滨江集团首个代建项目遇挫 业主陷“有房无证”窘境
2017-06-03 09:32:41作者:刘颂辉、杨玲玲 来源:中国经营报 评论:

近日,杭州滨江房产集团有限公司(002244.SZ,以下简称“滨江集团”)位于杭州大本营的首个代建项目滨江紫金府,因业主集体维权再次被推进舆论漩涡。

据了解,该项目位于杭州古墩路与圣东街交汇口,紧邻西湖风景区、西溪国家湿地公园,并与浙江大学隔河相望,因开发企业母公司杭州佑康食品集团有限公司(以下简称“佑康集团”)陷入资金危机,无力偿还银行的土地抵押贷款,土地无法解押,不能办理产权证,业主面临“有房无证”的现实窘境。

7年前,杭州佑康置地有限公司(以下简称“佑康置地”,系佑康集团子公司)以杭州申花板块的单价地王拿下该地块。2012年11月,滨江全资子公司杭州滨江房产建设管理有限公司(以下简称“滨江建设管理公司”)与佑康置地、杭州佑康紫金港置业有限公司(以下简称“佑康紫金港置业”)签订《房地产项目委托开发管理合同书》,滨江建设管理公司接受委托方的委托负责项目的开发管理。

因佑康集团资金链断裂,房屋产权证未能办理,销售时承诺的“学区房”“高品质”均无法兑现,让许多奔着滨江集团而来的业主一时难以接受。随着业主集体拒绝交房、拉横幅维权、信访投诉等维权方式的展开,这场代建业务中的利益纷争也逐步浮出水面。

《中国经营报》记者致电致函滨江集团,6月1日,对方回应称,滨江紫金府是滨江集团的代建项目。在滨江集团看来,项目虽然冠名了公司的品牌,但是在销售合同、宣传资料中均明确提示消费者项目的投资方、商品房出卖人不是滨江集团,至于产权证的遗留问题,归根到底是因为投资方资金链断裂所致。

首个代建项目遇资金危机

5月31日傍晚,《中国经营报》记者走访位于杭州古墩路与方家北路交叉口的滨江紫金府看到,在小区忙碌一天的装修工人正收拾工具,准备离开,从小区南门走出来的业主朱毅(化名),因需要购买生活日用品,正穿过一条街道前往对面的商场。

据介绍,滨江紫金府楼下的商铺大多尚未开业。去年,一家烟酒商店以每年15万元的租金入驻,成为周围十余个门店中仅有的一家。不过该商店老板向本报记者表示:“小区人流量太少,生意并不好做。”同时,记者在项目的北门看到,门店大都处于闭门歇业状态,其中一家蔬菜商店的卷帘门紧闭,墙上贴着转让信息。

记者采访中了解到,滨江紫金府隶属于杭州西湖区,由8幢排屋和7幢高层组成,由于房屋的土地证被质押给银行,开发商无法偿还贷款,该小区600余户业主至今没法办理产权证。项目保安人员向本报记者透露,大部分业主没来入住,目前登记数量仅200余户。

时间回到2010年,该地块被佑康置地以13.3亿元总价,15953元/平方米的单价拿下。彼时,在食品领域饶有成就的佑康置地母公司佑康集团,是杭州知名企业之一,杭州房地产业内人士介绍,大多数人都看好佑康和滨江的这场联姻,房源甚至需要通过内部找关系来认购。

根据《中国房地产报》的报道,项目销售备案数据显示目前已经基本售罄,商贸与住宅合计网签646套,网签金额达21.472亿元。不过,让业主表示疑惑的是,当初看房时,楼盘名字、建设单位、销售单位和物业管理都标注为滨江集团。但最终去售楼处付款签订购房合同时,发现盖章的位置署名为佑康置业,“原来滨江集团也只是负责项目代建”。

根据业主回忆,2015年底,佑康集团陷入财务危机,用紫金府项目的土地证做了二次抵押。业主称,土地证被扣留在银行无法解押。所有业主的房产证均无法办理,落户和上学瞬间都成了泡影,直到此时他们才知道滨江紫金府这个项目与滨江关系不大,佑康是开发商。

多次与佑康集团、滨江集团交涉无果,业主选择在2016年4月30日收房时,集体拒收维权。彼时,有报道指出,杭州西湖区教育局表示,虽然滨江紫金府被划入学区范围,但是入学必须要有房产证和户口。开发商佑康集团承认是自身责任,但因无力还款,只能联系政府协调。

多次沟通之后并未取得实质性进展,600多户业主大多选择走司法途径解决。“目前还没有拿到房产证,只知道开发商破产,没法确定何时能解决。眼看小孩要上学,还是选择走司法程序。”对于房产证的话题,朱毅显得有些无奈,不愿多说。

滨江称将降低代建项目比重

公开资料显示,佑康置地在拿到该地块一年后,将其定位为法式建筑,规划建设为高档别墅类洋房和高层产品,不过并未急于开发。

2012年11月,滨江集团与佑康置地、杭州佑康紫金港置业有限公司(以下简称“佑康紫金港置业”)签订协议,滨江集团旗下的杭州滨江房产建设管理有限公司(以下简称“滨江建设管理公司”)接受委托,负责滨江紫金府项目的代建业务,代建费为1.05亿元。

该合同书约定,滨江建设管理公司负责项目的整体开发管理,包括成本管理、项目销售、竣工验收和交付、整体定位、规划设计调整及相应的报建审批、工程管理、前期物业咨询、档案管理等开发管理。

“代建业务和地产开发不同,所产生的费用支出少。”双赢机构董事长章惠芳表示。

同时,根据规定,佑康置地作为项目的开发建设单位,负责筹措项目开发建设所需的全部资金,按项目进度及时核拨建设资金,并按时支付合同约定的各项费用。

不过在签约3年后,佑康集团陷入财务危机,将滨江紫金府项目的土地证二次抵押,土地抵押贷款也无力偿还。同时,曾经约定予以滨江集团的代建费用也难以支付。作为抵押,2015年10月22日, 佑康将剩余全部房源,涉及总建筑面积1353.46平方米全部打包转让给滨江集团。

在回复本报记者的采访函时,滨江集团表示,滨江紫金府项目的财务问题对顺利开发造成了实质影响,经过公司多方协调和努力,项目才没有成为“烂尾楼盘”。

与多数企业一样,滨江集团的代建业务起源于政府项目,自2010年以后介入商业代建,2014年正式将代建业务提升至公司业务的重要战略,于2016年提出公司未来自有、合作及代建三种业务比例为4:4:2,拓展代建业务。

滨江集团在回复称,2016年度公司代建收入2.55亿元,占营业总收入1.31%。“虽然在总资产中占比较少,但是纯利润高。”在章惠芳看来,在滨江紫金府项目上,滨江集团显然看中的是其带来的利润率。

“目前,随着我司进军全国一线城市,以杭州、上海、深圳为点,长三角富裕城市为面的‘三点一面’战略布局的提出,我司项目获得的思路与过去相比也已进行了调整。未来更多的将是以合作开发为主,代建项目的比重会逐渐降低。”滨江集团方面表示。

项目频遇挫代建企业难逃纠纷

根据中国指数研究院发布的《中国房地产代建行业发展蓝皮书》(以下简称《蓝皮书》),截至2016年年末,滨江集团累计签约代建项目15个,其中商业代建项目12个,代建管理费总收入达12亿元。

同时,《蓝皮书》指出,滨江集团主营业务包括房地产开发销售、商业地产置业和酒店旅业三大产业板块,代建项目与滨江集团的房产布局基本相同,主要集中在杭州、上海和绍兴等长三角区域。

“当初是冲着滨江的品牌购房,如今真正的开发商破产无法承担后续责任,业主寻找滨江集团讨要说法是情理之中。”但章惠芳表示,购房合同是业主和开发商佑康置业所签,滨江集团按照法律规定不必承担紫金府项目房产证方面的责任,“只能说无辜被卷入局中,也成了受害者”。

事实上,由于项目代建遇挫,造成发展困扰的不止滨江集团一家。《中国经营报》记者了解到,同样致力于项目代建,走轻资产路径的朗诗地产,近年来在拿地开发方面战线收缩,主要采取小股操盘、合作开发、委托开发三种模式开展业务,面临着如何处理开发经营成本上升与代建减配降低成本之间的矛盾。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,应收账款是代建行业面临的普遍问题,为了快速获取项目的代建权力,而作出业绩方面的承诺,代建业务增加资金回笼的压力,在此压力下,若是业绩达不到预期则容易给双方带来纷争。此外,销售环节若出现不利,也会影响企业的收入和声誉。




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