房价这么高,政府为何还禁城镇居民去农村买房?
2016-09-29 12:46:39 来源:第一财经 评论:

  在当前推进城镇化的背景下,农民进城买房一般没有什么障碍(在限购城市需要满足社保或纳税条件),甚至还会得到政策上的些许鼓励,但反过来却行不通,政府已经多年禁止城镇居民去农民买房。

  道理何在?尤其是现在一、二线城市房价这么高,政府为什么还不放开这个限制?

  房子和土地不能分开吗?

  或许很多人士会说,这个问题很简单,因为不符合政策规定。笔者也知道我国各级政府曾多次下发文件规定不允许城镇居民区农村买房,但这样做的法律依据在哪里?

  首先,我国《宪法》中并没有这样的规定。

  《物权法》中对宅基地使用权做了若干规定,但也没有涉及宅基地上的住房转让问题。

  《土地管理法》中规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

  按照这里的规定,农村住房可以出卖出租,但没有规定出卖出租的对象范围。

  再来看看《城市房地产管理法》,其第一条是:为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,制定本法。

  以此来看,农民住房的相关问题并不适用于此法。

  当然,我国政府有相关规定,宅基地使用权的转让对象只能是同一集体经济组织成员,换言之,城镇居民不能去购买宅基地的使用权。

  但农村的宅基地和农村住房不能分开吗?城镇居民不能去买宅基地的使用权,就意味着也不能去买农村住房吗?

  有人会说,房子和宅基地怎么可能分开,农村的房子又不能脱离宅基地建设在空中。

  终归这是两件事,能不能买宅基地使用权和能不能买农村住房其实可以分开来谈。现实中也存在城镇居民去农民买房的案例。

  从操作层面,当前城镇居民去买农村住房不能办理银行贷款,不能获得土地使用权证,同时按照政府政策也拿不到城市的房产证,因此一旦发生纠纷不能受到法律保护。

  不过,有一些限制条件与完全禁止也是两回事,如果有城镇居民愿意全款买农村住房,不在乎会不会获得相关证件,那政府也不允许这种购买行为吗?

  让我们回顾下历史。2004年,国务院下发《关于深化改革严格土地管理的决定》,其中规定,改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地。

  请注意,这里依然说的是“禁止城镇居民在农村购置宅基地”,没有提及住房问题。

  但到了2007年12月30日,国务院办公厅下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》,其中的相关口径便有了变化和递进:农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。

  这种口径上的变化或者说政策收紧,与其间北京通州宋庄画家村农房诉讼案件不无关系。

  这个案子的终审在2007年12月17日,但案件的缘起却是在2002年。

  马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民。李玉兰系城镇居民,户籍地为河北省邯郸市。2002年7月1日,马海涛与李玉兰签订《买卖房协议书》,将诉争房屋及院落以4.5万元的价格卖给李玉兰。2006年2月,马海涛夫妇要求确认购买合同无效。

  据新华社报道显示,北京市第二中级人民法院做出终审判决,判决认定买卖宅基地合同无效。其依据是:马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋,还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民,且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此,原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定,认定合同无效是正确的。

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