上海万科助力安亭新镇蝶变 共创特色小镇新标杆
2017-07-29 09:49:01作者:柏源、马梓墨 来源:中国经营报 评论:

7月27日,住建部公布了第二批全国特色小镇公示名单,作为上海市申报的六个特色小镇之一,上海市嘉定区安亭镇“榜上有名”。从2001年确立“国际汽车城”的定位目标、 “产业立城”到历经十五年打造,“产城融合”一体化发展,安亭新镇扎实的产业基础、日趋完善的城市配套,使得这座产业新镇活力满满,亦为其他有意走“特色小镇”之路的新市镇们,树立了一个可借鉴的理想样本,探索了多条产城融合、政企联动的发展之路。

十五年前,安亭区域被上海市委市政府规划建设为上海国际汽车城,成为上海打造完整汽车产业链的前沿阵地。但在发展初期,最困扰安亭镇的,不是汽车产业的发展问题,而是产业化进程远超城市化发展,有高端科技产业,但无法留产业人口在此生活,无法为高新技术人才提供与之匹配的城市配套服务。

意识到产城发展的不均衡性,对标市中心的城市配套服务,安亭镇先后引入了一些高端商业业态,优质教育、医疗资源,完善城区配套,又引入有城市配套服务能力的开发商进驻,携手共同盘活安亭。

旗下拥有住宅、商业、产业、办公、教育、医养、长租公寓、选装加载等多种复合业态的上海万科,因此结缘安亭,在安亭展开其全业态的落地实践,为新镇带来全方位的城市配套服务。

“上海万科以‘运营一座城’的理念对安亭新镇进行了远景规划,为汽车城注入了万科的活力基因,也盘活了产城资源,从原本意义上的‘产’向真正意义上的产城融合迈进。”上海万科相关负责人表示,未来将持续在安亭耕耘实践,希望万科的新业态都能在安亭找到“生长之地”,继续服务这座引领世界汽车产业的特色新镇。

人车城无缝链接 产城融合难题迎刃而解

安亭新镇位于上海市嘉定区西南部的安亭汽车城板块,是上海的西门户。2001年,安亭区域规划建设为上海国际汽车城,规划面积100平方公里,总投资超过1000亿元人民币,它标志着上海城镇化建设的新篇章。

经过十五年的快速发展,安亭汽车城已成为全球最大的汽车生态全产业链基地之一,以汽车制造为依托,发展出集研发、制造、教育、文化、F1赛事、旅游等于一身的完整汽车产业链,包括大众、上汽、蔚来汽车等知名汽车企业的总部都坐落于此。2016年,汽车城整车产量达194.9万辆,销售超200万辆,产值达2286亿元,率先成为中国整车年产量突破100万辆的生产基地。

据悉,2015和2016连续两年,嘉定区的GDP总值排行稳居全市前三名,而嘉定区的大部分GDP产值其实都是由汽车城贡献的。

不过,仅仅有“产”是不够的,产业兴旺发展后,产业人群的日常居住、生活问题,成为上海国际汽车城发展的又一关键问题。

《特色小镇创建指南》一书作者陈根认为,以产业为核心的特色小镇要想获得成功,其核心关键在于产业资源、产业经验,如何有效地集聚产业人才,如何借助于政府的相关配套政策引进人才、留住人才,并壮大产业,最终创造收益。可以预见,要想真正做到特色小镇,目前来看有一种模式比较实际可行,就是具有产业资源与产业运营经验的产业方与房地产商共同合作,产业部分交由产业人员负责,房地产开发部分则可以发挥房地产商的资源、经验优势实现强强合作。

2015年,上海万科与上海国际汽车城结缘,加入到了安亭新镇的整体改造和后续开发中来。据上海万科安亭新镇项目相关负责人介绍,万科进入安亭后,不但提供优质的置业服务,更将重点放在完善配套服务,带活社区氛围。在万科集团“城市配套服务商”战略指导下,根据万科上海区域最新的“热带雨林”业务体系规划,万科在安亭新镇的开发已涵盖住宅、社区商业、办公、长租公寓、教育、医养、选装加载等多种复合业态,成为上海万科“热带雨林”小镇样本, 这样的升级也为安亭注入了新活力。

业内人士表示,安亭新镇之所以能成为特色小镇的典范作品,是因为他不仅将“产”和“城”的功能模块同步规划,还因地制宜,将“产”和“城”做到了动静分区,通过区域内最大的城市绿带和黄浦之流吴淞江天然分隔,形成了产与城,动与静的有效分区。

“事实上,产城融合并不矛盾,可能改革开放前20几年,更多的是突出了产业发展的功能,相对不涉及到城市的建设,但现在回过头看,产业发展和城镇建设是可以相互融合的。”国家发展和改革委员会投资研究所投资体制政策研究室主任研究员吴亚平指出,特色小镇的产业功能完全可以和社区融合,主要是在产业选择和城镇的功能选择方面,要在源头上规划设计好。

“整个汽车城的规划人口是32万,其中有20万人都是汽车城的产业人士,所以可以预见自己未来的邻居大部分都是这个城市的科创中产,这是其他区域难以媲美的优势。”上海万科安亭新镇项目相关负责人表示,在十三五规划中,政府明确提出了要加快汽车城产城融合示范区的建设步伐,汽车城在产业发展的同时,城市服务功能同步进行,打造宜居宜业的生活环境,实现人、车、城市完美融合。而安亭上海国际汽车城就是人、车、城市的完美融合地,所以才能够吸引众多汽车城产业的人群居住于此,安亭新镇是名副其实的产城融合小镇。

陈根认为,上海万科此次在安亭打造的新产城融合的模式,从城市发展模式的本身而言具有较大的价值,希望借助于企业的力量探索出一种新的区域经济模式出来。从目前安亭新镇的产城融合发展建设模式来看,其最主要的特色就是产城融合、多规合一,形成了以产业为载体,商、住、文、教、旅、医、行等多重要素充分融合的模式。

宜居宜业 打开“城市配套服务商”新格局

在吴亚平看来,真正意义上的好的特色小镇必须具备几个特点:一是有鲜明的主导产业,而且这个主导产业是比较有长期的可发展空间。二是它的城镇或者社区的功能比较完善,所以住在特色小镇就和住在城里一样,享受到城镇的一个基础设施公共服务。三是生态宜居,生态功能比较适合人居住。

由此可见,宜居宜业是发展特色小镇的重要条件。而据了解,此前安亭新镇在商业、教育配套方面并不完善,当地的居民纷纷选择在嘉定北等区域居住,该区域除了工作氛围外并没有其他氛围。

直到2015年,上海万科与上海国际汽车城开始合作,秉承“城市配套服务商”理念,将上海万科的社区商业、长租公寓、创意办公、兴趣教育、美好家装修、文化产业等业务全部引进安亭小镇,才让这里的配套不断完善,也为新镇注入了新的活力。

上海万科将自己的多元化产业不断进行导入,实现了新镇“城市功能系统”不断构建和完善。目前,新镇已拥有三级绿色出行系统,EV-CARD、驿动智联电动共享班车已在运营中,出行方式既方便又低碳环保。驿动智联电动共享班车目前已通车到虹桥商务区,未来社区业主可以根据自己的出行需要,选择相应的绿色交通工具,极大地提升了出行的便捷度。

安亭新镇周边的商业配套也已非常齐全,而且都属于较高能级的配套,由嘉亭荟、财富广场、三德广场组成的商圈,商业体量近40万方,是嘉定最繁华的商圈之一。其中,嘉亭荟内包含cgv电影院,优衣库,必胜客、小南国、大润发等知名商业品牌,可以满足日常的吃喝玩乐购。旁边的新源路是著名的美食一条街,墨玉路则是著名的金融一条街,各大银行均有布点。

医疗及教育配套方面,三级甲等医院上海东方肝胆医院已在安亭建院,目前一期已经开始运营。同时,上海国际汽车城集团牵手瑞金医院开办的瑞金广慈国际医疗健康诊所已于去年开始试营业,专为汽车城及周边地区企业家及各类高层次中外人才提供高质量精准医疗服务。

此外,新镇周边还拥有同济大学附属中小学、华师大附属双语国际学校等优质教育资源。

在安亭社区内部,据介绍,目前万科配备了约13万平方米城市级商业配套,先后落地了万科旗下社区商业“万科集”、社区办公“万创坊”、长租公寓“泊寓”,引入星巴克、食集、7-11 等品牌提供餐饮服务,携手方所图书开设“方亭图书馆”,联动小镇居民开设“万花筒剧院”,为居民提供日常生活所需和丰富的文娱活动。体育公园、奥林匹克公园等公共空间的打造,亦为社群活动提供丰富场地。

除了丰富的配套外,安亭新镇一直都有自己的节日体系。“春天,我们有自己的风筝节;夏天,我们会和汽车城一起合办盛夏艺术节;秋高气爽的时候,我们会举办啤酒音乐节,安亭因为德国文化的深入影响,啤酒音乐节都以喝纯正的德国啤酒,吃德国香肠,欣赏德国音乐为特色,吸引了很多热爱德国文化的居民们;今年的春节,我们还举办了第一届安亭新镇春晚,一个属于新镇居民们自己的春节晚会。”生活在安亭新镇的居民们实实在在看到了这一两年来新镇的变化,同时也感受到,未来几年随着产业的升级,它的变化将会越来越大。

方亭图书馆绘本馆创始人之一的Lisa坦言,当初她选择安亭新镇就是因为这里悠闲的生活节奏和舒适的生活环境,入住后她不仅在这里真正感受到作为一名全职太太的惬意生活,还为实现自身价值创办了蒲公英心愿绘本馆,在轻松的阅读环境中传递着对下一代的爱。同时她还同一批有相同爱好的居民组建了一支旗袍队,以安亭新镇和乐融洽的生活氛围为线,织起了一张色彩斑斓的网,收获了友谊,提升了艺术熏陶。

上海万科安亭新镇项目相关负责人认为,正是因为安亭新镇拥有便捷多样的城市立体交通网络、优质的历史文化资源、自然环境、教育资源,加之虹桥商务区的板块红利辐射,使得安亭新镇成为了上海低密慢生活的优选。

乘政策东风 诠释“热带雨林”特色小镇样本

7月27日,重磅消息传来,为贯彻落实国家关于推进特色小镇建设的部署,按照《住房城乡建设部关于保持和彰显特色小镇特色若干问题的通知》(建村【2017】144号)和《住房城乡建设部办公厅关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》(建办村函【2017】357号)要求,在各地择优推荐的基础上,经现场答辩、专家审查,拟将276个镇认定为第二批全国特色小镇,嘉定区安亭镇就位列其中。

国家领导人对新型城镇化建设高度重视,他指出,城镇化是现代化必由之路。要遵循科学规律,加强顶层设计,统筹推进相关配套改革,鼓励各地因地制宜、突出特色、大胆创新,积极引导社会资本参与,促进中国特色新型城镇化发展。

另据我国住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部关于开展特色小镇培育工作的通知,到2020年,将培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇,引领带动全国小城镇建设,不断提高建设水平和发展质量。

乘着这股政策的东风,各地特色小镇如雨后春笋般冒出,特色小镇已然成为风口之一。众多房企纷纷涌入特色小镇建设之中,一方面可以享受一定的政策红利,低价获取更多的土地,降低拿地成本。同时,从开发向运营的转型可以有效对抗纯开发带来的风险,发展空间巨大。

不过,中国社会经济决策咨询中心资源管理委员会执行主任嵇春指出,特色小镇如何做出特色来是一件很难的事情,并不是有产业或是风景优美就一定能做出特色小镇,必须具备一定的GDP、一定的人口,以及一定的工业产值,不能一哄而上。

有观点认为,虽然众房企扎堆进入特色小镇领域,但像万科安亭新镇这般涵盖住宅、养老、长租公寓等产品线,与上海国际汽车城无缝融合生态大盘,却独树一帜,无论从体量还是从战略意义来说,万科安亭新镇在“特色小镇”打造上的经验都值得业界关注、分析。

对上海万科内部而言,安亭新镇除了特色小镇的大定位外,还有一重定位——“热带雨林”特色小镇样本。“热带雨林”业务全景体系,是万科集团“城市配套服务商”战略在上海的系统化实践。去年底,万科集团高级副总裁、万科上海区域首席执行官、上海万科总经理张海首度发布了“热带雨林”体系,表明上海万科所能提供的服务涵盖住宅、商业、产城、医养、长租公寓、教育、选装加载等众多日常生活所需的领域。

张海指出,万科在上海的发展离不开业主、客户一直以来的支持,客户至上是万科不会变的宗旨。“上海万科要坚持多元共生,建立为客户提供多次服务的能力;坚持协调发展,为城市和社区注入活力;坚持包容进化,从新建、重建到改建更新;坚持开放创新,以生态优势扩大生长优势。与城市共同生长,与客户共创趋势。”

正是在这一体系指导下,上海万科与上海国际汽车城共同成长、相得益彰。在安亭社区内部先后落地了“万科集”“万创坊”“泊寓”等商业配套后,上海万科又特别在安亭新镇引入旗下教育服务品牌“德英乐”与医养服务品牌“申养”。

“德英乐”是上海万科旗下教育品牌,融合了创造性与探究性教育理念,提供体制教育与素质教育服务。“申养”成立于2015年,由上海地产集团、上海万科、上海中医药大学联合发起,专注于养老运营服务。其长者公寓产品——“安亭澜悦”预计于2017年下半年开业。整个项目规划有66套养老公寓,充分尊重老人的生活方式和生活态度,将为老年人提供舒适的养老服务。

“热带雨林”特色小镇样本的内部定位,也决定着万科希望安亭新镇有更多的“生长可能性”,未来万科的创新服务,都有可能落地安亭,在安亭先行展开实践。

在嵇春看来,安亭新镇正是具备了高产值、高消费,且极具特色的优势,在万科“热带雨林”体系的辐射下,成功打造成了产城融合的标杆。“上海本身具备很好的金融基础,金融是产业发展的助推器,而汽车又是工业革命的一个代表,也是目前中国的支柱产业之一,万科针对高净值的一部分人群,从服务角度、休闲角度、运动角度来打造汽车小镇,从一定程度上弥补了上海的在这方面的空白,引领了新的消费理念和习惯方式。同时通过安亭新镇,万科也带动了自身的一些自持物业的出租和销售。”

作为万科体系内第一个以汽车产业为主导的小镇,随着未来汽车产业升级,其价值还将不断出现。上海国际汽车城(集团)有限公司董事长、总经理荣文伟表示,安亭新镇下一步的产业目标是智能化、网联化、电动化、共享化,在安亭打造世界汽车产业中心,成为全球的汽车产业高地,并引领未来交通和能源使用方式。

“十三五”规划纲要明确指出,要“加快发展中小城市和特色镇”,其中特别提出要因地制宜发展特色鲜明、产城融合、充满魅力的小城镇,努力打造和谐宜居、富有活力、各具特色的城市。在业内人士看来,万科安亭新镇这般涵盖住宅、养老、长租公寓等产品线,与上海国际汽车城无缝融合生态大盘,无论从体量还是从战略意义来说都有着不可忽视的行业地位。可以预见的是,未来,安亭新镇的产城融合之路将为安亭带来更多的正向力量:内部生活配套进一步完善,产业人群更加安居乐业,产、城、人良性作用,最终带来安亭新镇的焕新繁荣。



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