土拍烽烟再起
2016-11-28 14:19:45 来源:21世纪经济报道 评论:

  由于竞争激烈,这4宗土地最终以“全部自持”的形式被竞出。11月25日,北京市住建委通知,自持商品房的期限与土地期相同,亦即长期持有。

  2010年,北京就曾试点过“限房价、竞地价”的出让方式,位于房山区长阳镇的一宗地块当年5月出让,限定销售价格12500元/平方米。但并不要求开发商对该宗地块自持。

  2011年,在国土资源部相关政策的鼓励下,北京还试点“限地价、竞房价”政策,对土地设置最高限价,在报价达到最高限价的基础上,转而竞报将来销售的最高房价,报价最低者成为最终得主。

  同年,“限地价、竞保障房面积”的土地出让方式也被推出。在报价达到最高限价的基础上,企业转而竞报配建的保障房面积。该政策脱胎于此前的“捆绑出让”政策,即在商品房用地出让中,搭配一定比例的保障房建设。

  长期以来,上述几种竞价方式多在房价高企、土地供应相对不足的北京推行。今年,“限地价、竞保障房面积”的出让方式已经在南京、苏州等多个城市推广开来。

  抱团亦难取暖

  面对高昂的土地价格和严苛的出让规定,企业也有应对之道。

  最常见的方式体现为,参与拿地的企业共同约定,当土地竞拍到一定价格之时便不再报价。当企业按照该价格获得土地后,其他企业以入股的方式共同参与开发。此举可在控制拿地成本的同时,使企业共同分享开发收益。

  在多宗土地出让中,企业往往共同约定报价。此前获得土地的企业,在后一宗土地的竞拍中选择“战略性”放弃,从而增加其他企业的中标概率。此举同样是为了避免地价过高给企业带来资金压力。

  北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,过去几年,企业普遍采用这类“抱团取暖”的方式应对,但这也并非良策。

  “最大的风险并不是企业违反约定,而是在土地拍卖中,总有‘不速之客’前来搅局。”他说,一些房企(尤其是新进入该城市外来房企)对这类约定不以为然,仍然不断举牌,从而打破原有的“价格同盟”。与此同时,由于区域市场的土地竞争越来越激烈,企业拿地意愿空前强烈,这种“同盟”本身也变得不那么牢固。

  今年以来,众多花样翻新的土地出让规则,更让企业缺乏招架之力。

  某中型房企南京公司相关负责人向21世纪经济报道记者表示,尽管企业有拿地意愿,今年仍然放弃了数宗土地的竞买。原因在于,出让条件苛刻,地价又过于高企,企业认为不值得冒这种风险。

  中原地产首席分析师张大伟认为,土地出让条件渐趋苛刻,进一步将资金、开发、品牌实力不足的房企挤出,使土地市场变成“大鳄的游戏”。从10月以来的土地交易情况不难看出,中小房企的参与度明显下降,大型房企真正成为主角。

  对于企业来说,情况似乎还在恶化。11月以来广州、武汉、长沙等地连续诞生高价地,证明市场的内生动力仍然强劲。从业者普遍认为,这可能招致包括土地政策在内的政策打压。

  易居克而瑞的分析认为,近期商品房市场大幅降温,但土地交易趋热。主要原因在于,调控城市供不应求的基本面并没有发生改变。该机构指出,在供应方面,预售证监管加严、房价“限涨令”等政策打击了不少项目的推案热情。在需求方面,限购、限贷等政策并没有从根本上消灭合理购房需求,只是将购房需求延后。

  因此,热点城市前景预期未变,资金流入的冲动依然存在。在社会资金成本仍然不高、企业销售业绩良好的支持下,房企的拿地欲望仍然强烈。

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