“二次调控”下 土地仍要“热”
2010-10-23 18:06:17作者:张岩铭 来源:中国经营报-中国经营网 评论:

  10月15日,“二次调控”之后成都土地市场首拍,保利地产(600048.SH)再度出手,以7300元/平方米的楼面地价(1480万元/亩,总价约18亿元,土地溢价48%)拿下成都东沙河旁杉板桥一幅123亩的土地。

  记者发现,在15日的成都土地首拍现场,参与竞拍的开发商多达20余家,200多人的竞拍现场也是座无虚席,连楼道走廊也挤满了人。据了解,参与竞拍的不仅有保利、中海等一线大腕,还有新加坡吉宝、香港九龙仓等外来地产,更令人吃惊的是一批产业资金的介入。

  难道“二次调控”的阴霾并未影响到土地市场?

  保利再度激进

  就在此次高调出手之前的9月,保利刚刚在四川成都城北的新都区和城西贝森路、城南高新区拿下三幅土地。在广州、福州、常州、嘉兴、佛山等地,保利更是频繁出击,仅在9月份,拿地金额就近96亿元;而据保利最新公布的销售数据显示,9月份保利签约销售金额约91亿元,在房地产调控加剧的当口,“入不敷出”再现,保利为何重回激进拿地时代?

  在2008年到2010年间,中国宏观调控政策密集,而房地产业则如过山车,然而,有心者可发现,不管政策如何从松到紧,保利都是土地市场的激进者。 2009年全年,保利地产投入413.6亿元拿地,这一年保利的签约金额为433.82亿元,保利投入拿地的资金与销售回笼资金几乎相当。然而保利高举高打的拿地策略却碰上了中国房地产史上最严厉的宏观调控,其结果就是面临巨大的经营和资金风险。数据显示,截至2010年6月底,保利地产经营活动现金流为-233.5亿元,资产负债率升至76.7%。

  “相比2009年,2010年我们拿地的节奏已经有所放缓,卖楼的节奏加快了。”保利地产内部人士告诉《中国经营报》记者,2010年上半年,保利在拿地上投入的资金仅约188亿元,公司将主要精力调整到品牌战略、产品策略和区域战略上,实行对刚性需求的准确定位、随行就市的定价策略,2010年前9月,保利实现销售413.96亿元,同比2009年增长约28%。

  但土地市场的变化还是引起了保利地产高层的注意。尽管2009年保利耗巨资拿地,且在多幅地王出自其手的情况下,2009年保利的平均土地楼面价成本仅为2870元/平方米,而2010年上半年保利在拿地速度放缓的情况下,平均土地楼面价成本反而上升为3710元/平方米。两相比较,土地价格的飞涨并不以保利的节奏变化而改变。

  就在外界认为保利过于激进的时候。保利却有自己的看法。据了解,在保利内部曾做过一个比较,在2009年保利拿下了南京、重庆鸿恩寺、北京大望京等多幅高价地块,但这几块地恰恰是证明了保利激进拿地的正确:南京项目当初立项1.4万元/平方米,现在1.7万元/平方米开盘,鸿恩寺楼面地价3000多元/平方米,现在洋房卖到1.2万元/平方米。

  在保利地产董秘岳勇坚看来,从去年到今年上半年的拿地成本来看,保利的地价是比较合理的,而近期明显感到土地市场开始回暖,低位拿地的最佳时机已过。

  一线房企拿地未放缓

  不断收紧的宏观调控是否改变了地产商在拿地上的积极态度?

  岳勇坚认为,近期信号显示,土地市场过热的苗头又要出现了,“究竟采取谨慎还是反周期”策略,房地产企业都将根据市场中长期的判断和公司自身资金运作情况做出决策。

  一个显著的变化就是,实现了销售大幅增长的万科在拿地上并未迟缓。9月份万科就增加了北京、唐山、烟台、东莞等7个土地项目,而拿地模式上也开始频频尝试与保利、五矿置业等的合作。据了解,在靠近北京的河北香河,万科与五矿置业合作的北京欢庆城项目近万亩。

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