卖地收入再成地方财政主力 土地财政:“盛宴”还是“剩宴”
2016-09-29 12:43:10 来源:经济参考报 评论:

  中原地产研究中心28日发布的数据显示,截至目前,50大城市卖地1.77万亿元,其中九成城市卖地收入超过百亿元,苏州、南京、上海、杭州卖地金额更是突破千亿元。高企的土地财收,对因经济疲软而财源吃紧的地方政府来说作用不言而喻。

  此外,房地产虹吸效应明显,实体经济疲弱的现实让人担忧。专家指出,应加快引导资金流入股权投资和进入多层次资本市场,争取用投资收益吸引流动性,把货币从房地产转向多层次资本市场和实体部门,尽快让中国经济摆脱危局。

  躁动 土拍市场火热

  中原地产研究中心统计数据显示,8月出现46宗高价地后,9月高价地继续刷新记录,截至27日,全国已经出现了50宗高价地(认定标准单宗地总价超过10亿,溢价率超过100%)。值得一提的是,单宗地总价超过10亿的地块在9月也高达80宗,也刷新了历史。

  事实上,经过2014年屡屡流拍的低潮后,自2015年下半年以来土拍市场日渐火热。到了2016年,重点城市土地市场更是成为房企争相抢夺的对象,不计成本拍地更是屡见不鲜。

  9月22日,广东东莞一幅位于黄江宝山社区的6.17万平方米的商住地进行招拍挂,共吸引了23家房企竞价,最终北大资源以总价34.3亿元,折合楼面价约25264元/㎡夺得。值得注意的是,该地块最终溢价率高达662%。

  在9月21日,济南的3宗土地集中挂牌出让。其中,位于郭店的住宅用地在经过311轮竞价,最终以12.05亿元、平均楼面价6379元/平方米被房企拍得。值得一提的是,该地块起始价仅为1.47亿元,溢价率高达719%,创今年国内土拍溢价率之最。此外,该地块在8个月前,其楼面价仅为750元/平方米,这意味着,在短短8个月后,其楼面价增幅高达750%。

  中原地产首席分析师张大伟表示,土地市场受房地产成交影响同样陷入恐慌,在此背景下,热点城市出现地价超过房价现象。同时,高企的地价反过来对现房市场造成较大影响。

  警惕 地方土地财政依赖症加重

  因政策性减收效应不断显现,我国财政收入增长仍处在放缓区间。来自财政部的最新数据显示,8月全国一般公共预算收入9894亿元,同比仅增长1.7%,其中,中央和地方一般公共预算收入分别同口径增长-2.6%和6.1%。

  与之相对应的是,地方土地收入与涉房地税收出现较大幅度增长。数据显示,土地出让金收入在前8个月达到20057亿元,与地方政府性基金本级收入占比高达87.89%。从增速来看,土地出让金收入前8月同比增长14%,较前7个月、上半年分别增长1.9、4.3个百分点。涉房地税收收入方面,作为土地财政主力军的契税和土地增值税分别同比增长了9.7%和13.7%,此外,耕地占用税同比增长33.5%。

  助推房地产再度成为地方财收主要来源的原因,则是土地市场再受热捧。中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,2016年全国50大城市合计土地成交金额高达1.77万亿元,同比涨幅高达48.8%,刷新同期历史记录。其中,9成城市卖地金额超过百亿元,苏州、南京、上海、杭州卖地金额更是突破千亿元。

  不仅是杭州,土地市场火热的地区财政收入增幅也在全国居前:前8个月,上海市一般公共预算收入完成5140亿元,增长23%;广东省前7个月全省一般公共预算收入完成6427.54亿元,同比增长15.6%;前8个月,江苏省一般公共预算收入完成5632.56亿元,增长6.0%,同口径增长9.2%。

  另据业内测算,全国城市土地财政依赖度指数平均已超过50%,其中,苏州土地依赖指数更是高达82.6%。

  中国社科院财经战略研究院财政审计研究室汤林闽博士研究发现,2007年至2014年,我国广义土地出让金(包括国有土地使用权出让金收入即狭义土地出让金,国有土地收益基金收入,农业土地开发资金收入)总体上呈现递增的趋势,除了2012年出现下滑外,其他年份均保持增长。规模上看,已经从2007年的不到8000亿元,快速增加至2014年的将近3.2万亿元,七年间差不多扩大了6倍。

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