上海拧紧预售证“阀门” 开发商怠于领证或“捂盘惜售”
2017-07-29 10:07:27作者:刘颂辉,杨玲玲 来源:中国经营报 评论:

验资挑客 多房企患开盘“拖延症”

今年以来,沪上商品房预售许可证审批“阀门”越拧越紧,房企的定价申请受到多方限制。

上海市住建委官网数据显示,前3个月平均每月有11个项目拿到预售证,其中2月份只有3个楼盘获得预售证。4月至6月预售证审批量分别为20个、18个和29个。7月截止到26日,有17个楼盘获得预售证。

连日来,《中国经营报》记者走访沪上浦东星河湾、保利熙悦、九龙仓静安壹号等多个楼盘发现,部分房企积极申请预售许可证,另有部分房企销售低调,看房需要验资排号,抱有惜售情绪,对于下半年预售许可证申请计划,也显得相对保守。走访中,楼盘销售人员透露,近期上海市中心城区单价10万元以上的商品住宅,预售证基本没有希望通过,单价5万元以上的项目也在排队等候预售证。

以上海浦东星河湾为例,上半年的月均销售量几乎维持在个位数。对此,星河湾上海公司相关负责人回复《中国经营报》记者表示,目前按照正常程序销售旧有房源,下半年尚没有拿证计划。

针对近日出现的倒卖房号、捆绑车位以及团购装修费等楼市乱象,上海市住建委相继发布《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》(以下简称《意见》)和《关于加强商品住房及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知》(以下简称《通知》),肃清整顿市场。不过,记者采访中了解到,房产中介倒卖房号的情况依然存在。

挑客验资 推迟拿证

日前,在上海龙湖天璞项目售楼处,销售人员介绍,项目开盘的手续齐全,正在排队等预售证。

龙湖天璞项目去年声称开盘,定价预计8万元/平方米,今年预售审批突然趋向严格,申请一直未予获批。

公开资料显示,2015年12月,龙湖地产以46.5亿元夺得上海嘉定区江桥镇北社区地块,溢价108.34%,楼板价27084元/平方米,以“高端盘”的标准打造龙湖天璞项目。

另外根据第一财经网报道,今年龙湖上海一共有8个项目有销售计划,目标销售额100亿元,仅龙湖天璞一个项目,销售目标就占80亿元。上海中原地产市场分析师卢文曦认为:“不断推迟开盘会对房企的业绩造成压力,由于集团在等项目的回笼资金,下半年肯定开盘,无非看接受哪种价格。如果扛过去,可能在6万元左右通过;如果扛不过去,为了回款很有可能降价补量。”

记者在采访中了解到,有项目在认购期间提出要验资。“我们项目即将开盘,认购期间需要提供一份200万元的资产证明,不论股票、理财或者活期存款。”

记者多方走访后,“一证难求”的说法也得到了印证。在上海宝山区保利熙悦的售楼处,内部人士介绍,地块在2015年取得,楼板价是2.23万元/平方米,当前预期均价5.1万元/平方米,具体价格要8月中旬开盘才知道。“今年很多项目卖不动,定价高的楼盘都在排队拿证。目前只能卖低价,否则就不卖房一直等。”该人士透露。据保利熙悦售楼处销售人员介绍称,买房要进行200万元左右的验资。

卢文曦表示,开发企业入市的房源,几乎都要接受相关部门的指导价格,如果房价过高则须根据拿地和建筑成本说明缘由,如果双方差异过大,很有可能审批不过。

同样在等待预售证的九龙仓静安壹号项目,销售人员表示,房源将分期推出,最先推出的均价或在13万~14万元/平方米,最后推出的预计会达到15万元/平方米。受到“限价令”的影响,具体要等9月份拿到预售证才知道。记者同时注意到,购房者需要通过预约才能进入看房。

怠于领证 或涉“捂盘”惜售

记者了解到,目前上海预售商品住宅的价格审批须经两道手续,区政府相关部门审批通过后,还须上报市级主管单位把关。在部分楼盘“忍痛”拿证售房的同时,部分楼盘并不着急申请,依靠前期获批的房源低调销售,或有“捂盘”嫌疑。

“有些楼盘会顶着降价的压力出售,公司尚有资金保障,不着急拿预售证,等部门审批到现在,预期价格一直在降,如果不行就等下个月,必须卖出‘品质’来。”某项目销售人员表示。

本报此前报道,星河湾集团上海项目在去年取得预售许可证后分批次开盘加推,或涉嫌捂盘惜售。近日,《中国经营报》记者再次来到上海市浦东新区锦绣路浦东星河湾项目售楼处,大厅内并无其他看房者,项目沙盘灯光处于关闭状态。

销售人员介绍,上周末刚推出60余套109平方米和118平方米的房源,单价最高为9.95万元/平方米,均需要全款支付。“这批房子都在32号楼,只是剩余房源不多,目前仅剩一套118平方米的房子,而且内部锁着,若是需要得向领导打申请报告。”记者提出看样板房的请求,该销售人员表示要申请之后才可观看。

上海市网上房地产数据显示,截止到7月27日,浦东星河湾在2015年7月18日取得的预售许可证中,32号楼共有63套房源,目前已签约22套,大部分处于可售状态。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析道,目前部分高端楼盘的销售在打心理战,即上海市场的产品不追求去库存效应,很多房企则不愿意走现金流的模式,而是保持更高的利润。“所以从这个角度看,会带来很多新的营销模式,即要么推迟开盘,要么推脱无房可卖,有房的项目还要托关系才可以购买。”

记者调查走访了解到,申请价格过高则无法取得预售许可证,卖得太低则达不到销售预期,不急于回款的开发商干脆选择观望,观望市场行情暂不领证,楼盘也暂时闭门谢客。

在银亿公园壹号的销售中心,记者还未走进售楼大厅,就被保安拦下,在介绍人的帮助下才得以进入。项目销售人员介绍,由于银亿公园壹号在“限价令”之前拿到预售证,因此看房的人较多,而且所剩房源已经不足10套,集中在16~20层,每平方米均价在12万~13万元之间。不过,记者查询发现,丽晶博园(银亿公园壹号备案名)于2016年12月30日拿到预售许可证,累计住宅合同均价102324元/平方米共有住宅65套,目前仍有34套可售住宅房源,自拿证以来,其每月的销售量均维持在个位数。

严跃进表示,部分项目在产品销售方面存在一些新问题。近期需警惕部分房企打游击的做法,即楼盘的真实销售情况和网上的数据并不一致,进而误导了购房者。

监管“紧箍”收紧 顶风违规仍在

预售证审批从严的背景下,上海中原地产数据显示,上半年上海楼市新增商品住宅供应仅239.6万平方米,同比下滑了44%。二手房则直接“腰斩”,上半年仅成交2.67万套,同比大跌52.16%。

7月18日,上海市住建委发布《意见》。《意见》规定,开发商要在新房开盘至少10日前向公证机构申请摇号排序公证,在积累客户时,不得设置有利于内部、关系户等购房的入围条件,本项目代理销售企业以及其他房地产经纪机构的员工不得入围。

同时,《通知》提出,除房屋和车库(位)等附属设施价款外,房地产开发企业和其他单位、个人不得向购房人收取电商费、团购费、茶水费等其他任何价款或费用,不得以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,使购房人接受商品或者服务价格。

尽管监管部门三令五申,市场中的漏洞依然存在。日前,本报记者在一名中介人员的带领下走访九龙仓静安壹号。据其介绍,浦东星河湾项目的小户型尚未取得预售证,但已被内部预订。“也是想多卖点钱,所以晚一些再拿(预售证),具体什么时候卖待定。”该中介人员称。

此外,记者此前以购房者身份探访大名城位于上海的紫金九号,发现项目存在68万元的装修款,且由企业统一精装交付,购房者没有选择余地。近日,本报记者跟进采访了解到,大名城紫金九号仍有房源在售。销售人员表示:“实际备案是毛胚房,但我们作精装交付,签合同时有两份合同,一份是购房合同,一份是装修合同。无论房型、面积,每一套的装修总价均是68万元。”

针对房屋预售证和楼盘捂盘惜售问题,本报记者致电致函上海市住建委,截至发稿前未获回应。

市场观察人士分析认为,当前房地产市场的价格管控,有助于稳定预售秩序,也可以鞭策房企积极降价,以降低购房者的购房成本。而开发商捂盘惜售,则无形中再次充当了房价上涨的推手。“从预售证管控的角度来看,该一轮审批节奏预计会持续到今年年底。”

(特约撰稿毛中楠对本文亦有贡献)



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