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一线城市地产市场非理性繁荣?

经济 来源:中国经营网 2015-10-14 10:20:49 阅读: 评论:0

  生活成本高昂

  制约结构优化升级

  一线城市高昂住宅价格与地方产业结构优化升级的矛盾将会逐步显现。一线城市住宅价格高昂和生活成本的居高不下,促使城市产业向金融、房地产业、高附加值产业转移,降低了城市产业调整腾挪的空间。就金融业而言,大城市金融机构汇集,在增加市场竞争激烈性同时,也会增加城市经济发展脆弱性。金融业经营存在典型的顺周期性,当金融业跟随宏观经济周期向下调整时,城市经济发展也将面临较大冲击。高附加值产业也可能因为经营成本上升而出现经营利润下降。

  无论是金融业,还是高附加值产业,均不能脱离实体经济而孤立存在。在市场竞争日益趋向饱和情况下,城市产业结构过度依赖于房地产业、金融业和高附加值产业,也将减少区域经济结构调整的空间。从现代经济发展特点看,高科技创新产业崛起,并不依赖于特大城市。美国硅谷的发展,就是一个鲜明的例证。近日,上海市宣布撤消城乡建设和管理委员会、住房保障和房屋管理局,表示如果不对上海房价坚持调控将会影响上海经济持续平稳健康发展,也会削弱城市的竞争力。

  高房价超出

  刚需人群购买力

  当前,需要高度警惕一线城市地产市场的非理性繁荣。一线城市地产市场的非理性繁荣,离不开住房交易价格的上升。据中介机构统计,2015年8月份,北京市新建商品住宅(剔除自住房)成交均价为29097元/平方米,环比7月份成交均价27515元/平方米上涨5.7%;9月份新建商品住宅(剔除自住房)成交均价出现明显上涨,单月均价首次突破3万元/平方米,达到32288元/平方米。但同时一线城市住宅交易量正逐步向远郊区县转移,表明高房价已经超出刚性住房需求和中等收入人群的购买力。尽管城市核心区域住宅交易价格“水涨船高”,但实际成交套数寥寥。特别是大城市核心区域住宅交易价格上升更多是受到“学区房”的推动,一些住宅尽管残破不堪,但依然可以“天价”在市场上交易。

  从土地购买到形成市场供应往往需要一年到一年半周期,“面粉贵过面包”能否顺利传导也存在不确定性。无论是投资回报,还是财富贮藏形式,一线城市高端住宅的投资价值已经显著下降,这将有可能会影响到城市未来住宅市场的供求平衡,不能不引起有关各方高度关注。

  随着国内二线、三线城市基础设施的不断完善,大城市特有的公共服务也可以在其他城市得到满足。而城市其他资源禀赋相当程度上可以与地理位置相分离。从生活舒适性而言,部分二线城市、三线城市反而更能满足人们经济社会生活和居住品质的需要。


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