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另类城中村改造:石家庄最大城中村改造之疑

深度阅读 来源:《财经》杂志 2012-09-24 23:18:11 阅读: 评论:0

  9月15日,石家庄最大的城中村之一——北二环外的南高营村。

  沿着村中主路高营大街,三个大型楼盘比邻而建,绵延数里,看房人络绎不绝,售楼处拥挤不堪。

  令人吃惊的是,这三个项目中,除了恒大御景花园刚刚在8月24日获得了土地证,其他两个楼盘都还没有任何建设手续。

  而据《财经》记者了解,这种边建、边卖、边办土地证的情况在石家庄非常普遍。甚至有相当多的开发项目出售的是“图纸房”,即开发商印出简单的户型图,吸引大批购房者,收到预售款后再开工建设。“还有的甚至连图纸都没有,只是让购房者选择两居室还是三居室,就开始预售了。”当地一位资深地产从业者说。

  据接近石家庄市建设局的人士介绍,目前石家庄市70%的在售商品房项目都是类似的违规在售项目。比如,桥西区60多个在售商品房项目中,甚至超过40个属违规销售。

  所谓违规在售项目,即是在“五证”不全的情况下进行销售的商品房项目。五证是指国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。

  一座省会城市,违规商品房项目如此之多,实属罕见。

  据石家庄一位房地产开发商介绍,在售项目普遍违规源于政府部门的默认。自2008年河北省提出“三年大变样”的口号以来,大规模改造城中村即成当务之急。但一个现实的难题是,政府没有足够的人力、物力和财力,展开传统的一级开发—土地收储—净地出让的土地开发模式。作为变通之法,石家庄将城中村改造的权力交给村集体,鼓励开发商进入土地一级市场,以实现“一二级联动”。

  这一做法实施以来,客观上推动了当地城中村改造的进度,增加了土地的供给,也使得村民在利益补偿方面拥有了更大的议价空间。违规项目相对低廉的价格,也吸引了诸多购房者。

  但是,这些符合各方利益的做法,却无法绕过现行的土地收储和招拍挂程序,许多城中村改造项目因无法及时拿到国有土地使用证,只能违规运作,背后风险潜藏。

  放开一级土地市场

  遍地林立的塔吊,已经成为石家庄市区一景。

  从2008年初开始,石家庄市启动了城市面貌“三年大变样”行动。此后仅在第一年内,拆迁面积就超过全市建筑总面积的13%。

  公开资料显示,从2008年至2011年的三年间,石家庄共拆迁改造城中村53个。在一份石家庄市城中村改造概况图上,更是规划出多达85个城中村改造项目。这其中包括谈固、白佛、南高营等人口近万的大村。

  但是,石家庄市土地储备中心,并没有能力在短时间内完成如此庞大规模的土地一级开发,并将其收储。

  为了推动“三年大变样”建设,河北省与石家庄市政府官员多次带队在北京等地举办“土地推荐会”,期望引入实力雄厚的开发商和投资商进驻石家庄,但时值国家房地产调控之际,这种努力的效果并不理想。

  与此同时,石家庄谨慎地展开土地一级开发的市场化尝试。2008年,“三年大变样”启动几个月后,石家庄即引进万达集团介入尖岭村改造项目。

  当年7月30日,由尖岭社区居委会、裕华区政府、万达集团三方签署的《尖岭社区改造项目协议书》中,提出了项目地块“现状挂牌、净地支付”的运作方式。

  12月29日,石家庄市国土局将此项目地块挂牌出让,并由万达集团一家竞买成功。次年3月,由裕华区政府主导的旧村拆迁开始。

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