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房企淘金三四线城市

深度阅读 来源:每日经济新闻 2014-08-15 15:41:12 阅读: 评论:0

  中经摘要:

  ·不是所有三四线城市都能让房企淘到金,也不是所有生意手法和业态模式都适应这个市场,这早就不是一个单一化时代了,唯有具体情况具体分析,将彼之经验消而化之、择而从之,才能最大可能地避风险、涨业绩。

  ·在城镇化的发展过程中,三四线城市的长期投资前景毋庸置疑。从国家政策而言,“新型城镇化”已经成为本届政府未来十年工作的重中之重,届时政策的倾斜和产业的转移必定将为中小城市的发展带来助推作用。

  ·除了营销之外,开发商还需要在三四线城市比拼各自手上所拥有的其他社会资源,往往社会资源越多,越容易在三四线城市取得好业绩。

  ·而在银行、信托等银监体系看来,三四线城市中的中小地产项目目前风险尤其严重。一家主要从事房地产贷款业务的基金子公司资管计划副总经理说,目前各家金融机构最担心的就是那些只有单一项目抵押贷款,没有集团担保的房地产贷款融资,认为这一类业务风险太大而不愿意操作。

  

  去年,因库存压顶、去化缓慢而令本想啖头汤的房企多数折戟三四线城市,无奈之下纷纷出逃,并回归一二线市场,一次突围存量、开拓增量的努力暂告段落。

  然而,近期,通过与房地产企业的近距离接触,我们发现,类似恒大、碧桂园这样的以三四线城市为主力市场的公司,今年上半年业绩大幅提升,新城地产、海亮地产亦如是。即使是一直被认为是人口净流出的中西部城市,也有不错的市场表现。

  但是需要冷静认识的是,我之蜜糖,恐是彼之砒霜。不是所有三四线城市都能让房企淘到金,也不是所有生意手法和业态模式都适应这个市场,这早就不是一个单一化时代了,唯有具体情况具体分析,将彼之经验消而化之、择而从之,才能最大可能地避风险、涨业绩。

  “我们在拉萨的项目2012年前总共销售只有2000万元,但今年半年不到就卖了6亿元。”在2014年博鳌地产论坛上,海亮地产总裁周迪永的一席话,让业界开始重新思索三四线城市的价值。

  另外,兰州、西宁楼市之前不太被看好,在今年上半年却有完全不同于其他城市的好业绩。

  新城控股高级副总裁欧阳捷也有相同的感受,子公司新城B股1~7月累计合同销售金额达99.48亿元,同比增加35.14%。而新城B股的业绩主要来自于南京、苏州、无锡、常州等二三线城市。而以三四线城市楼盘销售为主的恒大地产和碧桂园的销售业绩增幅,则远远超过了前十名的其他地产商。

  历史似乎又回到了循环的轨道上。2011年,正是一二线城市的楼市限购,给三四线城市的楼市带来了一轮销售行情,之后也正是因为三四线城市楼市的供应过剩,导致去年一二线城市的楼市集体爆发。那么在今年一二线城市整体销售惨淡的大背景下,三四线城市会有新一轮的楼市行情吗?

  销售平均数据很糟糕

  如果仅凭欧阳捷和周迪永的介绍,就误以为三四线城市楼市都不错,那么将会“吃药”的。

  中房信集团总裁丁祖昱非常明确地告诉《每日经济新闻》记者,成交放量的三四线城市只是少数。中房信集团提供给记者的一组数据显示,上半年,在47个三四线城市中,只有9个城市成交较去年同期有增长,绝大多数城市成交是较去年同期下跌的,三四线城市的总体销售面积下滑幅度,远远超过了一二线城市。其中,包头、肇庆、扬州等城市销售面积下滑超过四成,茂名和龙岩的成交跌幅更是在60%附近。

  即使是成交增长的城市,不同楼盘的销售业绩也是完全不同的。以徐州为例,尽管上半年的销售数据有8%的增幅,但当地的开发商却丝毫没有感受到销售业绩增长。一位从2010年就在徐州销售当地楼盘的上海房企外派员工说,当地的房子现在很难卖,供给量太大需求却有限。

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