以日本为镜鉴 房市泡沫形成及破裂逻辑
2016-11-02 10:14:26 来源:经济观察网 评论:

  10月28日,中共中央政治局会议将“注重抑制资产泡沫”放在了“货币政策”部分表述,引起市场关注。

  与上述决策相呼应的是今年国内一、二线城市的房价的疯涨,这被部分市场人士称为楼市泡沫,更有甚至,地产大佬王健林称中国房地产是史上最大的“泡沬”。

  与此同时,日本曾经历过的“1990年日本房市泡沫”,经常被拿来与中国当下进行对比,那么,以日本为镜鉴,它的楼市泡沫是如何形成的,又是如何破裂的呢。

1970年之前的需求带动

  日本1990年之所以形成如此巨大的房市泡沫,其源头要追溯到1970年前后,然而这个源头是有其合理意义的,那就是需求的带动。

  1951年至1973年日本GDP年均9.3%高速增长,特别是1964年东京奥运会的举办带动了日本经济的一次腾飞。1961年到1963年,日本房地产有过一次鼎盛阶段,不过,直到1970年上半年,日本依旧处于住宅供应不足的阶段,城市地区人口的快速流入使住宅需求增加。日本政府1966年提出住宅建设目标“让每个家庭都有自己的住宅”,因而日本房市的置业人群和住房开工量从1966年开始到1970年,均处于快速上涨期。到1970年出现拐点,置业人群增速放缓,住房开工量急速下降。人口增速从1960年开始也逐年上升,1973年才开始下降。

  这也从侧面反映了1970年前住宅需求的强劲。据统计日本的住宅数量首次超过家庭数量的时间,全国范围内是在1968年,县级单位是在1973年。准确来说1970年前的住宅建设是在强烈的需求带动下持续起来的。

1971年至1974年第一次泡沫形成

  日本的住宅数量全国范围内早在1968年就首次超过家庭数量,因而1971年日本政府的宅建设目标改为“每个人都有一间房屋”。而1970至1973年住房开工量由顶点降至最低点,这与需求放缓有直接的联系。还有一个重要原因缘于1971年年底的汇改。彼时,日美签订《斯密森协议》,日元兑美元升值,此番汇改导致1973年日本土地价格上升,直接推动了房价上升,1974年日本的住宅供应有所回升。在此时日本房市已经上升到泡沫程度。所幸1973的石油危机致使日本经济受到冲击,日本政府引导产业结构升级,经济面临着增速换挡,遏制了1974年前后房市泡沫的进一步扩大。

1975年到1985年房地产行业繁荣期

  1975年开始日本政府提出新的住宅建设目标“让老旧不合格的住宅于1985年消失”。从1974年开始,日本住宅供应量便开始上升直到1978年受第二次石油危机影响才开始下降。而1978年日本住宅空置率已经达到了7.8%。此时日本住宅供应已经过剩。但是得益于1978年到1983年特安法的颁布,日本经济和改革进程有着巨大的提升,国民收入与国际地位稳步提升,全国房价也小幅度持续上涨。1982年到1987年日本政府提出“重建东京”的政策,邀请私人投资到城市发展,大量国土被拍卖,大量资本进入城市再开发中。从1982年为起点住宅供应量就开始急速上涨。城市重建的政策为泡沫经济的形成和房地产过度开发提供了有利条件,极大推动了土地和房地产价格。政府一直希望重建城市能够刺激经济,让经济走向新的高度。而从1980年之后,日本政府已经模糊了目标,仅仅是为了市场化和刺激经济而建设住宅。根本不清楚为谁建房和建什么样的房子。

1986年房价飙升时点 国际热钱推动

  根据日本统计局数据,日本六大城市和全国住宅用地价格指数在1986年以前基本相同,而1986年到1991年之间差距急速扩大,六大城市住宅用地价格指数迅速升高,年均增速达到了18.4%。而1975年到1985年间仅为6.2%。如果说1985年之前房价的提升得益于日本1973年到1983年改革后经济转型的成功和人均收入的提升,尚处于比较健康的阶段。那么从1986年开始房价已经脱离了健康阶段,这和1985年广场协议的签订是有着直接联系。

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