温州楼市:库存告急 拆迁户成开发商争取的客户
2017-08-13 10:41:56 来源:经济观察报 评论:

鹿城区洪殿街道黎二村是温州市著名的城中村,距温州的黄浦江——瓯江南岸不足800米,距市区最贵豪宅鹿城广场2.7公里。

  黎二村几十幢破旧的居民楼在两个月之后会被夷为平地,一些极为破旧的房子被鉴定为C级危房,必须在规定时间内尽快“清租”,而D级危房则被贴上了封条,不得住人。

  黎二村的房价目前约为1.5万元/平方米,根据鹿城区采用的货币化安置方案,居民可获得2万元/平方米的补偿。这让拆迁工作几乎没有阻力。

  如无意外,这批手握现金的拆迁户,会形成大量新增置业需求。之前,已有很多温州拆迁户走进售楼处。去年个别新开盘项目中,持拆迁补助的购房者占比一度高达50%,一些改善型楼盘中,拆迁户比例也达20%-30%。

  等待拆迁的黎二村不是孤例,这背后,是温州市从去年启动的声势浩大的“大拆大整”专项行动。

 “大拆大整”

  “大拆大整”包含城乡危旧房治理改造、“四无”生产经营单位集中整治、违法建筑拆除、城中村改造、流动人口管理、出租房整治、市区旧市场搬迁整治提升、双屿综合整治等八方面内容。“大拆大整是个民生工程,但是影响到了房地产市场。”温州市房地产估价师与经纪人协会副会长陈德赚说。

  为了推动拆迁力度,在货币化安置时,温州政府给出了明显高于房屋市场价的现金补偿。

  记者采访中了解到,当地一居民位于鹿城最核心地段的几套旧房被拆,共计约1000平方米,获得3600万元赔偿,补偿标准几乎等同于周边在售新房均价。“如果选择实物安置,要四五年后拿到房子,政府一次性给出现金安置,等于是以5年后这一地区的房价进行收购,这很容易让人接受。”中梁地产瓯绍区域公司董事长冯植解释。

  按照温州政府此前的指导政策,拆迁户如果一年内在市区范围内购买商品房或者有产权的安置房,最多还可获得10%的购房补助。

  官方数据显示,2016年温州市区房屋征收货币化安置达到3423户,货币化安置比例从2015年2.6%提升到2016年23.98%。

  截至目前,瓯海区的货币化安置升至13%,同比提高8%,预计今年全区货币化安置比例将提到40%。而鹿城区今年的货币化安置比例目标是50%。

  今年,市区计划完成24000户以上城中村改造任务,如果达到50%的货币化安置,至少会产生1万户手握丰厚现金的家庭。

  该政策曾直接推动了一些楼盘的去化。位于温州市平阳县的滨江豪庭有1000套房源推向市场,2015到2016年只卖掉了30套。2016年11月,它成为温州市官方号召项目,如果在拿到拆迁款的6个月内购买滨江豪庭,可以获得政府10%的补贴。“一夜之间,去化就完成了。”知情人士说。

  温州市委党校和中国社科院社会学研究所共同推出的《2017年温州蓝皮书》指出,货币化安置对商品房交易的推动不可忽视。

  截至2016年11月,龙湾区近3000户安置对象中超过1/3领取了10%的购房补贴,这一人群占据了龙湾区住房成交量的23.5%。

  对政府来说,货币化安置的好处明显,按照鹿城区区委书记李无文的话,“腾出的土地可以及时上市拍卖”。

库存告急

  拆迁户成了开发商竞相争取的客户。

  去年开盘的中梁首府壹号院,据统计有20%-30%的客户为拆迁安置购房;接近碧桂园的人士透露,碧桂园在温州的第一个项目,持拆迁补助购房的人占比达50%。《温州蓝皮书》认为,城中村改造签约安置有购房需求的比例在60%-80%;短期内市区商品房价格几乎不会下降。

  因此,去年温州楼市经历了有史以来成交量的最高峰。据朗兆市场研究中心数据,2016年温州商品房供应套数54000套,同比上涨了45.79%;商品房成交套数64872套,同比上涨50.28%。改善需求爆增,市区成交住宅中,144平方米以上的占到65%。“从2015年下半年开始,温州楼市开始复苏,目前价格整体较为温和、健康。”冯植表示,即使在全国房地产空前火爆的2016年,温州的表现依然平稳。

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责编:胡月 huyue@cbnet.com.cn