投资美国房产并不靠谱
2016-11-12 11:12:11作者:杨宏 来源:中国经营报 评论:

      2016年11月9日,美国大选计票结果显示:共和党候选人唐纳德·特朗普将成为美国第45位总统。
      唐纳德·特朗普曾经是美国最具知名度的房地产商之一,人称“地产之王”。特朗普的上台会不会是国人去美国投资房地产的机会?听上去不错,但实际呢?我的朋友陈先生刚刚把他位于波士顿市郊的一栋别墅脱手,成交价73.68万美元。扣除6%的经纪佣金,律师费、契税、登记费等交易成本,实际到手不到70万美元。这套房当时以73.8万美元购入,账面直接亏损4万美元。房子不错,面积有4000多英尺,还有一个1.5亩的前后花园。由于陈先生是外国身份,按照美国法律,必须先在房款中预扣15%作为税款押金,等到下一会计年度结束,在确认没有拖欠任何税款后才能收回。2013年,不能不算一个购房的好年份,但他还是亏了。
      从数据上看,到目前全波士顿的房价升幅至少都有30%以上。但似乎都是理论,只有你抛售的时候才知道有多少买家肯接手。据代办交易的某华人律师透露,他们近年每个月的成交大概在60套左右,这是前所未有的好光景,但似乎都是中国人在热情高涨地涌入。这里既有买来给儿女在美国读书使用的,也有赌人民币贬值、美元升值的预期。但即便人民币真的贬值,美元升值,也不会在瞬间一蹴而就。因为人民币国际化备战已久,中国央行应该有足够的风险预见,希望成为全球储备货币的人民币不可能在刚刚开放之初就出现巨大贬幅,否则,谁还会再对人民币持乐观信任?想当年欧元刚上市,最低曾兑美元1∶0.82,后来一路飙升。
      美国基本上每七八年左右就会经历一个经济周期。房市似乎每十年便会有一个谷底,1988年、1996年、2008年,实际上美国政府也一直在用地产税和利率牢牢掌控着房地产价格。而中国目前还没有对居民住宅征收房产税,持有时几乎还是零成本。美国则只是听上去便宜。如陈先生仅房产税每年就要支出约1.5万美元(按约1.5%的房产税率),再加保险、剪草修枝、水电煤气等每年大概要3万多美元维护,约合20万元人民币。
      这都不要紧,要紧的是没人住,很多中国人的房屋都在闲置。虽然拿的是十年签证,每次入境都会给6个月的逗留时间,但不要忘了美国的全球报税制度!按美国税法规定,外国人在美国境内三年加权平均住满183天,必须全球报税。每个年内有过5万美元以上资金往来的账户都必须逐一申报。全球收入无论在哪里,都必须按一定比例征收所得税。隐瞒一个账户罚款1万美元,同时还要按实际规模补缴税款和承担法律责任。
      现在很多中国人都不以为然,拿着血汗钱去美国投资,早晚有一天会被“关门打狗”。加拿大温哥华已经通过了“针对海外投资者的房地产附加税”;英国伦敦也正在对海外人士所购房产进行全面摸底调查。美国难道就会落掉?别忘了美国可是一个典型的法制社会,容不得你有半点侥幸。
      一位房屋经纪人表示:“实际上现在很多人已经形成了一个无形的利益群体,从律师、经纪、政府乃至其他华人机构,都迫切地希望大量的中国人带着钱涌入,因此我们听到的总是最好的声音。”可即便将房屋出租,容易吗?遇到好的房客还行,否则恐怕连租金也收不到。美国法律对租客有明显的倾向性保护,即使交不起房租,你也得至少保障他住满6个月以上。其间他要是失业生病,你还要尽义务照顾。美国的房租收益率理论上在3%左右,但若扣除维护成本,例如剪草、维修、房屋折旧、物品添置等等也所剩无几。

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