郑州高新区疯狂建设后遗症:产业园区乱象丛生
2017-06-03 09:25:29作者:王登海、李超 来源:中国经营报 评论:

在“一区多园”的战略规划下,郑州高新技术开发区(以下简称“郑州高新区”)产业园区如雨后春笋般的遍地开花,出现了电子信息、生物医药、光机电一体化、新材料等各种各样的产业园,是河南省、郑州市发展高新技术产业的核心区域。

与此同时,郑州经济技术开发区以及周边地区的发展,也在不断地抢食高新技术产业。

近日,《中国经营报》记者调查发现,郑州高新区多个2012年批复的产业园区已经停工数年,出现了烂尾的征兆,也有违规将产业园区的科研用地用作住宅用地的现象,新建产业园区空置率相对较高等诸多问题。

部分产业园停工数年 烂尾隐现

沿着郑州高新区主干道科学大道从东到西,产业园区遍地开花,首先最引外界关注的是郑州IT产业园。

2011年,郑州高新区开始筹备建设IT产业园,时任高新区管委会主任张建国介绍,郑州高新区IT产业园项目选址在科学大道西段两侧,总规划面积6000亩,总投资180亿元,是集软件研发、系统集成、服务外包、软件人才实训及部分生活服务配套设施于一体的产业园区。该项目一期占地2600亩,其中起步区1000亩,总投资30亿元,建筑面积约120万平方米,可容纳约200家企业,能为4万人提供就业岗位。

按照当初的计划,IT产业园到2013年一期起步区全部建成,2015年一期全部建成,聚集企业600家,销售收入达到400亿元。

同年,郑州高新区IT产业园被河南省对外开放工作领导小组和河南省商务厅以豫开放办〔2011〕11号文件,认定为河南省特色招商产业园。

随后的1年时间里,在IT产业园内数家园区项目开工建设,包括中国联通河南(郑州)数据中心、郑州轨道交通测控科技园、河南智能交通物联网科技园研发中心等项目。

记者查阅资料发现,河南智能交通物联网科技园研发中心建设项目于2012年获批,项目选址就在IT产业园内。当时的批复材料显示,该项目占地面积为29.994亩,总建筑面积为50000平方米,主要建设智能交通物联网感知中心、测试中心、射频识别(RFID)研发中心、车联网研发中心及智能交通研发中心。

在该项目施工工地公示牌上的信息显示,项目施工周期为2013年8月~2014年12月。然而距离竣工周期已经过去将近3年时间了,该项目依旧没有竣工,而周边的居民告诉记者,该项目至少有两年的时间没有动工了,出现了烂尾的预兆。

同样在2012年开工建设的向心力信息技术研发中心项目和郑州轨道交通测控科技园也被搁浅。另外公开信息显示,向心力信息技术研发中心项目在2014年第三、四季度完成了投资目标,还收到了管委会的共计6.7万元奖励。

不仅有多家园区项目停工数年,出现了烂尾的预兆,在IT产业园内,还有大量的土地被圈占起来至今未能开工建设,其中一家园区圈占了土地后就没有施工的迹象,在周围也找不到公示牌等相关信息,被围起来的土地上已经杂草丛生。另外一家是被称之为“中部地区广告产业发展航空母舰”的中原广告产业园二期项目。

资料显示,中原广告产业园占地386亩,总规划建筑面积78万平方米,总投资33亿元,分两期建设。其中二期项目位于科学大道以北、黄栌路以西,规划占地300亩,规划建筑面积为54万平方米,总投资21亿元。

中原广告产业园官网信息显示,该园区二期工程已经开始建设,但是记者实地探访发现,这座被称之为已经开工建设的园区内种满了小麦,只是土地被圈占起来,在围墙上面,还可以看到“中部地区广告产业发展航空母舰”字样的宣传标语。

在园区里面,几乎所有的施工设备已经全部被撤了,只留有两名老人看守空荡荡的工地。据老人讲,该项目已经停工至少3年时间了,他所听闻的停工原因是没有资金继续投资建设。

而与这些停工搁浅甚至只圈占了土地的园区项目不相称的是周边的市政道路、绿化带等配套设施,在整个园区内,市政道路宽敞平整,绿化带内各种景观植被错落有致。

此外,在IT产业园规划的核心区总投资约4亿元、总占地约900亩的天健湖公园日前也对外开放。据郑州当地媒体报道,天健湖公园建成后,将为郑州IT产业园营造出环境优美的滨水标志性景观,能改善周边的生态环境和产业人居环境,塑造IT产业园乃至高新区优美、高品质的城市空间形象。

严跃进认为,郑州高新区的规划和郑东新区是有一定的冲突的,因此对部分产业园的产业吸引其实是有压力的。而新郑市机场建设也有相应的产业园和地产项目,所以都会对高新区产生较大的影响。郑州高新区唯一的优势是后续随着郑州西站的开发,即荥阳的建设,有助于产业园的发展和复兴。

违规改变土地性质

在郑州高新区,另外一个具有标志性的产业园区是郑州电子电器产业园,其官网于2016年12月21日编辑的产业园简介信息显示,园区现有三家大型房地产企业:臻美置业、嘉图置业、金玺置业,分别负责开发园区标准化厂房及科研项目。“目前绝大部分已投入使用,预计今年年底全部建设完工。”

而记者实地调查发现,上述三家房地产公司开发的科研项目不仅没有完全投入使用,还被变相改造为住宅,并且部分业主已经装修入住。在金玺置业开发的金玺总部港招商中心外围,记者看到,该项目打出了“双气现房不限购”“五证齐全不限购”的宣传标语。

事实上,早在2016年,郑州就开始对部分区域内实施了限购政策,其中,郑州高新区也在限购范围内。2017年5月3日,郑州市楼市“限购令”再次升级。缘何金玺总部港不限购?记者走进郑州电子电器产业园金玺总部港招商中心后,其工作人员介绍,金玺总部港一共有8栋楼,其中2栋楼为写字楼,剩余的6栋为科研楼,而这6栋科研楼可用作住宅,厨房、卫生间、暖气、天然气一并俱全,之所以不限购的原因是,该项目的土地性质为科研用地。

记者实地探访了这6栋科研楼发现,没有一栋楼被用作科研项目,大部分房源已经被装修入住,也有投资客在此购买了房源后打算出租。

与金玺总部港毗邻的是嘉图置业开发的嘉图·西域发展基地。该项目除了厂房外,也有3栋科研办公楼,与金玺总部港的情况一样,这3栋楼也被用作住宅,甚至有一层被个人承包下来,经营了一家小宾馆。

而在实际规划中,上述两个项目都是科研办公楼,其户型格局不适宜住宅,装修为住房,需要在内部大规模地进行改造,而两个项目的工作人员表示,只要不动承重墙,内部完全可进行改造。

记者发现,金玺·总部港是由郑州高新城建设发展有限公司、河南金玺置业有限公司联合开发。工商信息显示,前者是郑州高新投资建设集团有限公司100%控股的子公司,而郑州高新投资建设集团有限公司唯一的股东是郑州高新技术产业开发区管委会。也就是说,金玺总部港系国企性质的公司参与建设。

电子商务产业园办公楼被用来开餐馆

另外,记者还探访了河南电子商务产业园以及郑州高新科技企业加速器产业园等项目。相比IT产业园,后两者相对比较成熟,但是企业入住率也没有饱和,例如,以独栋办公别墅为主的郑州高新科技企业加速器产业园园区绿化率高达35%,容积率仅仅为0.998。记者粗略统计,有两成的办公楼闲置。而河南电子商务产业园除了少量办公楼闲置外,还有部分办公用楼层被用作小餐馆等运营,与电子商务格格不入。

除了产业园区外,近年来,郑州高新区也建设了大量的包含写字办公楼的商业综合体,例如升龙商业广场等,都或多或少存在一定的空置现象。

针对上述问题,记者前往郑州高新区管委会采访,管委会相关科室以主要领导去调研不在为由婉拒了采访。管委会新闻科相关负责人表示,可以通过采访函的形式接受采访,随后,记者发采访函到管委会,但是,截至发稿,未收到管委会回复。

严跃进认为,将科研用地用作住宅用地与郑州住宅市场迅速崛起的态势有关,这也说明了政府重视前期土地交易,而轻视后续监管,导致各类乱象出现。但是从严格意义上来说,这种住宅项目属于非法建筑或者违章建筑,政府应该通过拆除或者征收处罚金的方式进行管制。而产业园区疯狂建设,是郑州高新区需要警惕的一个现象,因此,他建议在后续的产业用地的出让方面需要制定新的政策和制度。“比如说模仿上海等大城市推出的全生命周期的用地模式”。

观点

新区不能成为房地产开发的噱头

从2012年起,商业地产过剩的现象是全国面临的一个问题,包括上海、北京都出现了同样的问题。目前,部分商业地产过剩的地区,已经开始着手调整土地的供给机构,但是这需要相关的报批手续。

对新区的建设一定要有一个客观的态度,从短期来看,新区的建设可能无法聚集一定规模的产业、人口,但是从长期来看,并不一定是坏事。中心城市发展到一定的程度,其聚集功能、阶层都已经过化了,因此建设新区价格要素相对较低,也给年轻人带来了一定的机会。例如,新区的房价相对较低,能够吸引年轻人创业。

但是,从全国范围来看,目前,新区的建设也存在一定的问题,新区占用了大量的土地,效率不是很高,也没有起到产业引导、集聚的功能,也有一些地级市,不顾目前自身的条件,大规模扩大新区,造成了许多土地闲置,甚至浪费。另外,一些地方在建设新区的时候,产业都没有转移过来,就把房地产先炒起来了。“不能把新区作为发展房地产的一个噱头,通过房价上涨,带动土地价格上涨,增加地方政府的收入。”

郑州高新区在刚刚成立的时候,外界对此质疑的声音比较多,但是从目前来看,郑州高新区的发展也相对不错,在产业、人口聚集方面有了一定的规模。目前出现这样的问题,主要是经济增长极没有完全培育起来。“相对于湖北来说,河南是一个人口大省,但是武汉作为湖北的经济增长极,能够有效带动周边地区的发展。目前,郑州建设了两个经济开发区,4个大学城,包括中原城市群的建设,从政府的思路来看,也在积极打造经济增长极,但是,这个过程中一定要协调产业和人口的规模。”

作者系中国社科院财经研究院博士

本报记者王登海整理




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