德国人收入20年增长了3倍 为何房价却涨不起来?
2016-04-26 16:28:10 来源:中国经营网 评论:

  本文转自微信公众号:每日经济新闻


  放眼全球,德国的房地产市场绝对是一朵奇葩。在1990年~2011年期间,德国真实房价(房价涨幅减去价涨幅)累计涨幅下跌了2.0%;但人均国民收入(GNI)增长了3倍有余。而同期可比发达国家(美、英、法)房价的平均累计涨幅为52.7% 。

  据德国统计局数据,即便是在2010年之后(移民大量涌入,德国至少有1530万人口拥有移民背景,占总人口的19.2%)德国出现历史上罕有的房价快速上涨,但累计涨幅也只有19%,还不如上海过去一年的涨幅(25%)。

  2000年以来德国房价指数,数据来源:德国联邦统计局

德国人收入20年增长了3倍,为何房价却涨不起来?

  那么问题来了,为什么德国的房价就是不怎么涨呢?

  居者有其屋的住房制度

  德国《宪法》和《住宅建设法》都明确规定,保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。在德国所有与房地产有关的政策,都是基于一个出发点:居者有其屋(不论是自有还是租赁)。

  1.不同收入人群都有房住。德国政府的住房政策,会考虑居民的收入差距,对高、中、低档房屋确定供应结构。基本能够做到依据人口的需求而定,至少满足每个家庭有一套住房的需要。2006年德国住房3955万套,人口8237.6万,户均拥有1.44套(一家三口)。

  德国政府每年会拿出专款补贴国民住房,86%的德国人享有不同额度的住房补贴和租金补贴。

  德国政府目前已建成使用的“福利住房”已超过1000万套,占到全德家庭总数的41%左右。德国政府还对低收入家庭实行“住房金”制度,通过向低收入家庭提供补贴,帮助其获得合适住房。

  和其他国家不同的是,德国的房地产供应只有四成来自开发商,另外六成来自合作社(合建房产以供社员租赁)和自建房(居民自己拿地自己建设)。

  2.鼓励租房胜过鼓励买房。从上世界50年代起,为填补住房缺口,德国政府大兴土木开建公租房,其后相当长时期,德国公租房占据了住房市场的绝大部分比例。后来,政府把手中的公租房私有化出售后,租赁房主要由私人和合作社供给,两者占总租赁房源的88%。 相当一部分国民甚至几十年都是住在公租房里的,返也为德国人以后普遍的“租房观念”埋下了种子。

  在德国,拥有自己的住房人群不到总人口的一半,大部分人都是租房。在首都柏林,住房拥有率只有15.6%——换句话说,有将近85%的人都是租房住。

此外,德国政府对自有住房的补贴力度要低于出租;而且对合作社(供应了德国三成的住房)建造的出租房免税;住房信贷银行给予建房出租的私人和开发商提供无息或低息贷款,同时设立住房建设基金,以低息、无息等政策性优惠贷款鼓励和扶植开发商和私人更新旧房,将其出租或出售。

  此外,德国政府对自有住房的补贴力度要低于出租;而且对合作社(供应了德国三成的住房)建造的出租房免税;住房信贷银行给予建房出租的私人和开发商提供无息或低息贷款,同时设立住房建设基金,以低息、无息等政策性优惠贷款鼓励和扶植开发商和私人更新旧房,将其出租或出售。

  3.稳定的房贷政策。在德国,房贷利率是固定的,国家的利率调整,不会造成购房者房贷支出的波动。虽然德国人也享受不到房贷利率下降带来的好处,但也避免了房贷利率上升带来的害处——2008年的次贷危机,其中一个背景就是美联储在2004年~2006年连续多次加息,使得大量贷款者入不敷出。

  最严厉的投机抑制政策

  在德国没有炒房的人,因为德国政府已经将这条路完全掐死。德国的住房价格政策,可谓严苛至极。

  1.卖房的人没法乱涨价。德国的房地产价格不是由开发商或是政府定价制定的,而是通过独立的第三方房地产评估师进行评估后确定了一个具有法律效力的“基准价格”,市场价格将围绕基准价格在合理范围内波动。德国的第三方房地产评估机构需对自己评估的结果负责30年,并承担相应的法律责任。

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