郁亮:楼市不存在崩盘风险 “刹车”不能踩太久
2016-12-12 10:35:35 来源:人民日报 评论:

2016年,中国的房地产市场可谓经历了“冰火两重天”:一边,不少中小城市大量商品房卖不出去,地方企业合力采取补贴、促销等手段去库存;另一边,一些大中城市销售渐热,房价在不经意间过快上涨,10月份前后的限购限贷等调控措施又让市场快速降温,和着季节更替一夜入秋。

楼市为何突然坐上“过山车”?该如何看待本轮楼市调控?让房地产业行稳致远,未来应当如何作为?近日,本报记者独家专访万科总裁郁亮,请这位中国房地产龙头企业的领航者盘点他眼中的楼市2016。

“面粉不能贵过面包”,“崩盘”风险并不存在

楼市调控政策有必要、很及时

“年初的市场氛围远不像6月份之后。当时,我们还专门设立了去库存奖项,想尽办法促销。”回顾今年楼市的变化,郁亮直言“没有预料到”。

楼市突然坐上“过山车”,背后原因何在?

“今年这一轮房价过快上涨的一个重要特征就是金融化,在一些城市,金融杠杆确实出了些问题。”郁亮具体分析道,一方面,社会上货币总量扩大、买房杠杆过高,使得很多没有足够购买力的人也去抢购房子,助长了市场恐慌情绪,一些地方出现的“首付贷”更是将调节买房需求的重要工具——首付比例给“废掉了”;另一方面,买地能用杠杆,也使得一些愿意冒险的开发商高价竞拍、推高了地价,从而推高了房价,“一般来说,地价房价比在1/3左右比较合理,但有些地方却超过了60%,‘面粉贵过面包’。我们也是进退维谷,买地有巨大风险,不买就会被挤出市场。”

针对房价过快上涨的问题,一些大中城市于10月份前后出台了限购限贷等调控措施。调控在10月当月便见到成效:据国家统计局初步测算,10月份一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%,分别比9月份回落2.8和1.0个百分点。70个大中城市中,一线城市和二线城市房地产市场明显降温。

“这一次调控很有必要,也非常及时。”郁亮评价道,目前行业整体仍处于去库存阶段,但问题在于20多个主要城市的过快上涨很可能蔓延到别的城市,“在这个关头‘踩刹车’非常有必要,否则一旦持续下去,可能会给宏观经济和行业发展带来不小的麻烦。”郁亮认为,从短期来看,调控立竿见影地把房价与地价拉回了理性的轨道,“只有地价房价比回到正常的区间,房地产业才有更加可持续的未来。”

有人认为,限购限贷会抑制住合理的自住型需求、改善型需求,造成“误伤”。郁亮认为,“两害相权取其轻,‘刹车’过程中难免有些‘误伤’,但不这么做,会有更大的风险出现。”

今后几年,楼市走势会怎样,部分城市会否面临“崩盘”风险?

“未来一年内,全国商品住房成交量很有可能大幅下降,前期房价上涨过快的城市,价格也可能回落。”在郁亮看来,“崩盘”的风险在我国并不存在,“杠杆过高是房地产市场泡沫破裂的根源。目前,各国按揭贷款最低首付大多在20%以下,还有零首付的,而我国的首付比例始终较高,且居民储蓄率一直处于高位,偿本付息能力强,杠杆风险较低。过去几年的炒房行为已经很少见了,政府调控手段也很有效很及时,房地产的总体杠杆水平能得到有效控制。”

同时,随着人口集聚形势的变化,不同城市间的楼市分化也将加剧。此轮房价上涨,除了北上广深之外,“领涨者”中还出现了合肥、郑州、武汉等一些高铁通达的省会城市,“这些城市以前还算价格洼地,随着前去就业的年轻人越来越多,房价也都起来了。相反,在长春、沈阳、大连、唐山等城市,万科去库存的压力还比较大。在一些四、五线城市,库存3年以上甚至10年以上的房子也都有。不是没钱买,而是没人买。”

*除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

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