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“楼市整容师”吴继炜

深度阅读 来源:《环球企业家》 2014-06-12 14:32:41 阅读: 评论:0

  中经摘要:

  • 有意思的是,7年前基汇资本联合太古地产收购不被人看好的新三里屯项目(如今的太古里),当时正热的盈科中心乃是三里屯令人艳羡的地标建筑。时过境迁,基汇资本和太古地产一起,用7年的时间将太古里打造成新的地标,而盈科中心则逐渐没落。今年二月份,基汇资本成功退出太古项目,再回过头购入老地标,相比太古项目卖出的价格,盈科中心的购入价格显得非常划算。

  • 在基汇资本过去投资的所有项目中,从来不做单纯的财务投资,而是采用深度操盘、战略增值的运作模式,持有353广场期间,基汇资本负责了353广场招商、市场行销、商场管理、财务、人事与物业的全方位管理,而每一个类似353广场这样的“烂项目”都需要深度介入予以打造提升,其主要策略可以简单归结为:买便宜的楼—包装—高价卖出,俨然一个楼盘“包装大师”。

  • 这栋始建于1927年的建筑曾举办过奥斯卡第一届颁奖,玛丽莲梦露当红时期常住,但购入时内部已破旧不堪,平均住房价格只有二十多美金,楼下只有一个咖啡厅。吴在此酒店注入了非常多的心血,如今房价达到400美金左右,拥有六个酒吧、两个俱乐部、两个餐馆,再度成为好莱坞名人聚集的风云场所,许多好莱坞的电影、电视片在这里面进行拍摄,每天晚上都会看到众多好莱坞明星在楼下喝酒。

  • 吴认为,当中产阶级崛起的时候,在一线城市的商用不动产会有更多的需求,虽然现在网购冲击到实体店的销售,但从全球经验来看,当网购越来越成熟时,许多成功的网上零售商反而会需要在一线城市最好的商业中心设实体旗舰店,创造品牌的形象,提供体验式的消费购物,这会带来对于一线城市比较好的商业中心空间的需求,核心地段的商业中心将成为必争之 地。

  • “在外买楼,真正跟我们拼的都是黑石、凯雷这样的超级巨无霸。”这很困难但也让吴感到骄傲,黑石已经注意到了基汇对它们的威胁性,尤其是在亚洲。


  4月8日,李嘉诚次子李泽楷以9.28亿美元(约合57.8亿人民币)的价格将此项目整体出售给房地产私募基金公司基汇资本,成就了海外私募基金在中国最大的单项物业收购案。去年8月,李家“七连抛”的第一个楼盘广州西城都荟亦是该基金接手。

  “我看中的是它的地点和体量”,基汇资本董事长、执行合伙人吴继炜告诉《环球企业家》,这位“李家接盘者”仅40出头,与老练商人形象有很大反差,他认为以这个价格在北京无法复制的精华地段,收购到如此大型、可生产稳定现金流的项目非常难得,听上去像是捡了个大便宜。

  盈科中心从2008年开始叫卖,前期竞购者颇多,而基汇资本一直在观望准备。盈科与SOHO等买家的几轮谈判均在最后一刻告吹,原因是李泽楷总感觉自己卖得太便宜,谁料国内楼市越发低迷,此时进场的基汇资本俨然坐收渔翁之利,比起2013年底盈科中心66.57亿 港元的估值,这次交易的价格仅溢价8%,并且其3.38 万元/平方米的单价也远低于周边物业的市场价 格。

  李泽楷着急卖,而基汇资本刚募集完新一期基金弹药充足,双方的谈判过程很快。从尽职调查、融资安排、交易合同谈判等等,前后仅用了三个月。“1月份开始正式谈,许多谈判都是凌晨进行,双方不眠不休非常疯狂。”基汇资本执行合伙人、中国地区主管彭庆邦告诉《环球企业家》。他是该项目的操作者,这些年频繁的收购让彭早已适应了这样的工作节奏,“整个团队都是工作狂,凌晨4点钟发邮件都有人回,大家收不到邮件会有点失落。”

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