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土地市场“地王”频出背后:全国土地流拍近两成

经济 来源:21世纪经济报道 2015-12-31 13:59:04 阅读: 评论:0

  不同区域之间房地产市场的分化,已在土地市场上有充分体现。由于在市场库存、人口吸纳等方面存在差异,明年土地市场的分化趋势将更为明显,即在一线城市高价地频出的同时,流拍流标等现象将继续成为二三线城市土地市场的常态。

  12月23日,随着北京大兴区三宗地块的成交,2015年北京市土地出让金达到2017亿元,史上首次突破2000亿大关。这种火爆局面也成为今年一线城市土地市场的缩影。

  但其他城市情况并不乐观。据统计,在全国百座城市中,2015年共有10所城市的土地流拍、流标率达到或超过50%。

  一边是海水,一边是火焰。在一些机构看来,“冰与火之歌”构成了今年全国土地市场的主旋律。

  业内人士指出,不同区域之间房地产市场的分化,已在土地市场上有充分体现。由于在市场库存、人口吸纳等方面存在差异,明年土地市场的分化趋势将更为明显,即在一线城市高价地频出的同时,流拍流标等现象将继续成为二三线城市土地市场的常态。

  一线城市量跌价涨

  在北京土地市场达到2000亿规模的背后,隐藏着另一重现实。根据北京市国土局的数据,截至2015年12月23日,今年北京共成交土地106宗,为最近5年来的最低;成交土地的平均楼面价为13731.4元/平方米,创历史新高。

  也即,2015年的北京土地市场,出现明显的“量跌价涨”局面。

  这也是整个一线城市的缩影。根据中原地产的统计,截至12月20日,2015年一线城市共成交土地516宗,规划建筑面积5318.7万平方米,两者均为最近六年的新低。但一线城市成交土地的平均楼面价达到9075.43元/平方米,创历史新高。

  其中,11月单月,一线城市成交65宗地块,土地出让金高达1061.8亿,创造了历史纪录。成交楼面价也创下年内新高,达到了12715元/平方米,环比上涨23.7%。

  一线城市土地市场火爆,与房企扎堆拿地有关。有分析指出,随着二三线市场风险的不断累积,房企纷纷向一线城市回归,导致在这些地方的土地市场出现激烈争夺,并表现出“多轮竞价、高溢价、高单价”等特征。

  根据中原地产的统计,截至12月初,20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿资金。其中,一线城市的占比首次突破四成,达到44%。

  与此同时,土地一级开发难度加大,制约了一线城市的土地供应。“在土地一级开发成本中,拆迁成本占比过半。”北京某上市房企负责人向21世纪经济报道记者表示,近几年来拆迁难度加大,使得土地收储和开发进展缓慢,影响到供地规模,同时也在推高土地成本。

  根据官方的数据,近几年来,一线城市土地成交单价大幅抬升,但平均溢价率的上升并不明显,原因即在于土地底价不断上涨。

  全国土地流拍近两成

  一线城市的火爆,并不能掩盖全国土地市场表现不佳的现实。根据“标准排名机构”的统计,截至12月13日,全国100座城市在2015年共出让土地12493块,最终成交10003块,2490块土地流拍或流标,流拍率为19.93%。

  这些流拍的土地分布在95个城市之中,只有5个城市还没有出现土地流拍情况,分别是青岛、北京、长沙、镇江和珠海。

  即使是市场火爆的一线城市,个别地块也面临无人问津的尴尬。除北京外,截至12月初,上海供应土地215块,流拍8块;深圳供应58块,流拍12块;广州供应173块,流拍18块。

  有房企人士向21世纪经济报道记者指出,一线城市土地流拍的原因,多在于土地自身“品质”较差,主要表现在位置较偏远、配建规模过大、价格偏高、同区域竞品过多等。

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