北京新房住宅预售审批之谜:突破单价8万元的“隐形红线”
2017-09-02 09:11:29作者:​余燕明、周丽 来源:中国经营报 评论:

中国金茂和中铁房地产集团在2015年8月底以总价50.25亿元竞得了北京金茂府地块,剔除教育和养老设施用地后商品房部门楼面地价为4.2万元/平方米。

《中国经营报》记者根据链家网及房天下等二手房网站搜索查询,目前中国玺和昆仑域所在的菜户营区域周边一些高层商品住宅报价约为9万元/平方米,按照中国玺项目首期房源以最高预售单价8万元/平方米销售成交,区域内新房和二手房价格出现倒挂。

北京金茂府项目所在的石榴庄区域内的一些高层二手住宅报价约为6万元/平方米上下,与该项目近期取得9.5万元/平方米预售审批价格仍有差距,但项目周边一些高端住宅项目销售价格也达到了10万元/平方米左右。

房价环比不增长的目标

去年9月30日北京市房地产市场实施调控新政以来,北京市住建委等部门目前未对新房住宅预售审批价格作出明文限制。

但在住建委下发的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》中明确,对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目,属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。商品住房项目在销售中,要继续严格执行明码标价、一房一价规定,实际销售价格不得高于申报价格。

北京市住建委相关人士向《中国经营报》记者确认目前北京市住建委没有对新房预售价格审批发文限制,开发企业申报预售价格会参考项目开发建设成本、周边在售项目销售价格及前期项目成交价格等因素。

“北京市住建委最终对项目的审批备案价格,可以理解成指导价格,销售价格不得高于申报备案价格,而现在项目申报备案价格则不能明显高于周边房价,否则很难获批。”另一家民营房地产企业营销负责人告诉记者。

而据多位开发企业人士介绍,去年“9·30新政”以来,北京市新房住宅价格审批已经有了预售“隐形红线”——单价8万元/平方米。

“泰禾集团在北京西三环的丰台西局项目,前期在拆迁问题上没有跟村民谈拢,拖慢了项目开发进度。去年项目申报预售价格时,住建委愿意批售单价12万元/平方米预售许可,不过泰禾选择暂缓入市。”前述民营房地产企业营销负责人透露,“新政调控以后,现在若要继续获得单价12万元/平方米的预售许可,难度不小。”

记者为此也向泰禾集团北京公司相关人士求证,对方不置可否。泰禾集团早在2014年2月份获得了丰台西局项目地块,代价为49.58亿元,剔除限价商品房及无偿还建商业用房后的纯商品房部分楼面地价超过了5万元/平方米。

最近,北京市国土资源局继续挂牌了一宗丰台西局地块,不过限定地块内商品住房销售均价不超过7.78万元/平方米,接下来留给泰禾集团的问题即是2014年初取得的西局项目何时入市,以及北京市住建委将会如何给该项目批准预售价格。

2016年底,北京市主要领导在住建委主持召开座谈会听取房地产调控和住房保障工作汇报时表态,确保2017年房价环比不增长。多位市场人士解释表态中的“房价”指的是新建商品房,尤其是新建商品住宅的成交价格。

《中国经营报》记者逐一统计了今年70个新房预售住宅项目及2016年130个新房预售住宅项目(含自住型商品房和限价商品房)批准销售的平均价格,统计结果显示,2016年北京市住建委审批备案的130个新房预售价格接近5.7万元/平方米,今年已经核发预售审批的70个项目备案均价为5.68万元/平方米。值得注意的是,该统计数据内未囊括2016年多个预售时间到期的新房住宅项目价格。

记者也以标准差分析了2016年130个新房预售住宅项目及今年以来70个新房预售住宅项目备案价格结构,由于去年出现了多个单价10万元/平方米以上的高价项目,同时供应了不少低价项目,结果显示2016年项目备案价格标准差偏大,对比而言2017年项目备案价格则更加均衡,今年拉低备案均价的低价项目供应减少。

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责编:胡月 huyue@cbnet.com.cn