盛德紫阙延期交房遭质疑 北京二环“老牌”烂尾项目再生变
2017-03-18 09:18:54作者:张忠山 来源:中国经营报 评论:

位于北京北二环安定门外大街附近,临近地坛公园的盛德紫阙,以十多年的烂尾经历,见证了北京楼市一手房市场自2003年以来的变迁。盛德紫阙前身为杰宝公寓,早在2003年入市,后因债务纠纷、资金不济等问题烂尾长达十多年。随着2011年杰宝公寓易主盛德基业控股股份有限公司,这座“老牌”烂尾楼迎来了“新生”,于2015年更名为盛德紫阙重新入市。

然而,盛德紫阙在2016年年底又传出延期交房的消息,开发商称雾霾、高考、马拉松等不可抗力因素导致项目不得不延期交房。业主通过多种渠道究其原因,却被“历史违建部分会影响项目整体验收”“开发商资金断裂”等猜疑困扰。此后业主多次维权,并与开发商和政府监管部门进行协商。

日前,业主代表告诉《中国经营报》记者,截至目前,双方仍未就延期交房相关事宜达成共识。

雾霾、高考、马拉松等耽误工期?

“身居内城,位于北二环中轴线,紧邻地坛公园的学区房……”2015年5月17日,位于北京市北二环安定门外大街附近的盛德紫阙取得商品房预售许可证,再次进入人们视野。此时的盛德紫阙,刚完成一次“华丽变身”,在北京楼市表现活跃。而在此之前,该项目曾是北京有名的烂尾楼之一。

据了解,盛德紫阙前身名为杰宝公寓,其合同竣工日期为2000年8月20日,距今已有近17年的历史。该项目首次入市时间为2003年,之后经历了债务纠纷、资金不继等问题,数次易主,烂尾长达十多年。

北京市住建委网站信息显示,杰宝公寓于2002年12月获得预售许可证,该项目住宅部分为70年产权,商铺为40年产权,开发商为北京杰宝房地产开发有限公司(以下简称“杰宝公司”)。据之前媒体报道,首创集团旗下首创资产管理公司曾于2003年在此推出“产权式商铺”巨库卖场,但因产权的分散给商业体经营管理带来巨大困难,开业不久便遭到千余家业主的维权, 最终卖场关闭。而由巨库卖场引发的首创与杰宝之间的债务纠纷也成为该项目烂尾的源头。

相关资料显示,2011年,盛德基业控股股份有限公司分别通过旗下两家全资子公司,以85%和15%的股权比例收购了杰宝公司,将其纳入旗下另一全资子公司,杰宝公寓项目由此易主盛德。

作为北京内城黄金地段的稀缺项目,盛德紫阙的烂尾历史依然阻挡不了购房者的热情。2016年初,考虑到该项目五证齐全,区位优越,冯先生以68000元/平方米的价格购入了一套房源。根据购房合同,交房日期约定为2016年12月31日之前,“销售人员甚至表示最早8月份就能交房。”冯先生表示。

但2016年11月份,距离约定的交房日期不到两个月,盛德紫阙业主开始陆续收到延期交房通知,十余年的烂尾项目在临近交房之际再次生变。

“开发商在通知里称,因雾霾、高考、马拉松等不可抗力因素耽误了工期,项目不得不延期一年交付,交房时间拟更改为2017年12月31日。”冯先生表示,因为未在延期交房原因、赔付条件等方面达成共识,业主进行了多次维权。

据冯先生介绍,经过多次协商,2016年12月19日,在北京市东城区住建部门的协调下,开发商提出了一份补充协议,承诺新的交房日期不迟于2017年9月30日,交房条件变更为分户验收,自2017年1月1日起向业主支付万分之一的违约金,如果在此基础上再次延期,则按不同情况支付万分之三到万分之五的违约金。

业主认为,开发商是在以“分户验收”偷换“竣工验收”概念,因为竣工验收合格才能交付使用是国家法律的强制性规定,而开发商承诺的完成分户验收根本达不到法律规定的交付使用条件。

之后,业主给杰宝公司发出沟通函,声明不接受分户验收,但同意补充协议给出的补偿条件。截至发稿前,业主代表表示,目前正在以此跟开发商进行沟通。

违建或影响整体验收

有着十多年烂尾历史的盛德紫阙再次延期交房,在杰宝公司看来有着各种不可抗拒的客观原因,但在业主群里却炸开了锅,一时间“历史违建部分会影响项目整体验收”“开发商资金断裂”等传言四起。

“盛德紫阙的19层和20层是历史遗留的违法建筑,至今未取得商品房预售许可证。”在采访中有业主表示,收到延期交房通知后,担心违建部分会影响盛德紫阙的整体验收。

北京市住建委网站显示,盛德紫阙项目于2015年5月17日取得预售许可证,但是预售部位扣除了19层全部、20层全部、地下全部以及部分其他房源。据业主介绍,盛德紫阙19层和20层已经卖出去了多套房源,有的业主还是一次性付款。“据我所知,现在这两层房源仍然正在销售。”冯先生告诉记者。

商品房预售许可证是开发商销售商品房时必须具备的“五证”之一。《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定,房地产开发企业预售商品房应当已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。第三十九条规定,违反本条例规定,擅自预售商品房的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取预付款1%以下的罚款。

资深财经法律专家、诚功(北京)律师事务所副主任张桂梅表示,有商品房预售许可证才能卖房,这是基本前提。业主购买五证不全的房屋风险很大,因为这会导致后续的网签登记等程序无法进行。

事实上,盛德紫阙部分楼层尚未取得商品房预售许可证与其历史违建有关。

相关资料显示,北京市规划委员会批准该项目的建设规模为86000平方米,地下3层,地上18层,高度62.85米,局部19层,高度65.75米,2001年4月开工建设,2003年1月竣工。然而在施工过程中,杰宝公司未经规划行政许可,擅自改变部分楼层的规划进行建设,建成后工程总建筑面积、地下车库、人防工程等与原规划审批内容不符,构成违法建设。

但杰宝公司提供的资料表明,2013年4月,规划部门曾对增建的5049.39平方米建设行为依法作出了行政处罚。

根据北京市规划委员会给北京市住房城乡建设委的《关于杰宝购物中心项目规划有关情况的函》(市规函〔2014〕21号),因已对该项目违建部分进行行政处罚,后续规划部门不再为其办理规划许可、验收手续,将由住建部门直接办理房屋登记。

因此,杰宝公司认为这部分房源不存在获取不了房产证的问题。

资金链受质疑

对于盛德紫阙延期交房,除了担心历史违建部分会影响项目整体验收,业主们更担心杰宝公司资金链出现断裂,从而沦为二次烂尾,产权不断萎缩。

冯先生告诉记者,业主通过自查发现部分业主的贷款、首付款、全部资金有未进入监管账户的现象,而这更引起业主对杰宝公司资金链状况的质疑。

根据杰宝公司2016年底向业主出示的《盛德紫阙延期交房情况说明》,资金流入一项显示,该项目已经获得了预售资金回款23亿多元,但东城区房管局公示的《资金监管基本情况(截止2016年12月8日)》则显示,其入账总额约为17.35亿元,二者相差5.65亿元。

而根据《北京市商品房预售资金监督管理办法》,商品房预售资金应全部存入专用账户,由监管银行对重点监管额度部分实行重点监管,优先保障工程建设。据此,业主怀疑开发商在建设资金上存在困难,从而不得不违规使用预售资金。

此外,《盛德紫阙延期交房情况说明》显示,紫阙项目后期建设尚需3.27亿元,但现有资金仅1.3亿元,而该1.3亿元包括被锁定的重点监管额度9480万元,不能动用的以按揭贷款5%计算的按揭贷款保证金2000多万元,剩余可使用资金仅为1000多万元。在预售资金使用方面,其工程费用支出共计4.26亿元,约占预售房款的18.5%,而“历史问题处置成本”则支出了17.3亿元,其中项目原债务偿还占15.2亿元,约占预售房款的66%。

为了消除业主对资金链状况的担忧,杰宝公司承诺后期工程建设资金保证来源于2017年1月可以到账的按揭贷款5100万元以及房屋的后期销售款或其他项目调拨的2.2624亿元。但有业主认为,这些款项都存在不确定。

针对业主的猜疑和担忧,杰宝公司方面作出解释,称公司不存在资金断裂问题。首先,国家相关部门对盛德紫阙项目介入并进行资金监管,规定监管资金不低于8000万元,目前监管资金充足。其次,盛德紫阙的商业部分及住宅部分待售房源总货值近30亿元左右,后备资金充足。最后,盛德紫阙项目背后的集团为盛德基业控股股份有限公司,该公司的业务分为金融投资、低碳置业、商贸物流和环保科技四个板块,其中房地产业务板块为盛德置业,包括北京分公司、廊坊分公司和无锡分公司,在项目背后庞大的集团板块业务支撑下,资金链尚处于正常运行状态。

根据业主提供的购房合同,逾期交房在60日之内,开发商按日计算向业主支付万分之一的补偿。逾期超过60日,业主有权退房,然而几乎没有业主愿意退出。据介绍,冯先生2016年初购房时价格约为68000元/平方米,如今盛德紫阙报价已经超过了100000元/平方米,快速上涨的房价已经让当初的购房款大幅缩水,购房者骑虎难下。

另外,从1996年拿地算起,到该项目2015年入市之时,其住宅部分的产权已经缩水至51年,而如果到2017年下半年交房,其产权将再度缩水至49年。




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