楼市大热背后:地王动辄溢价翻番 地方政府玩饥饿营销
2016-12-02 13:14:30 来源:侠客岛(xiake_island) 评论:

最近,天津、上海、济南的楼市又是一番惊心动魄。

岛妹在上海的朋友一头黑线地说,刚凑齐的首付款又不够了。上海连夜发布新政,首套住房首付比例不低于35%;在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭,申请商业贷款(认房又认贷)购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

类似的如天津,居民家庭首套房商贷最低首付比为30%,有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,最低首付款比例为40%;济南,各银行全面暂停个人房贷业务至11月末,12月的政策尚未可知。

上一轮调控是在“十一”前后。也就是说,短短两个月不到,这些地方又开始了新一轮的调控加码。

为什么如此急迫?

疯狂

相比去年的股市疯狂,今年10月前的楼市也有的一拼。

数据显示,到今年9月,70个大中城市房价有63城上涨,23个城市房价环比涨幅超过2%;杭州、福州、济南、郑州、无锡5个城市,环比涨幅超过5%,刷新8月份创造的历史纪录。其中,无锡以8.2%的数字,位列涨幅榜首位。

此种背景下,各地政府放出楼市调控大招,逻辑易懂。10月统计局再出数据时,市场反应很配合地量价齐跌。

可没多久,一些城市房价又出现回暖反弹迹象。本着“楼价你若安好,便是晴天霹雳”的原则,政策自然要加码动真格;政府调控的决心以及急迫性显而易见。同时,临近年底,今年保GDP的目标应该有准儿了,因此调控加码,实际上也有政策空间。

为什么如此急迫?

原因不外乎楼市此前过高的杠杆和过快增长的房价。据专家测算,以中国目前各地的建设情况和人口情况来对比,如果是单靠自住需求,房价一般不会大涨、暴涨,一年涨个10%、15%,是自住需求驱动的合理涨幅。

而房价一旦出现一年涨幅30%以上,大部分情况就是投资投机者开始活跃了。要知道,今年前三季度,全国商品房销售额80208亿元,同比增了41.3%!而根据中国房地产业协会的最新的统计,到今年十月,北京、上海、深圳、杭州、青岛、南京六个城市,房价同比分别上涨了41.18%、32.78%、23.45%、15.08%、11.54%、38.14%。

根据中国社科院编写的《中国住房发展报告(2016-2017)》,全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险;其中,深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州,成为住房估值风险最高的10个城市。

如此脱缰野马之势,也就不得不“下下火”。

地王

与猛烈而直接的调控齐飞的,是各地层出不穷的“地王”。

比如,不久前在武汉,5宗地块正式挂牌,其中位于汉正街东片的一块住宅及商服用地,起拍价就达126亿元——未经加价,便已超越了武汉迄今为止土地拍卖中最高的成交价,新晋“地王”相霸气侧漏。前不久,广州、武汉、长沙、厦门等地的“地王”也争先恐后地横空出世。

很多人不解,既然楼市已经在降温,为什么还有那么多“地王”出现呢?难道楼市是假摔?

首先,不得不提土地市场的相对滞后性。之前的房地产市场过热,经过一番调整,楼市总体降温。但这种降温要传导到土地市场,还需要一段时间。

更重要的是,“地王”频出,土地市场的供求关系是决定因素。一些地方政府是土地市场的唯一供给者,什么时候推多少地块,都由政府说了算,几乎垄断了土地供应市场。近几年,不少城市土地供应量明显不足,人为造成的土地匮乏,使得物以稀为贵。在走高的地价面前,房企为了补充库存,自然不遗余力,尤其是遇到不可多得的优质地块时,更是拼了命也要争个头破血流。

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