广州商住市场遇冷 多房企库存难消化
2017-05-06 08:29:52作者:徐宏、赵毅 来源:中国经营报 评论:

调控新政的来袭,让广州商住市场一夜变天。

日前,广州发布商办项目调控政策,在供应与需求两端同时发力。商办项目不得改为居住用途,且不得售于个人,二手物业个人再转手也须取得不动产证满2年。

《中国经营报》记者走访发现,在调控新政的冲击下,广州商住市场行情冷清,市场观望氛围浓厚。部分项目销售中心不见购房者身影,甚至没有点亮沙盘迎客。

广州商住房库存庞大,面对市场环境的突变,万科、合生创展等拥有不少公寓货量的房企如何调整策略应对挑战,备受关注。

商住市场行情急冻

“我们没有公寓,只有商业办公产品。”日前,当记者以购房者身份致电咨询某项目公寓产品时,得到如是回复。

记者了解到,目前各大售房平台已将 “公寓”字眼替换为“商用产品”等。在走访过程中,销售人员提及商住产品则是小心翼翼。

3月30日,广州市人民政府办公厅连夜发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,明确指出商服类项目(商业和办公)未经批准不得改为居住用途,销售对象为法人单位。已购买商服类物业可以转让给法人单位和个人,但个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

在严厉的调控之下,商住项目人气明显回落。在珠江国际纺织城销售中心,记者看到,即便是周末,现场也并无任何购房者前来咨询,沙盘甚至没有亮灯。销售人员表示:“新政出台后,来访客户少了很多,大家都在观望。”

记者走访还发现,目前注册空壳公司购买商住产品已经成为规避调控的主要“捷径”。

近日,记者以购房者的身份前往番禺区某商住项目,项目销售人员向记者推荐以注册公司的形式购买公寓,还称此类物业以后可通过公司股份转移的形式转手,从而避免高额的税费。

据该销售人员引荐的杨经理透露,个人仅需身份证以及一个办公地点就可以在10天左右成功注册公司,费用为1500元。此后,每个月还需要300元作为空壳公司的财务、缴税等代理劳务费。

杨经理还建议,办公地点可找民宅的房东,只需要房子地址以及房东个人信息即可,“在番禺区,一年给房东的费用大概3600元。”

信贷方面,该销售人员表示也可以提供首付支持,而且新开公司较为容易获得银行扶助性的企业贷款,手续简单,最高比例五成,年利率则为6.37%。

按照上述销售人员的说法,购房者不仅可以通过多种手段规避政策限制,在贷款方面同样行得通。对此,广州房卫士按揭负责人郑大源告诉记者:“相比基准利率4.9%,6.37%上浮了30%,已经很高了。”

郑大源指出,新政之后商业信贷总体处于收紧的趋势。据相关报道,广州目前除四大国有银行还能为公寓提供按揭贷款外,大多数股份制银行已停止受理。

为应对调控新政的商用要求,据该项目的其他销售人员透露,目前商住产品正在调整中,将从此前的带装修改为毛坯出售,尤其厨房的设计不能表现出来。

成交量将迎来腰斩

作为不限购以及低总价的商住产品,公寓此前是广州楼市的“香饽饽”,量价多年持续攀升。

克而瑞数据显示,2016年广州公寓成交33921套,同比增长25%;成交面积为171万平方米,总成交金额则高达304亿元。这三项数据均创下广州公寓的历史新高。此外,17737元/平方米的均价同比上涨25%,为近三年来最高。

不过,调控新政出台后,广州公寓市场行情进入低迷时期,成交量甚至迎来“腰斩”。

广州中原研究发展部(以下简称“广州中原”)提供的数据显示,以周为统计周期,“4·3”~“4·9”期间,公寓成交仅501套,接下来一周成交336套,环比降幅分别为81%、33%。

“广州公寓的成交量未来还会进一步下跌。”方圆地产首席市场分析师邓浩志对记者表示,现在看到的统计数据有一些是补签,之后就不会有这种情况,“预计下跌幅度会超过60%~70%”。

对此,资深地产分析师刘忠岭也持相同观点。他对记者分析,新政限制了公寓的流动性,降低了公寓的增值潜力,让买房者的心态趋于谨慎。“后市还有不少公寓供应,而需求量迅速减少,市场已经逆转为供大于求。”

有准备入手商住项目的广州投资机构认为,这类项目的投资价值已下降,正在重新衡量投资决策。也有投资者称,当下公寓市场处于利空状态,预计明年下半年价格会下行到合理水平,到时再抄底。

至于二手公寓市场,广州中原方面对记者表示,目前大部分客户普遍反映新政对自身影响不大,但更多也会处于观望状态。新政后,二手公寓市场也在降温,但波动相对较小。

房企破局路在何方?

新政如此严厉,出乎市场意料,也令诸多房企措手不及。

在市场的追捧下,目前广州商住房库存并不少。据广州中原统计数据显示,截至4月17日,广州在售公寓项目可售货量约1.8万套,面积高达93万平方米。仅考虑主要在售公寓项目,万科、合生创展、远洋地产三大开发商可售货量分别有2168套、1728套和1303套。

万科在广州拥有多个商住项目,包括万科云城米酷、万科海上传奇以及万科黄埔仓,仅万科云城米酷可售货量就高达1502套,占比过半。而合生创展推售多年的珠江国际纺织城也有841套货量。此外,远洋地产因公寓产品刚入市还未推售,故货量预计突破千套。

值得关注的是,除了上述的商住项目,近年发力商业地产的万科在广州还将迎来更多库存。

位处广州南站的万科世博汇是大型商用项目,总建筑面积约134万平方米,在近期的宣传中多有提及公寓产品。记者实地走访获悉,该项目地块已建起多栋高楼,但销售人员表示项目正在调整中,暂时没有具体的产品推售。

在远洋天骄销售中心,记者也得到了类似回复,销售人员对商业产品闭口不谈,称目前没有任何该方面的销售资料。

同时,记者了解到,合生创展的珠江国际纺织城目前加大了优惠力度。该项目在新政后推出了10套一口价优惠单位,房价普遍下调了约3000元/平方米,降幅约8%。

调控新政突然而至,拥有大量商住库存的房企将会如何调整?记者致函问询上述三家企业,远洋集团方面表示,公司坚决贯彻执行政府政策,合理合法进行产品打造和销售工作,正在开展持有型物业经营方面的研究。

万科内部人士回应记者称,新政对于公司的多个项目确实带来较大影响,将在政策许可的框架内,对产品定位、报建环节、推货节奏、营销策略等方面做出相应的调整。

对此,合生创展并未作出回复。

谈及房企的应对策略,在接受《中国经营报》记者采访时,中原地产首席分析师张大伟直言,“没办法,只能等了。企业在相关项目上要做好转型,如引入企业、产业等。”至于政策未来是否有放松的可能,张大伟表示目前来看难以预判。

不少受访业内人士也称,在政策不放松的情况下,企业目前也只能依照要求对相关项目进行整改。

此外,新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷对记者表示,项目取得规划批准手续,按照文件精神,经过申请并批准,可按原规划进行建设,但管控也许会十分严格,短期内获批的概率很小,“更可能的是要求开发商重新调整规划,否则难以销售和使用。”

事实上,参照北京“商办类物业新政前未取得施工许可证须按要求修改”的做法,广州商办物业的未来形势的确难言乐观。

“企业应面对现实,调整销售策略。”在刘忠岭看来,企业应采取降价、加强与中介机构合作等方式快速销售公寓,避免出现高库存,从而快速回笼资金。在政府对商服类项目调控没有放松的情形下,未来要谨慎开发此类项目。




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