房市里廉价的信用正在助长投机
2016-11-21 14:39:15作者:晏耀斌 来源:中国经营报 评论:

  暴涨暴跌 “违约”扎堆儿

  记者:作为业内资深地产律师,据你观察,“违约潮”通常在什么背景与条件下发生?

  孙建章:从去年底到今年9月,一二线城市房价经历两次暴涨行情,热钱涌入,导致房价“跳涨”。今年3月17日,《人民日报》引述“权威人士”的话,指出,“树不能涨到天上去”,“房子是用来住的”。

  现实情况是,随着一二线线房价非理性上涨,住房资产化属性越来越显著。反映在房屋交易过程中,在投机性的、恐慌式抢房行情中,一方面,房价持续高烧、跳涨,另一方面,在利益驱动下,卖方单方面违约,出现“违约潮”。

  根据我们的办案实践,每次房屋市场价格暴涨,都会发生大量的“违约潮”。此时,纠纷案件也会相应地增加。如去年11月份到今年的3月份,今年的8月份到9月份,都是房屋市场价格暴涨阶段。由于发生违约和实际进入纠纷之间有一个时间上的滞后,故在其后的一两个月内,此类案件的诉讼数量都会明显上升。

  违约纠纷 二手市场高发

  记者:去年底至今的两波“违约潮”,主要集中在新房市场,还是二手房市场?

  孙建章:绝大多数发生在二手房市场。与新房交易相比,二手房交易更容易发生毁约行为。究其原因,在于前者面临较大的毁约成本,甚至可能面临维稳压力,后者面临的法律代价相对较轻,并存在较强的投机性。

  记者:请具体说说。

  孙建章:具体讲,大概因为前者一对多,一个开发商对应于多个购房者个体;后者一对一,单个卖方个体对应单个购房者个体。

  在新房销售中,如果开发商毁约,将面对大批量诉讼压力,甚至管理部门也会介入,毁约成本及法律风险高,企业信用、声誉也将蒙受损失,未来经营也将受到影响,因而,其信用边际较高,通俗讲,就是“后果很严重”,开发商不敢轻易毁约。

  宁可赔定金 也要重新卖

  记者:二手房买卖合同,同样具有法律效力,为什么房价暴涨时,卖家敢轻易撕毁合同?

  孙建章:原因主要有两个。首先在于利益驱动。通俗讲,毁约之后待价而沽,比起老老实实履约,获利更大。我们接触的案例,很多卖家是投资客,个人及家庭成员拥有几套、几十套房产,他们趁高价卖房套现,本身具有浓厚的投机色彩。因为房价暴涨,价格“日新月异”,卖家签完合同后不久,觉得“卖低了”,于是选择毁约。他们更倾向于与买家私了,即,宁可向买家返还“双倍定金”,也要重新报个高价卖房,实现利益最大化。

  其次,不论在交易管理层面,还是在司法层面,对合同的保护力度偏弱,导致信用价值低廉,违约成本较低,个体的信用价值与物质利益相比,悬殊较大,直接导致见利忘义、铤而走险。

  记者:“违约成本低”是怎样体现的?

  孙建章:在二手房交易中,单方违约存在较强的投机性。以房价上涨期间卖家违约为例,卖家一般面对两种情形:一、跟买家谈判,寻求“私了”;二、买方不同意“私了”,选择诉讼。

  第一种情况较为常见。原因在于,在管理部门不介入的条件下,买方个体维权势单力薄,依靠司法途径耗时耗力,并且对司法判决结果,带有不确定性预期。在强势卖方面前,很多买方不得不忍气吞声,选择私了,即,卖方向买方双倍返还定金,买方承受房价上涨带来的“现金贬值”:原有购房款加上违约金赔偿,也买不起房了。

  在第二种情形下,即买方向卖方提起诉讼时,卖方仍然处于强势地位。原因主要有两点:首先,如果买方选择“旷日持久”的司法途径,对买家而言,较为理想的判决结果不外乎是“判定卖家继续履行合同”,期间,买方将付出昂贵的时间、精力、费用成本,其结局也是“惨胜”。其次,合同法第114条规定:约定违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求法院予以适当减少。

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