广州:促销力度加大 开发商保守定价
2010-09-04 19:16:23作者:龙飞 来源:中国经营报-中国经营网 评论:

  在亚运会的直接影响下,今年广州的楼市节奏有别以往,8月这个传统淡季已经形成一个推盘高峰,与之相对应,8月的销售量也出现了明显回升,连带总体楼价也出现一定程度的上涨。但开发商还难以安枕,今年上半年批准预售的商品住宅只有2.63万套,这是2001年以来的第三个低点。以至于在楼市强力调控面前,广州楼价依旧坚挺,未来几个月供应会继续增加,楼价会走向何方?

  开发商发力 成交量明显回升

  官方网签的数据显示,今年8月1日至8月29日,广州十区二县一手住宅成交面积为62.8万平方米,与7月同期相比大涨近五成。这也是近4个月来成交面积首次重上60万平方米关口,成交套数为6056套,与7月同期相比大涨55.5%,成交面积接近4月开始的调控前。

  与此同时,开发商的信心似乎也同样高涨。8月最后一天,广州举行的一场土地拍卖会上成绩出乎意料的好。此次广州土地拍卖是广州下半年土地出让的“第一拍”,广州房管局相关负责人私下表示,这在一定程度上起着风向标的作用,起码显示了开发商对后市的信心。当天拍卖的三个项目中,两个番禺项目受到热烈追捧,其中收回重拍的2007年番禺地王,最终成交价达到23.8亿元,3年时间,该项目地价上涨了近8亿元,显示开发商对后市看好。经纬行研究中心主任曾英杰表示:这会在一定程度上影响消费者的心态。最近两个月市场的成交量一直呈一个小幅回升的态势,加上番禺高地价地块的出炉,将会导致不少原本观望的消费者加快入市的步伐。

  开发商的发力不仅仅体现在土地市场,在推盘力度上也是不遗余力。据经纬行研究数据显示,8月十区楼盘广告见报个数为44个,比上月增加了11个,广告费用为3611万元,环比上涨56.93%。

  对于8月楼市复苏,经纬行认为还不能轻下定论。曾英杰认为,8月整体市场成交量回升明显。其中,成交量上涨主要是十区两市多个热点楼盘的旧盘新推,之前几期产品已积累了一定的客户资源,再加上价格基本稳定,符合消费者预期,因而吸引了大部分买家入场;此外,由于新政后数月里市场成交均比较淡静,为了达到销售目标,部分开发商加大了降价促销的力度,而个别楼盘因降价幅度较大,成交量回升明显。

  从8月市场的大背景来看,中心区域楼盘价格基本企稳,个别小幅下降,周边区域则优惠促销活动持续,但全市成交价却呈现小幅上涨趋势,最关键原因在于区域的结构性成交。7月成交中占主导的是郊区的低价盘,均价主力段在6000~8000元/平方米,但8月热销楼盘突出特点是性价比高,主力多是产品素质较好,但价格相对合理的楼盘,因此全市均价小幅上涨是顺理成章。

  未来供应充足

  开发商发力促销也是不得已的事情,中地行传播事业部副总监陈扬认为,部分开发商放缓了上市进度,是由于4月新政的影响;而10月、11月亚运会召开,又导致住宅申请预售许可暂停。开发商延后的货量,或者提前的货量都将在八九月大量推售。因此往年9月才开始发力的黄金时节提前到了8月,8月份广州住宅新增货量达6765套,较7月同期大幅增加78.5%。

  供应大增对开发商而言却未必是好事。今年上半年,调控政策密集出台,广州楼市成交量快速萎缩,官方数据显示,上半年广州市十区新建商品住宅网上签约套数22094套,面积为245.52万平方米,同比下降均超过50%;成交金额317亿元,同比减少33.9%;成交均价则同比上升39.3%。

  之所以上半年量跌价升,与供应量密切相关。从2009年初开始,广州的供应量一直呈下跌的趋势。今年上半年,广州市十区批准预售商品住宅26339套,同比减少14.1%;面积294万平方米,同比减少12.5%,是2001年以来第三低。7月初,有地产研究机构预计这一状况在下半年会被打破,下半年新增供应量将达3.7万套,如果预计准确,这将比上半年的供应增加四成多。截至8月29日,广州全市未售货量达到61037套,未售面积为770.7万平方米,有研究机构表示,如果再考虑亚运城首期近3000套的供应,未来两月有意推盘的项目数可能接近1万套。

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