:26:04作者:樊纲 来源:华夏时报

樊纲:楼市里几个似是而非的谬误

  8月11日,2016博鳌房地产论坛正式开幕。著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲发表了精彩演讲,提出了很多值得思考的观点。

  中国实现工业化阶段一定是首先发展大城市

  首先他指出中国实现工业化阶段一定是首先发展大城市,城市化早期阶段是人往大城市走,因为大城市提供聚集效应和规模效应,能使更多产业发展,提供更多就业机会。而中国多年的城镇化基本思路是限制大城市发展,鼓励小城镇发展,结果是人口仍往大城市流入,造成人口拥挤,房价飙升;在部分小城镇,却没有促使人口发展产业,创造就业的功能,结果小城市楼盘建成之日就是人口走光之时,这违背了城市化的基本规律。

  谈到发达国家小城镇发展经验,樊纲分析,西方工业化与中国工业化进程有差别,西方城市化率在80%左右,小城镇、村落发展稳定。另外,他还称,发达国家也是发展特大城市,特大城市经过两三百年发展实现了工业化和城市化,其中进入到大城市的劳动力在退休以后,将自己的社保,收入带回农村和小城镇,促进了小城镇和农村的发展。

  所以小城镇首要应该解决的问题是人口回流问题,并非把小城镇做大规模的时候。“现在小城镇的任务是保护好生态,保护好历史,保护好那些老宅,保护好那个文化,为将来的人口回流打好基础。”

  针对现在在房地产流行的两个似是而非的观点:房地产价格飙升是因为货币流动性多和房价高是因为低价高。樊纲认为:

  楼市暴涨不能简单归结于货币超发

  这一轮的房价暴涨不能简单归结于货币超发。如果说买房的钱多数来自贷款,可以说是超发,但如果买房的首付有收入基础,那就值得分析。

  “货币是到处都流通的,像水一样漫灌,漫灌的含义就是无缝不钻,食品缺了食品涨,汽车缺了汽车涨,股市火的时候股票涨,房价也是一样。但这是一个一般条件,是一般的现象,某个市场的暴涨或暴跌得由这个市场的特殊问题去解决和分析。”

  在一二线城市暴涨的同时,另一些城市同样面临着去库存的问题,所以房地产市场的暴涨需要综合很多因素去分析,并不能简单归结于货币超发。

  针对接下来是否会出现降准、降息这样的货币宽松政策时,樊纲指出,现在都在强调要回归中性,回归中性就意味着不扩张、不收缩。

  “有时为了不收缩,可能会降准,比如外汇储备少了,基础货币少了,国家为了保持基础货币不变,也许会降准,放一点货币出来,但这不等同于扩张,只是为了防止收缩。所以不能简单地说,降息降准就是扩张性政策,有时降息或者降准只是为了防止收缩。”

  开发商嫌地贵为什么还要去拿地?

  第二个似是而非的观点,就是房价高是因为地价高,现在的地价高于过去的房价。樊纲对在场开发商提出反问:“诸位都是做企业的,这地价不是你拍出来的吗?你要不预计未来的房子卖得比现在好,你为什么拿这个地?”对市场的分析,对市场的预期,很多不是老百姓市场,很多是因为我们内部在引导,引导房价涨上去。”

  樊纲表示个人很赞同关于房地产要有春夏秋冬这个概念,“房地产有些波动,在一定意义上是正常的,这也是洗牌的时候,这也是优胜劣汰的时候。市场经济的某些职能正是在这个低谷正在发挥作用。”


*文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

樊纲

现任中国经济体制改革研究会副会长,中国改革研究基金会理事长,国民经济研究所所长,中国(深圳)综合开发研究院院长。经济学博士,北京大学汇丰商学院教授 、中国社会科学院研究员,国家级有突出贡献的中青年专家;主要学术专长是理论经济学,长期从事经济学研究。