南京楼市推盘减速“摇号季”转冷 供需失衡催生多重乱象
2017-08-19 08:20:51作者:刘颂辉,杨玲玲 来源:中国经营报 评论:

江苏省会城市南京,近两个月间,楼盘扎堆开盘迎来上市潮。进入8月,多个板块出现供货冷热不均,由此产生供需矛盾,各片区楼市乱象隐现。

连日来,《中国经营报》记者走访南京市内奥克斯钟山府、绿地华侨城海珀滨江、通宇林景熙园、毅达汇创中心等多家楼盘发现,部分久未推新的楼盘迟迟难以开盘,开盘项目中,屡被曝出倒卖房号、公证摇号惊现怪名、开发商提高首付比例、未取得规划许可证就搭建售楼处卖房等问题。

南京市一位不愿具名的房地产分析人士提出,从市场房价上来看,监管部门在控制房价方面略显强势,扭曲了市场体系,导致楼盘销量呈现冷热不均的现象。同时,克而瑞南京首席分析师周颖表示,相关乱象滋生与片区供不应求的市场环境不无关系,在供给下降和需求火热矛盾突出的情况下,市场出现的漏洞也亟须开发商和监管部门解决。

对此,南京奥克斯置业有限公司营销总监张猛在接受《中国经营报》记者采访时表示,购房者的材料都属实,“关系户”不存在操作的空间。

绿地华侨城旗下项目或陷“违规”风波

8月是房地产行业的传统淡季,从8月上半月南京市新盘开盘量来看,新房供应节奏明显放缓。据克而瑞机构的数据,截至8月15日,南京市8月商品住宅供应量为1381套,成交量为2272套,供求比例为0.48%,目前只有5家楼盘推新。

而南京网上房地产的数据显示,7月成交房源6706套,较6月份的6135套上涨9.3%,其中,一个星期内有8家楼盘领取预售许可证,备案价格与此前相比涨幅基本持平。

记者走访中了解到,新房供应量减少的情况下,南京河西南板块多个楼盘因久久不上市备受关注。位于南京市建邺区河西南部鱼背地块的绿地华侨城海珀滨江,拿地19月后仍未领销售许可证,被指“磨洋工”。

公开资料显示,该地块于2015年12月被华侨城集团拿下No.2015G61地块,2016年中旬,华侨城集团与绿地集团决定联手开发该地块。

近日,绿地华侨城海珀滨江对外发出消息,项目预计在今年三季度首开。售楼处销售人员向本报记者介绍:“项目分为南北两个地块,预计在8月份首次开盘南地块,分批开出1、2、7、8四栋楼,共342套房源,均价在3.5万左右。”

不过,该项目自今年4月传出开盘消息至今仍未首开,时间一推再推。南京市住房保障与房产局商品房管理科一名工作人员透露,绿地华侨城海珀滨江一直未申请预售许可证。

针对“捂地”的质疑,南京市国土局一位负责人此前在接受媒体采访时提出,该地块虽然为2015年年底出让,但是根据出让合同,国土部门是在今年1月10日才将地块交给开发商。按照合同约定,开发商应该在2018年1月10 日前进行动工,因此按照国土部门的合同,绿地华侨城的开发商并不存在“捂地”等违规行为。

事实上,该地块此前还曾陷入“未批先建”的舆论旋涡。根据《现代快报》报道,南京市规划局方面表示,此前未收到有关 “2015G61 地块 ”的工程规划报建手续,而建设工程规划许可审批是建设工程施工许可的前置条件。也就是说,如果认定该工程有实质性的建设行为,那就属于两证缺失的违规施工。

《中国经营报》记者就建设规划和施工进度问题多次致电致函绿地集团相关负责人,该负责人回复称,项目不存在规划等问题,由于是南京市的重点项目之一,相关部门对程序把握更细一些,手续比较复杂。可以回复的是,将在八月首次开盘上市。

周颖认为,3.5万元的首开均价对于绿地华侨城海伯滨江来说没有盈利空间,作为一个综合体项目,住宅部分的单价至少在4万元以上,才能为后期的项目铺平道路。其迟迟不开盘的原因也是由于地价较高,希望等限价政策“松绑”再出售。

朗诗、五矿地产多项目拖延开盘存疑

事实上,位于南京河西南板块久不开盘的项目还比较多,升龙集团南京项目升龙天汇自去年1月份以后就没有开盘过,至今已过去18个月。公司品牌公关部工作人员介绍,下一步的开盘时间还需等相关部门的审批。

佳兆业集团南京项目佳兆业城市广场发布的公告显示将在近期开盘。据了解,该项目上次开盘是9个月之前。该项目营销部工作人员介绍称,目前正在申请预售许可证,等相关部门审批后即可上市,此次主要推出两幢楼。

此外,河西南板块还分布有朗诗熙华府、五矿崇文金城等项目,开盘时间也是一拖再拖。“去年到今年都没开盘,当然影响公司的业绩发展。”在五矿地产南京有限公司营销部工作人员看来,公司在积极申领销售许可证,但一直未获审批,下一次开盘时间还不能确定。

据了解,五矿崇文金城去年4月份以后再没有开盘,至今过去15个月,朗诗熙华府项目也有9个月未推新。朗诗地产相关负责人表示,楼市政策对项目开盘有一定限制作用,但是会争取在下半年开盘推新。

另据《扬子晚报》此前报道,购房者在位于南京市浦口区七里路与沿山大道交汇处的通宇林景熙园项目楼盘领证当日发现,其销售方案中的首付比例要求为7.5成或全额付款,反映至当地房管部门后,浦口区房产监督部门与项目开发商进行沟通,令其不得抬高门槛。

同样处于热销中的浦口区毅达汇创中心项目,记者走访售楼处时看到,大厅里人潮涌动,多名销售人员正在带人看房。销售工作人员介绍,项目位置优越,可以直接下订金购买,目前房源较为紧张,有购房者一次性购买30多套公寓。

南京市网上房地产数据显示,毅达汇创中心于5月27日领取02、03、04和05幢共四栋楼的商品房预售许可证,截至8月17日,未售房源总套数为570套。当记者表示喜欢远离高架桥的2号楼时,该销售人员却表示2号楼不确定出售还是出租,暂时不能选。不排除该项目在销售过程中出现分批次加推房源,或涉嫌捂盘惜售等现象。

在销售人员介绍中,该项目的售楼处和样板间为临时搭建,交房以后将拆除作为绿地。记者对此向南京市浦口区规划分局反映,相关工作人员回复称:“售楼处和样板房目前都没有办理过建设规划许可证,属于未批先建行为,可报送给城管部门处理。”

供求失衡 楼市违规乱象频现

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示,上半年南京楼市的供应量一直未见提升,在“5·13”新政之前,市场相当于被封锁。6月底开始突然形成供应,7月之后这一波上市房源是源自于前期的积压。

楼市供需失衡状态下,南京楼市乱象频出。

时间回溯到七月,南京多个楼盘纷纷领取销售许可证,公开摇号上市。其中就有奥克斯钟山府项目。

作为奥克斯进入南京的第一个项目,奥克斯钟山府被定位为高端产品。据奥克斯钟山府最新领取的预售许可证,网上备案的均价为25965元/平方米。该项目当时吸引了约900组买房人报名摇号,而待售房源不足200套。

根据媒体报道,该楼盘在公证摇号前,出现一个人开具出两份购房证明的情况,有将近100组报名者集中来自南京市南部郊区高淳区。此外,摇号名单中出现“魏小狗、胡六头、魏小头”等不同寻常的名字。南京参与摇号的购房者质疑,是否有人借用高淳居民的身份信息资料进行虚假购房,实际为开发商找来充当关系户的“替身”。

对此,张猛表示:“该批次购房者的材料都属真实,关系户不存在操作的空间。本次项目开盘不搞特殊化,房管局在现场监督,至于项目之外存在个别中介公司兴风作浪,进行炒房号等行为,公司已经向相关部门投诉举报。”

与此同时,南京市栖霞区燕子矶附近的电建洺悦府楼盘“多给中介50万元就能买到未交付房源”的乱象引起广泛关注。据《扬子晚报》报道,一套105平方米的三房房源,在中介办理更名手续后,需要全款支付250万元,折算下来单价23800元/平方米,而该房源开盘时价格只有19000元/平方米。

《中国经营报》记者以购房者身份向该项目售楼处的销售人员进行咨询,对方表示前期开盘的房源均已卖完,不过通过中介也能购买到,原因是前期有些客户签约完之后,发现首付资金不够,希望把房子转卖出去,中间需要交一笔转售费。不过,该销售人员认为:“这些手续可以去找中介(操作),与售楼处没有关系。”

原本签约备案的商品房,中介转手就能成为新房源?南京市住房保障与房产局商品房管理科一名工作人员在接受本报记者采访时表示这是典型的“炒卖房号”的违法行为,购房者可以向公安机关报案查处。签约备案的合同只能通过房管部门进行退房程序,退出的房源必须公证摇号出售给下一位购房者,而且不得超过合同备案价格。

不过,据开发企业南京金羚房地产开发有限公司销售负责人王文杰介绍,公司按照房管局要求执行退房手续,明确规定不允许倒卖房号等违法违规行为。“公司目前已对售楼处进行了内部彻查,要求销售合作单位签订保证书,如果查到有公司内部员工或者中介人员未经过公司允许恶意发布售卖房源的信息,将交由执法部门处理。”

对于南京楼市出现的问题,周颖分析表示:“开发商需要有一定的现金流,七八月份加快开盘节奏是对下半年可能存在的政策叠加存在担忧,以此为后期开发项目准备资金,上市公司则是为冲刺业绩作准备。”周颖预测,楼板价较高的地王项目大多分布在主城区,下半年南京房价或将出现小幅下滑。设规划许可证,属于未批先建行为,可报送给城管部门处理。”



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