北京土地市场观察:“宽出严入”生态下的房价平衡力
2017-07-22 08:58:10 来源:中国经营报 评论:

张忠山

2017年北京土地市场的下半场,以三宗土地单日吸金112.7亿元高调开启,而三宗土地的出让条件均为“限房价,竞自持”。

相比于2016年,今年的北京土地市场可谓“大开闸”。统计数据显示,截至2017年上半年,北京共挂牌56宗经营性用地,供地面积早在第一季度便已经超过2016年44宗地的总面积。

在土地“宽出”的同时,房企却面临“严入”局面,土地出让规则花样翻新,房企拿地更加谨慎。“宽出严入”的市场环境催生了房企拿地策略的多元化,部分房企选择抱团取暖,组成联合体拿地,或者另辟蹊径,通过大举并购获取廉价土地。

事实上,在“宽出严入”的土地市场环境背后,正孕育着实现“房价环比不增长”的平衡力。以“限房价,竞自持”为例,苏宁金融研究院特约研究员江瀚在接受《中国经营报》记者采访时表示,这实际上是一种让房企从开发商变成房东的过程,让部分土地供给转化为租赁住房,缓解住宅供需矛盾,最终达到给市场降温的效果。

土地市场“开闸”

下午三点半正式开拍,两点钟就已经有房企在排队入场,一场“土地争夺战”提前拉开了阵势。7月18日下午,近30家房企聚集北京国土厅,其中有单独拿地的,也不乏联合体上阵。当日,北京迎来一次“土地三连拍”,同时出让位于丰台区、房山区和大兴区的三宗土地。

据了解,这三宗土地的出让条件均为“限房价,竞自持”,总建筑规模达到40.94万平方米,总起始价为80.8亿元。经过激烈争夺,“金茂+世茂+国瑞”联合体以78.7亿元竞得丰台地块,“万科+平安”联合体以17.2亿元拿下房山地块,“中海+保利”联合体以16.8亿元摘得大兴地块,三宗地块最终以112.7亿元成交。

事实上,如果放在2016年,“土地三连拍”显得格外奢侈,因为在去年一整年北京也不过成交了44宗土地。相较于2016年,今年的北京土地市场可谓“大开闸”,新增供应面积成倍于去年,“供给侧”发力明显。

统计数据显示,截至2017年上半年,北京共挂牌56宗经营性用地,供地面积早在第一季度便已经超过2016年44宗地的总面积。其中,住宅类土地新增挂牌41宗,合计面积达到492万平方米,超过了2016年全年总和,甚至接近2016年的两倍。

从成交量来看,2017年上半年,56宗经营性用地成交了35宗,流拍1宗,如果算上在2016年年末挂牌并在2017年1月成交的3宗土地,北京在今年上半年共成交了38宗土地。而在2016年一整年,北京公开土地市场共实现土地成交44宗(含3宗棚户区改造)。

从成交金额来看,截至2017年5月底,北京土地市场成交总价达到851亿元,已经接近2016年全年852.5亿元的水平。6月22日,随着“首开+万科+龙湖+东方华美”联合体拿下顺义区高丽营地块,“国开+万科+首开+龙湖”联合体拿下房山区青龙湖地块,北京2017年土地出让总金额也突破了千亿元大关。

面临越来越严苛的土地出让条件,为何房企拿地热情依旧不减?江瀚认为,对于房地产企业来说,土地是其最重要的战略资源,土地储备不足将使房企面临着经营无法延续的问题。另外,北京作为首都,土地资源相对稀缺是一种常态,现阶段政策下土地市场上排他性条件充足,一些资金相对比较充裕的企业抓住机会补充土地储备,对其而言是机遇。

事实上,作为标杆房企的必争之地,北京土地市场原本就“僧多粥少”,往往一逢土地出让便吸引众多房企蜂拥而上。为了缓解供需矛盾,北京在今年4月初便公布了给土地市场“开闸”的决定。

4月7日,北京同时发布了《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》。计划内容显示,未来北京每年将新增土地供应1200公顷,5年总共供地6000公顷,以保障150万套住房建设需求,其中自住型商品房将供地1020公顷。同时,2017年北京的住宅供地计划也相应调增,以保障30万套住房建设需求。

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责编:胡月 huyue@cbnet.com.cn