全面营改增倒计时 传说中“抢房潮”会来吗?
2016-04-15 15:55:27 来源:中国经营网 评论:

  【中国经营网注】从5月1日起,我国将全面实施营改增。而值得一提的是,房地产业营改增后适用税率提高至11%,但由于新增不动产所含增值税可在两年内抵扣,被视为全面营改增减税力度最大的部分。但是,有传言称“不动产纳入抵扣将使企业加入抢房大军”,从而使本已上涨的房价再度飙升,这样的分析有道理吗?

  另外,全面营改增实施之后,老百姓又能从中得到什么实惠呢?

  文章来自经济参考报:

  今年5月1日起,我国将全面实施营改增,把建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入营改增范围。营改增怎样实现政府承诺的“税负只减不增”?老百姓能从改革中收获什么样的实惠?记者近期对一线税务部门和专业咨询机构进行了深入采访。

   不动产抵扣,是否会导致企业加入“抢房大军”

  尽管房地产业营改增后适用税率提高至11%,但由于新增不动产所含增值税可在两年内抵扣,被视为全面营改增减税力度最大的部分。但是,有传言称“不动产纳入抵扣将使企业加入抢房大军”,从而使本已上涨的房价再度飙升,这样的分析有道理吗?

  “每个企业都会购买或租赁不动产作为经营办公用房。试点有利于促进企业固定资产投资增长,对于应对经济下行压力,推动供给侧结构性改革具有重要意义。”广州市国税局局长杨伟文说。

  比如,一家企业新购入价值1亿元的办公楼,按5%的营业税率,其中包含500万元的营业税。若按11%改征增值税,由于增值税为价外税,则实际需要征收990万元,同时这990万元增值税可以分两年纳入进项抵扣。因此相比原来的支出1亿元,营改增后这家企业购买办公楼税负降低990万元。

  普华永道中国中区公司税业务主管合伙人李军认为,这项政策不仅可以鼓励企业扩大对不动产的投资,也有利于房地产特别是商业地产的去库存进程。

  李军还指出,根据实施细则,房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目,以取得的全部价款和价外费用,扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。“这意味着,土地价款(一般能达到开发成本的30%)虽不参与进项税额计算,但可以直接从销售额中减除,实质上达到了参与增值税计算的效果。”

  民生证券针对7家上市房企营改增后的税负变化进行了测算,发现其中6家的税负都有所减轻。唯一出现税负增加的华侨城,其营业成本与营业收入之比明显低于其他6家企业(华侨城为0.4,而平均值为0.6),这样的财务结构使得可抵扣额少从而导致营改增后税负上升。

  不过,上海税务局货物和劳务税处处长钟剑伟告诉记者,只有企业用于生产经营的不动产才能列入抵扣,比如自建厂房、商业用房和房租都可以抵扣。但如果是购买住宅,用于职工福利就不能抵扣。“所以,对于‘不动产纳入抵扣将使企业加入抢房大军’的传言,老百姓无需担心。”

   名义税率提升,对建筑业和金融业影响几何

  统计显示,我国建筑业年产值近16万亿元,从业人员约4500万。改革后,建筑业一般纳税人将从此前缴纳3%的营业税改为11%的增值税。

  中国国际税收研究会学术委员汪蔚青说,观察营改增后的企业税负变动情况,不能只看税率变化。如果企业把进项抵扣的工作做好,税负仍可能实现下降。

  比如,建筑业实施营改增后,企业采购的钢筋、水泥等材料成本都能作为进项纳入抵扣。但目前建筑业的发票管理有待规范,这会倒逼建筑企业加强内部管理、尽可能与规范的供应商进行合作。

  金融业由于子行业种类众多,核算也比较复杂,被认为是营改增中的一大难点。全面推开营改增试点后,金融业由原来5%的营业税率改为6%的增值税率。虽然税率增加了一个百分点,但考虑到可抵扣的因素,特别是不动产的抵扣,实际税负未必上升。

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