温州宅地续期引热议 讨论到期续费是在给房产税造势?
2016-04-21 10:22:22 来源:中国经营网 评论:

  日前温州土地使用年限到期事件持续发酵,引发了对《物权法》中相关规定的讨论。有人认为“住宅建设用地使用权期间届满的自动续期”即无条件续期,不需要补交费用。温州市国土局的相关工作人员对此明确表示“不可能”,并声称“此举会造成国有资产的流失”。

温州:免费续不可能

  自温州土地使用年限到期的事件迅速发酵以来,多名学者认为《物权法》第149条第一款规定的“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,“自动续期”即无条件续期,不需要补交费用。但对此意见,温州市国土局的相关工作人员明确表示“不可能”,并声称“此举会造成国有资产的流失”。

  据财经报道,温州市国土局副局长程建春对记者表示,目前后续政策正在制定过程中,具体信息不方便对外透露,但在制定政策的过程中会综合考虑目前温州市房价、土地价格、居民人均收入、20年前的土地价格等因素。而对于深圳的案例对此是否具有借鉴意义的问题,程建春表示:“各地有各地的情况,温州与深圳并不一样。”

  多名土地使用权到期的业主表示,能够接受续交土地出让金,但不能太高,其中一位业主表示:“如果按照此前鹿城区国土分局下属的评估机构的评估结果,需要缴纳接近目前房价三分之一的土地出让金,我绝对不会交。”这名业主直言,希望仍能按照20年前的标准缴纳。

  对于业主的诉求,温州市国土局的工作人员指出,20年间温州的土地及楼市价格飙涨,如果仍按照20年前的标准缴纳,对缴纳70年土地出让金的业主不公平,间接否定了这种可能性。

  同样,温州市鹿城区国土分局局长徐长波也告诉《财经》记者:“1997和1998年,温州市的房价每平方米不足3000元,而现在新房的价格为每平方米3万元,土地出让金也应该按照一定的比例浮动。”

中央地方组建调研组

  据第一财经日报报道,4月20日,国土资源部、浙江省国土资源厅已经组成联合调研组赴浙江省温州市调研指导住宅土地使用权20年到期后的延长问题。

  “期待此次调研的结果。”该官员表示,温州宅地续期一事经媒体报道后,国土部对此高度重视,曾有部级官员专门询问此事进展。

  此前,据中青在线18日报道,温州部分房屋20年土地使用证到期的情况已引起国土部重视,要求温州市及时上报情况。18日上午,温州市委、市政府专题听取20年土地使用证到期的工作汇报,浙江省国土厅已责成温州市国土局报告相关情况。

  虽然此前曾有深圳处置过类似事件,但广东省国土资源厅副厅长李俊祥19日在接受《南方日报》采访时表示,“土地续期”问题是中央政策的权限,正在等待中央制定政策。“无论是温州也好,深圳也好,当地只是做尝试和试点。地方最多只有建议权,没有制定权。”

  目前,在一些法学界人士看来,温州宅地续期事件主要焦点在于要尽快出台司法解释,在此之前,相关部委也没有权限对此制定相关文件规定。

三大官媒齐发声

  温州宅地续期事件发酵数天后,三大中央级媒体终于一起发声,呼吁尽快出台相关规定。

  《人民日报》20日刊发《土地使用年限到期居民要交出让金吗》的文章称,与老百姓生活密切相关的住宅建设用地使用权期限到期后,如何处理?是否需要再次缴纳出让金?

  该文引述中国社科院法学研究所研究员孙宪忠的话称,《物权法》第149条第一款规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。这里所说的“自动续期”,含义就是无条件的续期,不需要补交费用,也不需要再次办理不动产登记手续,自动地继续合法使用土地。

  “但是从许多媒体报道反映的情形看,一些学者和地方政府官员仍然认为,这种条件下如何‘自动续期’立法不明确,有的还得出了必须再次交纳土地出让金的结论。”孙宪忠说,事实上,立法已经清楚地做出了规定。

  “一些学者和地方政府官员任意解释物权法第149条第一款的含义,一些地方政府还曾经制定规则,试图在该权利期限届满时再次收取土地出让金。这一做法是明显违法的。”孙宪忠说,根据立法法对于立法权限的规定,这种涉及限制公民基本权利的法律,必须由全国人大制定,国务院和地方人大都无权就此自己立法,地方政府及其部门更不能就此问题擅自做出规定。

  新华社19日晚上发表《住房土地使用权到期了该怎么办?相关部门人士表示物权保护将不断完善》一文表示,近日温州房屋20年土地使用权到期事件引发社会高度关注。温州并非孤例,全国有多地出现类似现象。

  该文表示,在强调法治社会的今天,首先需要明确的是,要坚持有法必依,严格落实物权领域的立法成果,增强人民群众对国家物权制度的信心;另一方面,针对物权法规定并不详尽的现实,通过充分吸取民意及规范的程序,尽早出台关于土地出让续期的实施细则,缓解公众焦虑。

  中央政法委机关报——《法制日报》20日也刊发了署名文章《温州国土局不懂的并非只有物权法》,对温州住宅用地续期问题表达了观点。

  该文表示,住宅土地使用权续费问题关系到全国几乎每家每户的切身利益。从表面上看,温州市国土局打算征收房价约三分之一的土地出让金似乎只涉及当地几百户房屋所有权人的利益,但一旦这一“先行先试的改革”产生误导,获得肯定并推广,那么无论产权是20年、40年还是70年,全国所有房屋所有权人的利益都将普遍受到影响、损害。

  该文称,在我国,土地使用权、房屋使用权是公民依照宪法、物权法规定享有的基本权利,涉及扩大、减少或限缩公民基本权利的法律,必须由全国人大制定,国务院和地方人大都无权就此立法,更遑论地方政府及其部门了。

  《法治日报》此文更是直接表示:“温州土地金续费事件”也反映了一些政府官员法治素养和媒介素养的双重缺失。

观点

  讨论土地到期续费 是在给房产税造势?

     文章来源:齐俊杰

  上周我们谈了温州出现的土地到期续费,要补交购房款的三分之一,这让很多人难以接受。当然要特别强调一下,温州出现的这种情况是那种20年使用权的土地。所以可能补交的费用较高。而有人说这个问题深圳已经解决了,那我们来看看深圳要怎么做。

  深圳的地分几种,居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年等。官员明确了,深圳的地不是行政无偿划拨,所以到期土地需要续期。同时明确,在该公告之日(一九九五年九月十八日)前已签订《土地使用权出让合同书》的,其土地使用年期按以上规定,自出让合同规定的起始日期推算、顺延即可,不须另签合同或换发《房地产证》,其中需变更产权的,在办理变更产权手续时确认、顺延。

  那么怎么顺延呢?其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同,在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内,补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。至于1995年以后的土地到期后怎么办,人家说还在研究。

  文件说的比较复杂,但其实解释起来就一句话,1995年9月18日之前的国有土地,免费给你续约到50年或者70年,而这个日期之后的土地,再说吧!

  这其实不是解决问题的态度,而是暂时混过去了,1995年的深圳是个什么水平,跟现在的深圳完全是两个世界,而也没多少房子是1995年以前盖的,所以这是种息事宁人的做法,就是一种以不变应万变的策略。先拖过去再说,而且这个政策也只能在深圳用,北京和上海这种历史悠久的城市,是不敢给你续过去的。因为越是老的房子,地段越好,价格越高。

  有人搬出了《物权法》,但物权法只说了自动续期,至于怎么续期按照什么标准续期,却没人提,但按照法律的公平原则,应该是要花钱的,否则以后开发商就拿20年的地,反正你也自动免费续,那我花那么多钱干什么。这对于已经花了天价买房的人显然不公平。那按什么交呢,如果按照温州模式,用现在的地价去评估,那么很多人就要骂街了。相当于花了那么多钱,买的房,其实是租的。如果买的是二手房的话,这贷款刚还完,土地年限也就快到了。到了年头还要重新租一遍,没完没了了。肯定也不合适。

  (至于说国家把房子收走,然后给你建筑物的补偿,这纯属扯淡。给你在别的地方建一个安置房,交换你的土地更是扯淡中的扯淡。)

  那该怎么办呢?似乎按照土地出让,然后续租的方式,怎么都不能让大家满意,其实这都是为了房产税再打伏笔。

  把产权给你,然后把租金变成税,你拿到产权,但国家收了税。换了个说法,心里就都好受了。但其实你出的钱是一样的。这种土地出让的方式,每过70年就得重新卖一次,对于当地政府来说,虽然前期收入可观,但却现金流不可持续,现在地卖的差不多了,老百姓的自有住房率也已经超过9成,所以再卖地也卖不了几年了,把之前的地再卖一遍,必然民怨极大。而且很难统一步调。所以,土地出让问题,必须跟房产税放在一起去解决。用房产税替代土地出让,变成每年稳定的现金流,源源不断的给政府贡献收入。而把房子的产权彻底交个购房人,这在法律上也破除了产权的矛盾。

  至于之前,花了土地出让金的怎么办,其实这个很好解决,按照房子的年限在房产税上打折就可以了,相当于你买了一张通票,每个项目上就可以少交点或者不交,这样下来之前买房的老百姓一看,房产税打完折之后其实也交不了多少钱,民怨不大。而买新房的人虽然税交的多,但购房的时候省下了土地成本,房价便宜了不少他们也愿意。都觉得很好的情况下,一个政策才会有利于推广。大家还记得,当年油价跌到30美元以下的时候,顺利出台的成品油价格改革方案。大家都喊好,但等到油价回到100美元以上的时候,很多人发现,被骗了。而当油价再度下降到40美元以下的时候,却加了无数次的消费税进来。这让油价变得越来越坑爹,但既然之前你同意了,现在这一切为时已晚。房产税改革也会如此。温水煮青蛙,才最有可能出台。(综合自财经、第一财经日报、齐俊杰公众号)

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