房企长三角“角力”长租公寓 高租金低利润盈利模式尚在探索
2017-09-23 09:54:58作者:​刘媛媛 刘颂辉 石英婧 来源:中国经营报 评论:

记者了解到,朗诗寓的单身公寓和双人公寓面积在20~40平方米不等,床铺、电视、衣柜、书桌、卫浴等家用设施均较新,同时还配备了冰箱、滚轮洗衣机、抽油烟机等。租金为每月3700元、4200元、4700元不等。

记者粗略估算,水费按照热水和冷水的不同收费,加上商业用电的价格以及网络费用等,租客每月还需在租金之外支付约300元的费用。而金汇路附近一房产中介工作人员告诉记者,周边同等规格的房源租金约为3500~4200元/月。

随后,《中国经营报》记者又辗转来到上海闵行区南华街25号的万科泊寓虹桥南华园店,据工作人员介绍,自6月份开业至今,该公寓房源已大部分完成出租,出租率达到九成以上。

记者观察到,该门店临近凌空SOHO和虹桥商务区,房间基本设置了一体式独立卫浴,单间配套家居,有多个公共区域,包含桌球台、免费健身房和羽毛球场等。其租客大多为凌空SOHO的上班族,租金在2680~3200元/月不等。

此外,记者还从旭辉领寓的青年公寓社区“柚米国际社区”(闵行店)处了解到,该长租公寓出租率达90%左右,租金约为3500元/月,这一租金同样较周边同等面积的普通住宅租金要高出1~2成。除此之外,每月还要额外缴纳300元的管理费,水电费按商用标准收取。

对此,湾流国际创始人、CEO黄海滨认为,上海等国内一线城市,资产价格是最高的,租金不低,因为人均可支配收入没有拉起来,现在租房的花费占收入的比重为30%左右。“未来在上海等一线城市的人群会越来越高端,承租能力会得到提升,人均可支配收入增加。我认为未来中国租房市场会稳步提升,而且空间很大,租金会稳步上扬达到匹配。”

盈利难题考验运营能力

万科董事会主席、CEO郁亮此前公开坦言:“从回报率来说,我们能够达到1%~2%的回报率,已经很满意了。”万科的半年度报告显示,由于发展经营性租入写字楼和公寓,公司的长期摊销费用大幅增加近32%至12.66亿元。

林龙安也曾公开透露,目前长租公寓的租金回报率并不高,内地仅维持在4%左右,而融资的利息都超过4%。旭辉领寓CEO张爱华直言,“70年自持物业,不能用10年、6年回本的逻辑来算”。

实际上,长租公寓市场尚处于抢占市场和烧钱的阶段,且面临着回报周期长、盈利难的尴尬。

“传统二房东的模式利润率很薄,随着规模越来越大,如果成本控制能力、经营能力较弱,整个运营风险就会增加。”同策咨询研究部总监张宏伟认为,现在长租公寓虽然有资本支持,但当风口过了之后还是要靠运营来获得利润。

张宏伟分析表示:“长租公寓有规模、品牌和服务,可以标准化进行复制,产生长期稳定的现金流。如果说以运营为主的轻资产和以自持为主的重资产能很好地结合,就可以做到规模和利润的平衡。”

特约撰稿 毛中楠对本文亦有贡献


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