土拍念管控“紧箍咒” 政策合力或致“地王”降温
2016-12-24 12:30:15作者:杨玲玲 来源:中国经营报 评论:

随着楼市调控的升级、土地市场管控加强,长三角多地“地王”现象降温明显。

日前,在苏州、上海等地的土拍现场,参与竞拍的开发商数量减少、竞拍时间缩短、溢价率普遍不高,房企拿地趋于理性。随着调控阀门越拧越紧,一些涉嫌违规的房企甚至被开出“天价罚单”。

对此,业界分析人士认为,目前的调控是毛细管式的,防金融风险、降杠杆等一系列措施规范房企拿地行为,给土地市场降温。

同策咨询研究部总监张宏伟提出,2017年的重点是防“地王”。从诸多城市政策面可以看出,四季度通过增加有效土地供应,改变土地出让方式、加强土地市场监管等诸多方面防止“地王”现象的再现,预计这些措施明年仍将继续执行。

理性拍地 “地王”降温

12月20日,苏州园区万寿街北、启月街西地块(地块编号苏园土挂(2016)04)挂牌出让。最终,中铁建以76.67亿元的总价收入囊中,成交楼面价27757元/平方米,溢价率53%。

与此同时,根据上海市规划和土地管理局网站信息,12月中下旬,上海有6幅地块集中出让。这是自9月14日起时隔3个月后,上海再度向市场大规模推出宅地。12月21日,奉贤区柘林镇04-01区域商住办地块进入现场竞价环节。最终,经过6家开发商的短暂竞拍,绿地以9.05亿元摘得该地块,楼板价9079元/平方米,溢价率31.6%。

与以往不同的是,当天竞拍过程中,主持人两次暂停拍卖,提醒有开发商的报价超过了申报的自有资金。

财经评论员严跃进对此置评,近期拿地企业数量相对减少,说明资金审核严厉之后,房企对于高价土地的获取也有很多顾虑。土地交易环节中甚至出现了“理性拍地”的提醒,这说明此类地块的交易带有明显的政策导向,在促使上海土地交易规模同比增长的同时,也释放了积极的信号,即土地市场面临管制,房企拿地成本过高的状况正在被改变。

“严厉的政策管控,使得房企拿地更为理性,尤其是近期奉贤部分地块的交易,交易时间比较短,快速成交体现了房企不会盲目追涨的理性心态。”严跃进表示。

同策咨询研究部数据显示,2016年11月监测的全国土地成交金额3713.99亿元,环比增加43.79%,同比去年11月上升7.51%;土地成交面积23681.7万平方米,环比增加10.66%,同比去年11月下降34.32%。

种种调控措施下,土地市场极端现象有所收敛。上海中原地产市场分析师卢文曦提到,对市场来说,可以过滤一些实力不强的房企拿地,一方面有利于控地价,另一方面拿地企业更有能力去做好产品,对得起土地的价值。

据第一太平戴维斯中国首席执行官兼董事长刘德扬分析称,上海住宅市场在年末再次迎来“紧箍咒”。2017年上半年应该是住宅市场的冷凝期,成交量及价格都将放缓,2017年下半年市场有望迎来逐步回暖,具体回暖力度还要看整体经济情况。

“土地市场降温是大趋势,大家对明年的市场普遍看冷,会影响拿地授信。”长三角资深地产人士岳军认为,控制热点城市的地价,根本上还是要增大供给。而根据中国指数研究院的监测,近期土地出让大部分集中在12月的最后一周,广州、杭州、南京、武汉、济南等城市将迎来集中拍地,郑州则在23日、28日、30日分三批次出让20宗地块。

调控加码 高杠杆拿地房企承压

近日,“旭辉上海土拍被没收3.7亿保证金”的消息在业界引起轩然大波。一位要求匿名的地产行业资深人士告诉记者,过去因捂地房企遭受惩罚的例子其实是有的,但是拿地前期出现违规而面临惩罚较为少见。目前拿地方面如此严厉,也体现了上海近期市场管控的迫切性。

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