唐山房价回落 住宅项目大规模搁置
2016-04-26 16:37:02 来源:中国经营网 评论:

  【中国经营网综合报道】伴随着河北省唐山市经营性用地的大规模开发,当地房地产市场从供不应求,变成了供大于求。如今,唐山市遍地的期房已转现房销售,社区住宅及商业用房大量空置,个别建成的办公大楼鲜少有人办公,房价随之下跌,市场整体呈现低迷状态。

住宅项目大规模搁置

  据证券日报报道,在唐山,2010年以来,新建住宅大多是超过2000户的大体量项目。在丰南区, 荣盛发展 一口气开发了三个住宅项目,数千户住宅社区聚集,如今基本都有入住居民,但据销售人员透露,未来还将推出新的住宅房源。而在市区的凤凰新城区域,电建地产开发的首郡、万科新里程等项目都已进入销售后期,开发商在积极清理现房存货,销售价格与首次开盘相比,差距并不大。

  这些动辄超过2000户的大体量项目一般原计划开发周期为3年以内,但如今看来,2012年开盘至今未清盘的项目遍地可寻。

  以世纪学庭为例,该项目位于唐山市高新技术开发区付家屯村。据公开资料显示,世纪学庭总建筑面积100万平方米,涵盖住宅、商业、写字楼、公寓及幼儿园、九年一贯制生活配套体系,包含住宅楼50栋,层数10层至26层,总户数6085户,是唐山非常有名的,以教育为卖点的大盘。

  然而,这个百万平方米的大盘目前处于搁置状态。世纪学庭属于唐山远洋城商圈,目前大部分楼栋都已经封顶,有的外立面已经完成,远远望去,没有窗子的灰色巨型建筑一排排矗立着,宛若空城。

  对面的销售中心门口大片空地仅停着几辆车,大厅也是空的,无接待人员。工作人员透露,项目还没开盘,什么时候开盘还没有定。销售价格也待定,至于产权年限还剩多少,其干脆表示不知道。

  同时,从公开资料获悉,高新区是唐山经济发展最稳定、质量最高的区域,已于2010年11月份经国务院批准升级为国家级高新区,周边高校林立,教育资源丰富。世纪学庭正位于该区域内,按照其开发计划,预计2011年上半年开工建设,2012年底竣工。

  值得注意的是,2012年11月份,一则报道指出,世纪学庭楼体平均建至5层左右,预计2013年初开盘。但在唐山市房产信息网并未查询到该盘的预售证信息。

  据悉,世纪学庭的开发商为唐山市福家房地产开发有限公司,该公司为博志集团投资。博志集团是唐山非常有名的开发商,手握多个项目。但如今的博志集团也是唐山市坊间传闻中烂尾风险系数较高的开发商。

  有消息人士透露,受唐山房地产市场和上述大盘拖累,博志集团在唐山尚有占地面积上千平方米土地尚未开发,现金难以回流,资金链紧张。

  事实上,世纪学庭开发数年搁置并不是唐山楼市的个例。“在唐山买房,位置、户型、质量之外,最重要的是要看开发商,是不是有烂尾风险。”某项目销售人员向本报记者直言,“有的开发商资金链断裂,开发的项目都烂尾了,唐山有不少这样的项目”。

  然而,抛开小开发商开发的项目烂尾风险系数较高外,大开发商的日子其实也并不好过。唐山聚集了很多全国性开发商。万科、绿城、 新华联 、电建地产等多家房企均在此布局。

  这些房企多为上市公司,业绩指标考核明确,注重高周转,一般开发一个住宅项目周期基本可以控制在3年以内清盘,当然,个别大体量项目和豪宅除外。但在唐山,曾一度火热的市场近两年已难以延续,即使借助品牌房企的影响力,其销售速度也已经慢了下来,过去曾期房遍地的唐山楼市,现在可谓现房遍地。

  另有报道称,中国指数研究院分析师刘雪瑞今年2月份在其回乡见闻报告中指出,唐山经营性用地成交量在2013年达到最高峰,近三年成交地块的规划总建筑面积达3592万平方米,而同期年均销售面积仅263万平方米,按照这一去化速度计算,近三年成交的地块去化需要13年之久。

  不过,据证券日报报道,年均263万平方米的销售面积,是2015年唐山市区的数据,整个唐山市2015年住宅和商业的销售面积超过700万平方米。

  而截至2015年年末,唐山全市住宅和商业的可售面积(获得预售证的项目)约1500万平方米,市区为400多万平方米。2015年,唐山全市和市区的月均销售面积则分别为50多万平方米和22万平方米,以可售面积计算,唐山全市住宅和商业项目的去化速度分别为30个月和18个月。

  “这只是计算可售面积的去化速度,如果算上已经规划出让的,按照现在的这样的销售速度,完全消化目前唐山市场的库存,肯定要超过10年。”有不愿具名的当地房企人士称,“近5年、6年的时间,唐山市区每年的销售面积都在250万平方米上下,全市则在700万元平方米左右,变化不大。问题就出在供应上,2008年河北省提出‘三年大变样’战略规划,即三年建设,三年发展,一年一大步,三年大变样。唐山自此开始了经营性用地的大规模开发,一下子让唐山的房地产市场从供不应求,变成了供大于求

商业空置率高

  据证券日报报道,除了住宅销售多年滞涨,部分项目尾盘降价销售之外,其社区商业、办公业态空置率也非常高。

  在凤凰新城中,铂悦山项目配套商业铂悦派招商中心大门紧锁。一位销售员表示,开发商并不持有运营商业,几乎都是销售的。不过,虽然楼盘已经建好,但其商铺目前大多仍处于空置状态。

  而同属这一区域的凤之梦大型商业综合体项目,也是静悄悄一片。据公开资料显示,凤之梦建筑面积8万多平方米,2012年底开盘,目前销售均价2.3万元/平方米。

  有当地业内人士称“老城区的商业现在都不是很好,别说新建的这部分了”。虽然凤凰新城区域楼盘众多,大多数项目也有居民入主,但只有部分建设年份稍早的小区商铺出租率较高,且整个凤凰新城,房地产中介可谓凤毛麟角,与北京、上海等一线城市房地产中介遍地的情形相比,可谓大相径庭。

  据了解,由于近几年唐山整体经济增速放缓,商业地产尤其是商铺,经营可谓十分惨淡。某知名开发商的综合体项目,此前曾卖出5万元/平方米的价格,但目前的日租金低的只有2元/平方米,租金回报率仅1.44%。“这家开发商好位置的商铺是自持,日租金最高能达到4元/平方米,卖出去的都是比较偏的商铺,所以租金也比较低。不过,写字楼租金相比于商铺要好一些。”有当地业内人士称。

市场低迷,房价滞涨,原因为何

  据环渤海新闻网消息,国家统计局公布的3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,河北省唐山市新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降0.1%,同比下降1.4%。

  实际上,据证券日报报道,如果以全市的价格作为衡量,唐山的房价近几年呈现逐步下滑的态势,均价已由2013年年初的5600元/平方米,下滑至2015年年末的5400元/平方米。国家统计局公布的3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况也显示,唐山市新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降0.1%,同比下降1.4%。

  对于目前唐山楼市滞涨的现状,唐山当地的房地产资深人士认为,根源还是供大于求,同时本地经济增速的放缓也是重要因素之一,虽然国家和当地政府频频加施“药量”,但效果却并不十分理想。

  作为一个典型的三线城市,唐山外来人口有限,需求并没有大幅增长的可能性。几年前一线城市限购,不少大型开发商看好唐山这种GDP和人口总量都不错的三线城市,蜂拥而至希望分得一杯羹,加上彼时政府也调整了土地出让规模,使得唐山开始了持续多年的大规模开发,最终导致当地住宅和商业项目远远超过了市场上的需求,从而出现了价格滞涨,上百万平方米大盘搁置的情况。

  另一方面,作为占全国钢铁总产能十分之一的重工业城市,唐山虽然是2008年4万亿元经济刺激政策最受益的一批城市,但随着目前整体经济的下行,反噬的作用力也是非常大的,例如从2013年开始,随着钢铁、矿山等主导行业效益持续下滑,唐山下属的迁安全市经济增长乏力,地区生产总值、财税收入等多项指标增幅下降,实际上近几年整个唐山的钢铁、煤炭、水泥等支柱产业均陷入了困境,拖累唐山经济断崖式下滑,这种情况下,唐山房地产行业自然也好不到哪里去。包括唐山在内的一批国内三、四线城市,去库存压力在一段时间里都会是有增无减。

  (中经新媒体)


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