限购碾过三四线楼市 本轮楼市繁荣还能维持多久
2017-03-17 09:49:52 来源:第一财经 评论:

限购的潮水漫过一二线城市后,正向三四线城市席卷而来。

3月15日,南京、青岛、赣州同日升级或出台限购政策。而在这之前,三月以来,河北涿州、浙江嘉善、安徽滁州等市、区已相继出台或升级限购、限贷政策。

限购范围从一线和核心二线城市扩大到三四线城市,其背后是三四线城市销售的火爆。当一线城市房价冲顶、限购限贷政策从严后,资金迅速外流到三四线城市。

此番景象与2011年三四线城市房价上涨的往事何其相似。但2011年的三四线城市上涨行情中,房企转向三四线城市布局且此后多年为毛利率下降而头疼,三四线城市的房价也在随后出台的限购政策中偃旗息鼓。

日光之下无新事,在限购蔓延的态势下,本轮三四线城市楼市的繁荣能维持多久?


限购降临三四线城市

据第一财经记者不完全统计,从3月起截至3月15日,出台或升级限购限贷措施的城市已有十个,除了赣州、南京、青岛外,还有涿州、涞水、杭州、张家口崇礼区、嘉善、滁州、三亚等七个城市。

疾风知劲草。在3月之前,2017年1月、2月,三四线城市销售崛起。

3月14日,国家统计局发布的数据显示,2017年1~2月,全国商品房销售面积达14054万平方米,销售金额达10806亿元,同比增速分别为25.1%、26.0%,销售面积增速较2016年12月提升了13.8个百分点,超过市场预期。

分区域数据显示,今年1~2月份,全国中部、西部销售面积同比增速明显高于东部,中部为33.0%,西部为36.2%,而东部仅为15.9%。

国家统计局新闻发言人、总经济师盛来运介绍2017年1~2月份国民经济运行情况,指出从1~2月份情况来看,三四线城市去库存的进程在加快。

东方证券分析师竺劲在研究报告中指出,全国商品房销售增速的提升主要因为三四线城市的销售带动。原因是,一二线城市主要分布在东部,而东部地区销售面积的增速逊于中西部。竺劲认为,销售结构已经起了变化,高房价的一二线城市占比下降,低房价的三四线城市占比增长,三四线城市的销售带动了整体销量的提升。

对三四线城市而言,这是一场迟来的盛宴。在过去1~2年,尤其是2016年,政府提出去房地产库存大计,但在信贷宽松、政策释放红利的大环境下,仅火了一线和核心二线城市。在去年第四季度,全国多城出台密集的调控政策后,告别一二线城市后,去库存政策需在三四线城市发光发热。

2017年,暂停或放缓土地供应、调整普通住宅标准、降低首付比例、契税优惠、鼓励人才购房、买房落户等方面的措施仍在多数三四线城市推行,直至3月针对三四线城市的限制政策出台。部分城市已经不需要“救市”了。

阶段性上涨

限购政策的出台会是三四线城市此轮行情的转折点吗?在预测未来之前,讨论三四线城市楼市繁荣的逻辑不可避免。

这并非三四线城市首次出现上涨行情。2011年,因一二线城市调控严格,而三四线城市政策环境宽松,开发商、购房者资金流向三四线城市,三四线城市的房价涨幅一度超过一二线城市,成为新的楼市热土。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示,从逻辑上分析,今年三四线城市的上涨行情与2011年具有一定的相似性。在一线城市和核心二线城市限购后,资金溢出叠加资产荒下的投资需求效应,把部分购房需求驱赶至三四线城市,形成了三四线城市的阶段性繁荣。

“区别在于,过去政府没有明确提及去库存,但现在三四线城市是有去库存导向的。”严跃进称,三四线城市的供地节奏没有过去快了,库存只减不增。

同策咨询研究中心总监张宏伟告诉第一财经记者,近两年来,部分三四线城市以消化存量用地的方式解决“去库存”,以江苏为例,在同策咨询监测的16个三四线城市中,截至2016年年底,商品住宅的平均存销比为6.79个月,已无去库存压力。

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