三四线城市去库存要靠产业发展
2017-06-20 10:38:05 来源:21世纪经济报道 评论:

6月19日,国家统计局发布了“5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”。数据显示,15个一线和热点二线城市的新建商品住宅价格同比涨幅全部回落,其中8个的环比涨幅也出现下降。这显示,一些城市的房地产调控对房价形成了一定的抑制作用,起到了预想的效果。

但我们也注意到,在70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降的仅有9个,其中6个是热点城市,只有3个是非热点城市;而且,环比涨幅上升的有35个。由此可见,受到严厉调控的部分热点城市房价出现下降走势,但没有实施调控的非热点城市仍然是房价普遍上涨,而且有加速的趋势。一些三线城市的房价涨势惊人,例如5月新建商品住宅价格环比涨幅的“冠军”蚌埠和“亚军”北海,分别环比上涨3.4%和3.2%,比上月上升1.2和1.3个百分点。

包括三四线城市在内的非热点城市房价普遍上涨,与当前的融资环境有一定相关性。目前,一些热点城市的房贷开始收紧,流入房地产市场的资金放缓。但是,整体的融资环境还是比较宽松的,5月房贷增量仍然比较多。5月中长期贷款增加4326亿元,虽然同比和环比都是减少,但总量并不算少。在热点城市受到更多限制的情况下,就会有更多资金流向三四线的非热点城市。

更多资金流向三四线城市,推动这些地区的房价上涨,是一些人乐于看到的局面,因为他们认为这会有利于去库存。实际上,本轮房地产调控就是在一部分城市需要抑制房价、一部分城市需要去库存的矛盾中进行的。去年上半年,去库存是重要任务,一些地方政府出台措施鼓励买房,包括购房补贴;一些金融部门鼓励居民部门加杠杆,让他们用高比例房贷购房。这导致了房价普遍加速上涨,于是房地产调控得到了更多强调,但主要是在热点城市、一二线城市,而在非热点城市尤其是三四线城市,对于房地产投资仍然是鼓励的态度,而房贷整体上也比较宽松。

在中西部的很多三四线城市,房地产库存非常高,去化周期很长,已经出现了烂尾的现象,一些开发商因为资金链断裂、无力还债而跑路。这些城市的房价不及一线城市的零头,但相对于当地的收入水平则是非常高的水平,其主要目标人群是返乡置业者及外来投资者。高库存占用了当地的经济资源,包括土地、资金和政策,严重制约当地的经济发展。因此,三四线城市去库存的确是一个重要任务。但是,通过资金流入推高房价帮助三四线城市去库存是一种错误思维。

高房价下不可能真正去库存。房价上涨会使追涨的投资者增加而有购买能力的刚需减少,追涨的投资者会消化一部分库存,但刚需的购买量则会减少,两相抵消,很难说是增加库存还是减少库存。而且,在房价上涨周期,开发商会惜售、捂盘。这些现象在一二线城市并不罕见,高房价和高库存并存,在三四线城市会更严重。

三四线城市要去库存,必须转变发展思路。近年来,很多地方政府都依赖房地产和土地财政。由于房地产占用大量资源,也挤压了制造业发展的空间。《中国统计年鉴》的数据显示,2015年,仅有3个省(市区)第二产业增加值的增长率高于第三产业。但经济发展是需要循序渐进的,如果说东部沿海地区的服务业发展快于制造业属于产业转型和升级,中西部地区出现这样的状况则可能导致发展基础不稳,要知道,改革开放之后,第二产业经历了快速发展(多数年份都快于第三产业),这才为中国经济的快速发展奠定了稳固的基础。三四线城市高库存的出现,根源在于产业发展的思路出了问题,热衷于“高端产业”导致房地产开发太多,而实体经济发展滞后导致当地居民购买力不足。

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责编:胡月 huyue@cbnet.com.cn

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