逆势补仓拼抢规模 华东房企鏖战土拍冲千亿目标
2017-11-04 09:05:59作者:张玉,石英婧 来源:中国经营报 评论:

近日发布的十九大报告明确指出,要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位。中国指数研究院数据显示,10月份多地相继出台楼市调控措施,限售范围进一步扩大。另据中原地产数据显示,2017年以来,有关房地产内容政策已经接近180次。密集的政策背景下,楼市的火爆相较之前也开始平稳,市场逐渐向理性方向发展。

楼市增速放缓也蔓延至拿地端。政策调控背景下,房企拿地策略也开始分化。不少房企开始收缩布局、回笼现金。不过值得注意的是,包括新城控股、中梁地产、新力地产、祥生集团等大批华东房企拿地态度依然比较积极,并纷纷提出1000亿甚至3000亿元的销售目标。

中梁地产集团相关负责人在回复《中国经营报》记者采访中表示,公司目前主要精力在业务方面,暂不方便回复跟报道相关的问题。新力地产有限公司方面则表示,现阶段拿地战略较为敏感,暂不方便回复。

上海中原市场分析师卢文曦表示,现在中小房企生存空间被压缩,不积极作为以后日子会比较困难,“所以今年来中小房企扩张加快,当然也有房企会保持谨慎,但只是不盲目扩张,不去拿高价地及质地不好的地。毕竟调控背景下,现金流充分有利于‘过冬’。”

规模竞争下积极拿地

中国指数研究院数据显示,2017年10月监测的主要城市成交面积环比下降3.61%,近5成城市环比下降,同比则下降32.36%。受9月末多个热点调控城市集中出台升级政策影响,10月首周各线城市成交量大幅缩减,导致10月周均成交量环比呈现明显回落。

分城市来看,一线城市成交面积环比下降12.96%,同比下降50.41%。二线代表城市成交面积环比下降2.59%,同比下降27.93%。三线代表城市成交面积较上月下降1.01%,同比下降33.65%。

华东区域,10月份,上海成交面积72.73万平方米,环比下降34.62%,同比下降49.45%。南京成交面积41.99万平方米,环比下降45.72%,同比下降44.05%。杭州成交面积29.82万平方米,环比下降18.92%,同比下降21.45%。

另据第一太平戴维斯提供的数据显示,今年三季度,上海成交住宅用地的平均楼板价达到每平方米人民币1.94万元,平均溢价率仅为0.5%。

在土地市场增速放缓的趋势下,房企拿地日趋谨慎。但值得注意的是,仍有不少华东房企在拿地策略方面显现出较为“积极”的态度。

记者梳理发现,上半年新城控股通过招拍挂、收并购、棚改等多种方式积极拓展土地资源,新增土地储备51幅,总建筑面积达1571.37万平方米。下半年,新城控股又相继购得多宗地块。截至报告期末,公司合同销售额完成了全年850亿元销售目标的57.75%,实现了时间过半任务过半。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷曾于日前公开表示,下半年市场集中度越来越高,龙头企业会占据70%的市场份额,“有规模才会有江湖地位,有江湖地位才会有话语权。”

中梁地产在拿地方面堪称迅猛。中梁地产官网显示,2016年中梁地产相继拿下68幅地块,拿地金额246亿元,平均5天拿一块地。今年上半年以来,中梁地产已斩获54宗地,拿地金额超过200亿元,在拿地金额和规划面积上位列第14位和第6位,平均3天拿一块地。

据观点指数统计,2017年1~6月中梁地产销售额355亿元,超过去年全年销售业绩,增幅达225%,中梁地产内部更是喊出了5年实现3000亿元的销售目标。

宝龙地产在拿地方面也非常积极。记者在采访中了解到,今年10月份,宝龙地产竞得绍兴市袍江新区22号大型商住用地。6月份,宝龙地产以29.8亿元竞得上海杨浦区定海社区一商办项目。5月份,宝龙地产摘得浙江省宁波市江北区天水1#地块。

江西第一家本土落户上海的房企新力地产此前在回复本报记者采访时表示,公司已经入驻上海周边的无锡、昆山、苏州三个城市,未来也将继续扩大上海周边城市进驻的速度和体量,而上海作为集团的总部,在此拿地的计划一直都有,方式也会多样化,包括招拍挂、收并购、合作开发等都会考虑。

然而,目前房企在上海拿地并非易事,尤其是对于中小型房企来说,随着长三角区域拿地进入白热化焦灼状态,新力地产未来拿地面临考验。

起家于绍兴,现总部位于杭州的祥生地产提出了今年争取实现600亿元,明年冲刺千亿元的销售目标。中国指数研究院数据显示,今年上半年祥生地产在浙江土地市场的支出高达103亿元,规划建筑面积158万平方米,两项指标仅次于恒大位居第二位。

第一太平戴维斯上海估价部董事甘启善告诉本报记者,在国家宏观调控的大背景下,一些高杠杆的开发商在拿地方面没有以前激进。“以前虽然是高杠杆,但是由于发展周期比较短,销售较快,其股本回报尚有一定的规模表现,但只租不售的情况下,持有土地需要长期营运,开发商拿地时会同时考虑拿地利率及租金回报。”

好地研究院执行院长方晓泉分析认为,随着土地市场的竞争加剧,各家房企今年在核心城市拿地普遍减少。与此同时,房企在优质的三四线城市拿地变多,“这些城市或靠近核心城市,或本身经济、人口基础比较好。”

融资是关键一环

政策调控加上积极拿地使得房企融资渠道逐渐收紧。近日,中央多次表态加强房地产金融风险管控,强调对一、二线城市房地产市场应保持收紧调控态势。而这也对房企的资金储备形成了较大的考验。

数据显示,上半年新城控股经营活动产生的现金流量净额为74.61亿元,较上年同期下滑了821.96%。新城控股方面解释称,报告期内增加较多土地储备导致经营活动现金流出增加。在政策调控、融资渠道受限的环境下,公司积极拓展融资渠道,获得中国银行间市场交易商协会中期票据、PPN各45亿元的注册,为公司的持续、快速发展提供了稳定的资金支持。

而为了更好地进行融资,中梁地产多次发布信托计划,其中绝大部分的信托计划,投资以及抵押项目在非核心城市圈周围的三四线城市。而部分信托计划是以中梁地产董事长杨剑作为连带责任担保。

中梁地产相关负责人此前在接受本报采访时表示:“担保是行业通行的一个做法,并不是中梁一家所独有的。作为温州起家的房地产商,其经历的市场起伏是多次的,我们已经有非常强烈的风险意识和健全的安全管理体系。”

克而瑞地产研究数据表明,2017年截至9月份,108家典型上市房企在境外通过发债以及银团贷款等方式融集了人民币1868亿元,已超去年全年总额。此外,资产证券化也成为房企融资的一个突破口。2017年1月至9月,多家企业完成发行资产证券化产品,发行金额达334.5亿元,同比大幅增长120%,也大大超过2016年全年总量。

除了积极拓展融资渠道,记者在采访中了解到,不少房企已经开始调整自己的拿地策略,通过合作拿地的方式缓解融资难题。

10月24日,宋都股份全资子公司杭州跃都拟以自有资金约7.52亿元受让金翔公司(金地集团控股子公司)旗下子公司金甲公司49%的股权,合作共同开发运营标的杭政储出[2017]39号地块,土地面积38504平方米。宋都股份方面表示,公司历来十分看重长三角、尤其是杭州本地地产资源的获取,本次通过合作开发标的项目,是公司积极拓展住宅地产的创新模式。

10月25日,滨江集团发布公告,宣布于10月24日与杭州大文投资管理有限公司、杭州融信恺昇房地产开发有限公司、杭州元鑫置业有限公司、杭州金地自在城房地产发展有限公司签订《关于萧政储出【2017】20号地块项目合作协议》。据悉,杭州元鑫置业有限公司持股100%的股东为浙江万科南都房地产有限公司。

滨江集团方面表示,为满足项目开发的资金需求,公司与合作方按权益比例为项目提供同等条件的财务资助,符合房地产项目开发惯例。项目预期将取得较好的收益,公司的财务资助可以得到有效保证。

“过往的十几年来中国房地产市场一直是波动向上的,也有过若干次的调控,但其实,在低谷时期,往往积极去做一些动作的开发商能迅速做大,大部分开发商还是想把市场规模做大,因为规模做大是这个市场唯一正确的发展模式。”一位不愿具名的房产领域金融分析师表示。



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