涿州楼市调查:限购后多项目“封盘” 有项目无证销售
2017-03-25 09:25:16作者:张忠山 来源:中国经营报 评论:

在环京区域中,作为保定市县级市的涿州一度被认为是房地产市场的价值洼地。自去年下半年以来,环京重点区域楼市调控升级,购房资金正在以热点城市为中心向周边区域外溢。随之而来的是,越来越多的购房者将目光投向涿州,这片距离北京约26分钟高铁车程的价值洼地,正在奋起直追,被购房者寄予厚望。

近日,《中国经营报》记者通过实地走访涿州高铁新城、码头国际健康产业园以及老城区等地了解到,从3月1日涿州市政府出台《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》到两会期间,大部分楼盘处于“封盘”状态,而售楼中心依然火爆,大批购房者拥挤在沙盘周围看盘,然后通过缴费排号的方式拿到涿州楼市“入场券”。据当地业内人士分析,“封盘”状态下涿州楼市实际上是在“发酵”,或将酝酿新一轮上涨。

然而记者在走访中发现,涿州楼市火热的同时,不乏一些开发商浑水摸鱼,在未取得《国有土地使用权证》或《建设工程规划许可证》的情况下,就已经通过内部认购、签订商品房买卖协议书甚至购房合同等方式将房源售出。根据《保定市人民政府关于进一步规范企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》,此类做法属非法集资、合同诈骗行为。《中国经营报》记者从涿州市公安局获悉,目前警方已介入调查。

限购后成交量下降

“要买房吗?来我们项目看看!”“距离高铁站不到一公里,价格低,投资自住都合适!”刚出涿州东站,四五个身着西装、领带、皮鞋标配,手握广告单的售楼人员“组队”迎了上来。站在车站空旷的广场上,除了看到一排排已经建成和在建的高层住宅楼,就是听到塔吊工作时发出的急促的“当当”声。

在涿州出台限购政策一个星期后,《中国经营报》记者实地走访当地楼市,在涿州东站附近体验了如上一幕。而事实上,为了招揽客源,销售们还分散在各大交通主干道的十字路口和高速公路入口。另外,在人流量大的道路边随处可见巨幕楼盘广告,涿州房产之热氛围浓厚。

靠近涿州东站的高铁新城板块距离北京西站约26分钟高铁车程,为涿州房价高地。这里聚集了K2京西狮子城、华融现代城、鸿坤理想湾等知名房企项目。以K2京西狮子城为例,该项目2014年开盘时报价约为7000元/平方米,在经历一段时期的平稳期后,从2016年开始明显上涨,2016年6月份均价突破10000元/平方米。在最后一次开盘时,均价已经达到18000元/平方米。记者从其售楼处获悉,近期开盘预计均价将达到22000元/平方米。

快速升温的房地产市场触动了政府的神经。3月1日,涿州市政府赶在全国两会召开之前出台了《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》,规定对非本地户籍居民家庭限购一套住房(含二手房),且首付款比例不低于30%;本地户籍居民家庭购买第二套住房时,首付款比例不低于50%。同时,严格预售管理,打击违规开发经营。

《意见》出台后大部分楼盘进入了“封盘”状态。在记者日前的走访中,高铁新城板块仅有华融现代城在售,K2京西狮子城和鸿坤理想湾虽然已经取得预售许可证,但尚未开盘。其中,K2京西狮子城大部分房源去年就已经售罄,目前只剩8号楼有房源,接受缴费排号,预计月底开盘。鸿坤理想湾销售人员则表示不集中开盘,而是每次放出十多套房源,通过分配给销售人员固定客户名额的方式进行销售。

据当地业内人士分析,在“封盘”的楼盘中,大部分是因为五证不全,也有部分开发商趁机捂盘等待涨价,不管哪种原因,政策出台后涿州房产交易量确实下跌了。而事实上,在短期内房产交易量下跌的背后,涿州楼市仍在持续升温。

“听说涿州限购了,大家都在议论这里的房价会迅速升值,错过了通州和北三县不想再错过涿州。”在鸿坤理想湾售楼处门外,来自北京的李先生告诉记者,他准备在这里购买首套房用来投资,言语之间对涿州楼市寄予厚望。

据多位销售人员介绍,近期来涿州看房的人数骤增,每天有一百多批购房者前来看房,而其中大部分为投资需求。记者辗转涿州高铁新城、码头国际健康产业园以及老城区等地,均能发现购房者拥挤在售楼处咨询楼盘的情景,他们通过缴费排号的方式拿到涿州楼市“入场券”,等待开盘认购。当地业内人士认为,如此火热的楼市在涿州前所未有,“封盘”状态下涿州楼市实际上是在“发酵”,或将酝酿新一轮上涨。

警方介入调查非法集资

事实上,随着环京重点区域限购升级,京津冀交通一体化推进,涿州楼市从去年就已经开始进入了快速上升通道。然而记者在走访中发现,在涿州楼市火热背后,不乏一些开发商浑水摸鱼,在未取得《国有土地使用权证》或《建设工程规划许可证》的情况下,就已经通过内部认购、签订商品房买卖协议书甚至购房合同等方式将房源售出。

这种情况主要出现在涿州码头国际健康产业园附近。据销售人员介绍,京南一品项目位于涿州301医院保障基地北侧,已经开始动工,为70年大产权,均价11000元/平方米。由于现在处于“封盘”状态,只能接受排号,排号费为30000元,而在此之前,京南一品曾开盘销售过部分房源。该销售人员还称,项目目前只拿到了土地证,其他证件正在办理中。但当记者提出查看土地证,其表示开发商未予公开,证件不在售楼处。不过,他随后带记者到现场指认了施工场地。

然而,当记者第二次来到这片场地,却从附近村民口中得知,京南一品销售人员指认的地块仍为村集体用地,也就是说京南一品目前还没有获得《国有土地使用权证》。

为了证实这一说法,记者多方采访了涿州市国土资源局、住建局以及京南经济开发区规划建设局等部门,均未查询到京南一品项目以及其开发商涿州金九房地产开发有限公司的拿地记录和规划许可记录。涿州市国土资源局地籍管理科相关负责人表示,码头镇之前就出现过类似情况,所谓的开发商建了售楼处,指认一片土地就开始售楼,涿州市公安局曾给国土部门来函核查,但未查询到相关拿地记录,码头镇政府还曾对这类乱象进行了整治。

涿州市公共资源交易中心土地交易窗口工作人员告诉记者,当地所有土地交易记录均公示在中国土地市场网。在之前的采访中,京南一品销售人员曾表示,该项目在2013年左右获得土地。但记者通过中国土地市场网查询了涿州市自2010年以来所有的普通商品住房用地交易记录,均未发现京南一品项目及其开发商的拿地公告。

记者连续多日拨打该项目开发商在工商信息登记中留下的联系电话,但一直无法与之取得联系。更为蹊跷的是,在国家企业信用信息公示系统中,该企业于今年2月18日更新了2016年度报告,而企业经营状态一栏显示为停业。

京南一品项目并非个案,同样位于该区域的北大青鸟·金远国际城和金裕花园也存在查询不到土地证和规划许可证的情况。其中,北大青鸟·金远国际城售楼处销售人员在介绍楼盘时就明确表示,目前该项目只有政府土地批文,尚未取得土地证。而金裕花园早在去年就已基本售罄,售楼处已经关闭。

2016年10月20日,保定市人民政府印发了《关于进一步规范企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》,其中第五条明确提出:“未取得《国有土地使用权证》或《建设工程规划许可证》的房地产开发项目违法销售住房,以及‘一房多卖’的,属非法集资、合同诈骗行为,由公安部门依法立案查处。”记者从涿州市公安局获悉,目前警方已介入调查,但由于经济案件特殊,不便透露进展。

对于以上事宜的认定,记者多次致电并致函涿州市委宣传部,但截至发稿尚未获得回应。

涿州楼市两面观

涿州市位于北京西南方向,东临固安,西接涞水,北通房山。有分析认为,涿州、固安、涞水等环京区域此轮房价上涨,推动力来源于环京核心区域限购升级,形成“驱赶效应”使得购房资金外溢,而吸引力则来源于京津冀协同发展、交通一体化等政策释放的红利。

此外,涿州市距离位于大兴的新机场约39.8公里,业内人士认为,第二机场将会给辐射区域带来大型功能性项目配套,催生新的临空经济带的形成,并推动区域发展进程。涿州市在第二机场的辐射区范围内,且有高铁站加持,距离北京西站仅26分钟车程,这些因素都使得涿州房价特别是高铁新城板块被购房者广泛看好。

但涿州不像北三县等地,紧邻北京副中心通州区,配套设施充足。以高铁新城为例,目前该区域除了房地产,几乎没有任何商业、教育、医疗等配套设施可言。虽然按照规划,高铁新城有着明显的配套预期,但除去时间成本,这些配套能不能撑得起房价涨幅,也是投资者应该考虑的问题之一。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,涿州高铁新城这样的项目是需要培育的,这个是时间的问题。从空间上看,如果空置率高,建议采取紧凑型的新城开发模式,不要铺大饼,这样新城培育起来才会有更大的动力。

“现在涿州的房价已经涨高了,未来的升值空间趋窄,而不是像一些人想象的那样有多大的获利空间,这个时候购房者需要谨慎对待。”美房网首席分析师康辉认为,京津冀协同发展是个缓慢的过程,目前投资涿州将会面临较长时间的回报期,短期内很难出手。

在北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池看来,涿州市过去因为缺乏相应的产业和配套设施,吸引人口流入的能力不足,被看做环京楼市的价值洼地。在京津冀协同发展的大背景下,北京非首都功能疏散、人口疏解,会促使京冀交界地带统一管理土地、房地产以及容积率等,而这对涿州的影响主要体现在对其房地产供给和需求变化的作用上。“要综合考虑各种因素导致的房地产供求关系的变化,如果供不应求,房价就会快速上涨,如果供大于求,房价就会趋稳甚至下行。”赵秀池表示。

“自住倒没什么问题,但投资需求风险会比较大,如果是融资炒房,涉及到房价升幅问题,考虑到购房成本比如物业费、暖气费等,只有房价涨幅超过贷款利率和这些成本,购房者才能赚到差价。”赵秀池认为,如今政府调控趋严,很多人在观望,房价升幅预期下降,而预期反过来又压抑需求,这种情况下房价升幅会受到影响。




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