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西安地铁沿线商业开发盈利艰难

经济 来源:中国经营报 作者:杨锐 2015-08-09 15:50:22 阅读: 评论:0

  拥有2751.35亩土地储备的西安市地下铁道有限责任公司(下称“西安地铁”)可谓名副其实的“地主”。

  资料显示,西安地铁土地储备中心旗下握有居住用地1544.67 亩,商业用地255亩。以2014年当地土地平均售价匡算,西安地铁旗下地产土地市值达46亿元。

  事实上,作为二线城市,西安曾试图通过开发土地的“地铁+物业开发”模式,实现地铁运营的自负盈亏,持续发展。然而现状却是,一方面,西安地铁获取多幅优质地块却开发相对缓慢,大部分地块处于未动工或前期阶段,有的项目离最早拿地立项已长达五年。另一方面,已建成的地铁物业面临招商难、盈利低等困境。

  运营困难

  西安地铁建设进入井喷期,不过巨量的资本投入仍然是一道难题。

  资料显示,西安地铁投资总额共计1058.26亿元,而西安市2014年的财政收入仅1019.56亿元。

  千亿元资金从何而来?2010年期间,时任西安市政府咨询员、西安地铁副总指挥的乔征透露:“地铁运营肯定是亏的,这个亏损要靠物业来补。”

  为此,西安成立了地铁土地储备中心,将地铁沿线两侧500米、两端1000米范围内尚未招拍挂土地全部纳入地铁专项储备用地,由沿线各区、开发区上缴地铁项目资本金,并将地铁车站周边用地交由市地铁公司储备开发,通过开发土地,实现自负盈亏。

  此后,西安地铁成立了物业开发公司,对线路资源进行开发和综合利用。目前已在地铁一、二号线先后实施了3个自主开发项目,4个合作开发项目和10个地铁综合出入口项目,弥补部分运营亏损。

  “今年我们将把物业公司改组为资源开发公司,进一步加大对地铁沿线商业的开发。”西安地铁公司相关负责人表示。

  此外,为了缓解资金不足,今年5月21日,陕西省在集中发布的首批60个PPP示范项目当中,将总投资178亿元的西安地铁五号线一期工程项目纳入其中,拟吸引社会资本36亿元。

  但《中国经营报》记者了解获知,西安地铁的这一PPP项目融资在公布不到两个月后就被“搁置”。

  “按照西安地铁整体建设进度安排,5号线要在今年年底前开工建设,虽然一直有企业来谈,但PPP是个新模式,我们完全没有经验也没有准备,引入社会资本,商业谈判会旷日持久,时间也来不及。”上述西安地铁负责人表示。

  土地开发“难产”

  2012年4月,西安市雁塔区商业街区建设管理办与西安新宝龙实业公司签订“西安市雁塔区西八里地区综合改造项目合作框架协议”,计划将西八里村打造成为“中国西部金融服务中心”。

  该项目由“新宝龙MASA地铁多功能商务建筑”项目和西八里村(地铁口)的后续城中村改造项目两部分组成。预计总投资额达120亿元,为当年西洽会上最大招商项目。

  据透露,新宝龙项目一期公寓部分所占地块原属于西八里村集体土地,后因修建地铁所需,由政府出面收回,作为地铁储备用地,为西安地铁置业所持有,并向村民承诺该地块不会用于商业开发。

  为顺利拿到土地,新宝龙与西安地铁置业达成合作协议,决定联合投资。

  然而,其与八里村协商拆迁赔偿标准却迟迟未能成行,项目施工遭遇村民反对。到今年4月,该项目终因拆迁拖累被迫撤出。

  新宝龙负责西安某项目的王经理坦陈,西安地铁商业项目大部分都发展缓慢,诸如西安环球贸易中心项目附近已经有多家老牌商业综合体,招商销售十分困难。

  盈利模式待考

  据RET睿意德2014年数据显示,仅西安1、2号线沿线在建、准备开工的商业及综合体项目就超过700万平方米,未来5~14号线估计还将贡献约1500万平方米左右的商业项目。

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