长三角部分房价正背离基本面 哪些城市才有投资机会
2016-09-23 10:26:13 来源:每日经济新闻 评论:

  合肥房子被疯抢!嘉兴出“地王”!无锡楼市快速升温!杭州限购前一夜出现天量成交……仿佛在一夜之间,长三角各个城市的楼市都热了起来。繁华背后,是否危机随行?除了上海、南京、苏州、杭州、无锡这些城市,凭借自身的价值,拥有长期的吸引力,具备持续升值的潜力外,多数城市房价的狂飙猛进,会不会是昙花一现?

  《每日经济新闻》联合中国指数研究院即将推出的长三角城市价值(财富升值潜力)排名就反映了这种房价和基本面的背离,对于很多盲目跟风买房投资,甚至动用信用卡、高利贷炒房的购房人来说,必须警惕前方的风险……

  9月18日,杭州多个楼盘爆发了一阵“围抢”。当日下午,杭州出台了新一轮限购政策,限制外地人在杭州的购房,导致18日的新房日成交量达到了有史以来的天量,总量达到5015套。

  在此之前,杭州多个楼盘遭遇抢购,很多楼盘上调售价。楼盘的捂盘惜售行为开始出现,甚至因此领到了罚单。9月14日,杭州市住房保障和房产管理局作出决定,责令望华房地产(杭州)有限公司就捂盘惜售方面的问题进行限期整改。

  不仅仅是杭州,整个长三角城市的楼市温度都在一步步上升,有的甚至已经沸腾。8月新房价一直只有8000多元/平方米的嘉兴,最新拍出的一块高价地——博海路三号桥地块楼板价达到万元以上,新浪乐居预计保本价格超过17000元/平方米……一夜之间,长三角仿佛处处高价地,处处价格上涨,没有人担心房子卖不出去,只有人担心买不到房子。然而,风险正在一步步地逼近。

  过快上涨缺乏基本面支撑

  “合肥的经济基本面不能支持房价的快速上涨。”中国指数研究院上海分院毛治博士正在进行一项专业而复杂的研究。

  这项研究是受《每日经济新闻》的邀请,由中国指数研究院主持。其调用了长三角地区的经济产业、人口、城市配套、土地、支付能力等数据,对长三角地区的21个城市进行价值排名,并计划于9月27日在上海外滩英迪格酒店举办的第六届中国价值地产年会(上海)城市论坛上,发布《2016年长三角城市价值白皮书》。

  目前白皮书已经接近完成,《每日经济新闻》记者在采访该白皮书的研究团队时发现,很多城市其实根本不具备上涨潜力。如果盲目进入,不论开发商,还是普通购房者都将面临长期深套。

  合肥就是这样一个案例。在今年上半年,合肥房价升幅很快,有房价“四小龙”之称。9月19日,国家统计局公布了《2016年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,在17个同比涨幅超过10%的城市中,厦门与合肥上涨幅度超过40%,赶超4个一线城市。

  房价快速上涨也集聚了大量的风险。在长三角的几个城市综合得分中,合肥甚至落后于无锡、宁波,其产业经济、配套在整个长三角城市群中得分不高,其中产业因子得分甚至低于湖州、台州这样的长三角中小城市。

  上述研究团队认为,合肥的土地消化时间非常短,土地稀缺,因此土地得分高。但合肥土地财政依赖度很高,土地供应不会减少。合肥人口虽然不少,但主要是因为高校在校生多,从中长期看,由于人口流入、产业经济等因素,合肥房价的中长期升值空间其实非常有限。

  企业投资需具体城市具体分析

  合肥房地产缺乏长期增值空间,长三角地区类似城市数量并不少。

  除了合肥外,宁波、舟山、台州、金华、嘉兴、芜湖等城市的中长期升值潜力也非常弱。这与近期很多人看到的房价快速上升形成了鲜明的对比。

  事实上,类似长三角城市最近几个月的房价快速上涨,也曾在2009年发生过,但随后就迎来了一轮限购风潮,很多城市不得不限购、限贷,并最终导致了很多长三角城市房价停滞。

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