调控高压之下:房企拿地现“鲸吞效应”
2017-05-19 11:04:26 来源:21世纪经济报道 评论:

调控高压之下,房地产市场分化愈加明显,尤其是土地市场。

中原地产研究中心统计数据显示:2017年前4月,典型16家标杆房企合计招拍挂拿地金额为4329.5亿,大约占销售金额10837亿的40%。值得关注的是,企业之间分化非常明显。剔除恒大、碧桂园、万科三家3000亿房企,其他13家企业拿地销售比高达55%。而部分企业甚至高达100%。整体看,积极拿地企业主要集中在第二梯队企业。

光大证券研究所的统计数据表明,经历了2014年房地产寒冬之后,房企土地获取情况出现了较大变化,部分房企抓住“地产寒冬”时机大幅“储备面粉”(土地),利用2015年-2016年信贷宽松加大杠杆获取土地,土地资源向TOP50房企快速集中。截至2017年一季度末,TOP50房企的拿地份额为67.12%。房地产市场呈现愈加明显的“鲸吞效应”。

一家房企北京公司总经理近期在接受21世纪经济报道记者采访时表示,企业需要生存发展,手里没地就需要拿地。2016年卖得很好,很多企业手里都没有地。

房企仍积极拿地

光大证券研究所的数据清晰表明,在2014年之前土地资源集中度变化相对不大,TOP50房企在2011年-2014年的拿地份额在11.8%-24.1%之间。

这一现象在2014年之后发生逆转。经历2014年房地产寒冬,部分房企抓住“隆冬时节”大幅“储备面粉”(土地),利用2015年-2016年信贷宽松加大杠杆获取土地,土地资源向TOP50房企快速集中。截至2017年一季度末,TOP50房企的拿地份额为67.12%。

光大证券分析师陈浩武表示,土地资源自2014年起集中度快速提高,在经历了约18-24个月的开发周期后,2016年传导至销售市场。2016年房地产销售集中度快速提升,截至2017年一季度末,TOP50房企的销售份额为56.37%。

在当前拿地房企中,拿地最积极的是销售额冲刺1000亿的企业。比如龙湖地产。根据中原地产提供的数据,龙湖地产在2016年销售金额为881.4亿元。2017年1-4月份,龙湖地产销售额为600.2亿,但其拿地额已经为353.84亿。整体上,龙湖正表现出“开疆扩土”的积极性。5月16日,龙湖地产公布,以4.82亿元总价(人民币,下同)竞得深圳市盐田区梧桐山地块,此举标志着龙湖正式进入深圳市场,实现一线城市全面布局。地块占地总面积0.39万平方米,规划建筑面积1.35万平方米,容积率3.5,规划用地性质为商办,折合楼面地价为35756元/平方米。截至目前,龙湖在广东已布局广州、佛山,分别有天宸原著、春江名城在售,亦有广州黄埔、白云两区三盘待售。除了龙湖,中海地产、万科、恒大、碧桂园等房企拿地积极性均非常高。

中原地产分析师张大伟表示,截止到5月15日,25大房企拿地金额达到了5692.43亿,同比涨幅超过100%。其中有超过21家企业招拍挂拿地超过100亿。房企依然积极拿地,其中一二线热点城市占比达到了80%。

城市分化明显 高价地遽减

从城市角度看,土地市场分化也极为明显。

中原地产研究中心统计数据显示:截止到5月15日,2017年以来,全国50大热点城市合计出让土地金额9199.9亿,同比2016年同期的6343.1亿上涨了45%,包括武汉等27个城市土地出让金4个半月超过百亿。整体土地市场分化明显。北京、武汉、广州、合肥、南京、郑州、杭州、苏州、天津、成都、深圳等15个城市卖地收入超过200亿。

从这50大城市看,2017年来,土地规划建筑面积成交均价为2519元每平米,相比2016年同期的1784.6元上涨了41%。但整体看,土地供应量涨幅有限,截至5月15日今年合计土地建筑面积供应为3.65亿平米,相比2016年同期的3.55亿平米,增加了2.7%。这50个城市在2016年全年合计卖地25409亿平米,2017年截至日前卖地金额相当于去年全年的36%。整体看,虽然调控政策频出,但土地市场的热度依然不减。

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责编:胡月 huyue@cbnet.com.cn