楼市“谜局”
2016-11-24 09:59:49 来源:21世纪经济报道 评论:

  自2016年9月末以来,全国已有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施,房地产市场的表现呈现出明显的分化状态。高价地频现的同时,各地的调控政策并未停歇。进入11月,全国共有10个城市在此前的基础上出台“加强版”楼市新政,楼市“拉锯战”仍将持续。

楼市进入“拉锯战”:高价地频现 调控持续

  11月21日,当福州市在一天内推出9宗住宅用地、其中4宗已超过3万元的单价成交之时,几乎所有从业者都觉得难以置信——福州是本轮较早出台调控政策,且政策力度较大的城市之一。

  今年9月28日,福州发布全面调控楼市的“榕七条”,其中包括提高竞买土地保证金的比例、缩短土地价款的付款期限等。10月6日,福州又出台限购政策,福州五区的市民对144平以下房源限购2套,同时提高了首套房和二套房的首付比例。但这并没能阻止高价地的出现。

  于是,福州再度出台政策予以调整。11月23日,福州下发调控文件,要求二套房公积金贷款首付提高到50%,同时要求新房价格“零增长”。

  过去一个多月来的楼市格局,几乎都处于“地王”与新政交织的复杂状态。业内人士将其称为“博弈期”或“拉锯战”,意为在经过最初的剧烈调整后,市场与政策正在互相角力,以求达成新的平衡。

楼市降温 土地市场仍火热

  自今年9月末10月初超过20个城市出台调控政策以来,房地产市场的表现呈现出明显的分化状态。

  住宅市场的局面可用“量价齐跌”来形容。据中原地产的统计,11月中上旬,全国54个热点城市共成交住宅15.37万套,比10月同期下降10.7%,比9月同期下降16.2%。

  其中,11月中上旬,一线城市的住宅成交量降幅为23.5%,二线城市和三线城市分别下降7.5%和11.3%。

  价格方面,根据统计局的数据,10月份一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%,分别比9月份回落2.8和1.0个百分点。10月下半月,深圳、成都、北京、天津、上海、厦门和郑州等7个城市新房价格已出现下降。

  土地市场则并未如预期般大幅降温。虽然高价地的数量有明显减少,但在一些热点城市,土地热度并未降温,且近期有愈演愈烈之势。

  11月22日,武汉公开出让土地17宗,5个地块触动“熔断机制”。尽管如此,武汉仍然诞生了总价为110亿的单幅地块,且当日入账近197亿。

  11月22日,广州推出10宗地块,在超过40家房企的争抢下,共催生7个区域“地王”,土地出让时间持续了近9个小时。长沙也在当日诞生“地王”。经过114轮竞价后,“梅溪湖B-39地块”以180%的溢价率竞出,9240.8元/平方米的单价刷新了长沙的最高纪录。

  此前的北京也有土地成交纪录,在设置最高限价的情况下,北京并未诞生高价地。但在交易中,开发商触动了“住宅全部自持”的条款,其对企业带来了强大的资金压力。

  易居克而瑞的分析指出,近期土地交易和商品房市场出现冷热差异,主要原因在于,调控城市供不应求的基本面并没有发生改变。该机构指出,在供应方面,预售证监管加严、房价“限涨令”等政策打击了不少项目的推案热情。在需求方面,限购、限贷等政策并没有从根本上消灭合理购房需求,只是将购房需求延后。并且当这部分购房群体再度回归市场时,往往迎来的是更加猛烈的需求爆发。

  因此,热点城市前景预期未变,资金流入的冲动依然存在。除实体经济的优质投资渠道相对有限外,在2016年良好的销售业绩支持下,对市场份额的诉求也在推动着房企加大拿地力度。

“博弈”仍将持续

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