星河湾等多房企上海项目或涉违规 沪调控重锤打击市场乱象
2017-05-27 09:31:16作者:杨玲玲,刘颂辉 来源:中国经营报 评论:

近日,沪楼市清理整顿动作频频。此前,上海市住建委刚对住宅市场发布重磅新规,要求新开盘商品房需公证摇号。随后又加码“类住宅”整顿,表示要停止审批公寓式办公项目。

在此背景下,楼市整体向好,但仍有个别企业铤而走险,顶风作案。《中国经营报》记者采访中了解到,星河湾上海项目在去年取得预售许可证后分批次开盘加推项目,或涉嫌捂盘惜售。有媒体报道称,首创置业旗下的首创禧悦翠庭项目在销售过程中没有公示价目表,售楼员也拒绝进一步了解房源情况的要求。与此同时,记者发现保利地产去年高溢价获得的周浦地王项目,在开工两个多月后仍未取得建筑工程施工许可证,疑似无证施工。

对于“分批开盘”问题,星河湾上海公司相关负责人表示,并没有违规操作,只是一种营销手段,而首创置业并未就现场明码标价公示问题进行回应。记者就周浦地王项目是否已取得施工资质等问题致电致函保利地产董秘办,工作人员表示采访函件将转交相关部门处理,然而截至发稿仍未获回应。同时,记者联系保利地产上海公司副总经理曹斌,其电话一直处于无人接听状态,短信和采访函件未予回复。

星河湾分批“开盘”或涉捂盘

目前星河湾在上海有两个项目,一个在浦东,一个在闵行,均定位为高端产品。近日,记者走访位于闵行区都会路上的上海星河湾发现,楼盘周边还有大片荒地,销售人员对“项目周边较为荒凉”的说法回应称“可能是因为对周边环境还不太熟悉”。

同时,该销售人员介绍,即将开盘的为220平方米左右的大户型,预计在5月末开盘,项目外的展示牌上也打着“上海星河湾2期 220国宅新品5月开放”的标语。

记者随后查询上海市网上房地产发现,近期将集中推出的上海星河湾2期房源已在去年5月28日领取预售许可证。

同策咨询研究部数据显示,4月一线城市10万元/平方米以上的豪宅成交量价皆涨幅微小,原因在于,去年10月开始的限购风暴仍在加码,这使得一些原本对豪宅市场垂涎已久的客户群,进入观望状态,且限购政策中提升二套房首付比例等政策也削弱了一些人群的购买力,使得具备豪宅购买力的客户群体有所流失。

记者采访中了解到,浦东星河湾或将改变往常只推大户型的做法,在最新一期的开盘中加入109平方米和118平方米的小户型。5月16日,记者走访位于浦东新区锦绣路与前程路交汇处的浦东星河湾,从地铁7号线锦绣路站4号口出来,向前大约500米便看到了浦东星河湾营销中心的指引牌。

记者进入星河湾酒店二楼的营销中心,项目销售人员介绍称,109平方米和118平方米的小户型大概有60套左右,具体开盘时间未定,样板房还在装修中暂时不对外开放。不过,记者在上海市网上房地产看到,星河湾荟苑(又名“浦东星河湾”)最近的开盘时间为2017年5月3日,最新一次开盘的销售套数为36套。

在与星河湾上海公司相关工作人员的交流中,记者了解到,目前在售的项目均在前期已取得预售许可证,对于楼盘为何分批次加推,该工作人员解释称,这只是一种营销手段。

与此同时,5月19日,上海乐居房地产网报道提出,首创置业旗下的首创禧悦翠庭项目在销售过程中没有公示价目表,并且售楼员当场拒绝进一步了解房源情况的要求。

5月21日中午,记者来到位于上海市青浦区淀山湖大道丁家港路路口的首创禧悦营销中心,并以购房者身份选中一套房源,要求销售人员帮忙计算房屋首付款。对方将记者带至二楼茶水厅,现场排列有“禧悦佳苑一房一价表”展示牌。

据了解,2013年11月,首创置业以17.7亿元拿下上海松江区商住用地,正式进入上海市场。在其后的一年时间中,相继拿下青浦首创禧悦、嘉定首创旭辉城、杨浦平凉地块、松江地块等多个项目及地块,引发业内关注。据《东方早报》报道,首创置业上海公司总经理李旭华曾在公开场合表示,首创置业在上海市场力求做大做强,目标是2017年以前进入上海房地产市场前十强,销售目标达到70亿元。

本报记者就明码标价和发展战略方面致函首创置业上海公司,截至发稿,对方未对相关问题予以回复。

保利周浦地王开工两月无施工许可

位于浦东新区内,由保利地产操盘的上海周浦地王近日传出了开工消息。

资料显示,浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块,挂牌起始价格为13.77亿元,保利地产最终以54.5亿元的价格夺得,溢价率达到296%,楼板价43607元/平方米。扣除5%的保障房与15%的自持面积后,实际可售面积楼板价在55000元/平方米左右,行业观察人士认为,项目未来保本售价要达到8万元/平方米左右。

该地块出让条件较为严苛,其中规定有15%的面积需要自持70年不能出售、5%的面积作为保障房无偿移交给政府、不能有三层以下的联排和别墅产品;且自持的住宅面积不能境内转让,不能成立独立的商业公司,不能做商业,不能办小产证。

“由于部分房源需自持,也就是说,如果以出租方式回款,以上海租金回报率可能要四五十年的期限,对房企来说,资金压力比较大。此外,这一轮调控力度大,预计短期内不太可能有松动,因此就市场环境而言,一年后楼市是否会转暖仍有诸多不确定性。”上海中原地产分析师卢文曦表示。

5月17日,时隔保利拍下周浦地王一年之后,记者实地走访了位于浦东新区林海公路与年家滨路交汇处的浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块。记者走近看到,工地现场已向下挖出一个约两米的深坑,其中钢筋密布,上方盖有木板,同时,施工的地块上散落着钢条、木板等建筑材料,一旁的道路不时有大卡车进出。现场工人告诉记者,项目开工已有两个多月。

按照《建设工程施工现场管理规定》, 施工现场必须设置明显的标牌,标明工程项目名称、建设单位、设计单位、施工单位、项目经理和施工现场总代表人的姓名、开、竣工日期、施工许可证批准文号等。

不过,记者绕工地一圈,发现靠近年家滨路的围墙上只有一些无关项目的广告,而紧邻林海公路的一侧,虽有巨幅白色展示牌,但上面没有任何图案和文字,更没有关于项目及开发企业的信息。

记者在上海市张江管委会官网看到一份《关于周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块项目设计方案规划预公告》,公告显示,于2016年11月11日起对《周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块项目方案》予以公示。目前,该规划方案仍处于公示中。

根据规划设计方案,保利周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块整体布局,高低配北高南低。从产品类型上看,保利项目与周边的中骏柏景湾以及世茂云图有重叠,3个项目相邻,未来势必会争夺客源,形成三足鼎立之势。“对保利来说,如果产品没有足够差距,客群覆盖面是趋同的,后续销售将面临压力。”卢文曦分析称。

上海市张江管委会相关工作人员告诉记者:“该地块的建设用地规划许可证还未审批下来。”当记者提出地块已经开建,该工作人员表示疑惑,“施工许可证还没拿到,它怎么可能开建?”而记者致电公示中项目建设单位联系人覃家俊,询问是否已取得施工资质,其回复称“无可奉告”。

记者致电上海市住建委相关部门了解该地块是否已取得施工许可,工作人员表示信息已在官网有所公示,随后记者查询上海市住建委官网信息发现,浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块商品房项目新建项目的施工许可一栏显示着“未有许可”。

特约撰稿毛中楠对本文亦有贡献




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