二手房营业税“5.1”后将改征增值税 - 公司 - 中国经营网_中国经营报

二手房营业税“5.1”后将改征增值税

  【中国经营报综合报道】日前,十二届全国人大四次会议举行第三次全体会议,国税总局局长王军在人民大会堂部长通道回答媒体提问时表示,这次“营改增”相比以往有所不同,将首次涉及自然人缴纳增值税征管,比如个人二手房交易。

  上海财经大学教授胡怡建表示,“这也就意味着以后二手房交易的营业税将改为增值税征收。”

“改”后所缴税费是增是减

  上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示,营业税改增值税的出发点是税法体制的完善,主要作用是间接抑止房地产炒作。

  目前房地产的营业税主要按5.5%来征收,但是按照业内的猜测,房地产纳入营改增后适用税率在11%,这就有税负增加的担忧。

  澎湃新闻按照增值税11%的税率来计算,对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异,主要可以分为两大情况:

  首先是出售购买2年内的房屋。

  以出售价300万一套住宅,2年内无论是否普宅都要缴纳5.5%的税,即16.5万。

  也就是说,如果以11%的增值税计算,房屋出售价还是300万,但最初买入价是150万,抵扣掉进项税后大概需要缴纳14.7万元。但获利越多收的税就会超过营业税。比如出售价格为400万元,按照营业税需缴纳22万元;增值税就需缴纳24.77万元。

  另一种是出售购买已满2年的房屋。

  对普通住宅而言,售价300万计算,2年外就不需要缴税了。如果增值税还是要缴,一缴就是14.7万元。

  对非普通住宅而言,售价300万计算,和2年内的情况类似,可能差别不是很大。

  “通过计算,粗看对普通住宅似乎不太有利,所以政策制订上估计还有调整的可能。在完善税收制度的同时应该会考虑到合理的住房需求。另外,增值税出来的话,其他一些税理论上也会进行调整。” 卢文曦称。

  值得指出的是,二手房交易税费除了营业税还涉及到契税、个税、土地增值税、印花税等税费。

  对此,胡怡建指出,“营改增只涉及到营业税改征增值税,因此契税、个税等照常征收。”

  “目前,有关二手房营改增业内还有一种猜测是按增值税简易计税办法征收,征收税率为3%,这样税费较之前就有减少。”胡怡建称。

  也就是说,同样出售一套300万不满两年的住宅,抵扣掉进项税后,大概需要缴纳8.7万元。

  按照王军的说法,在实施方案中已考虑原则上延续过去优惠政策,在此基础上根据不同行业特点和情况,新制定了一些过渡措施,以确保所有行业税负只减不增。

  “改”后税收究竟是增是减目前还无法下定结论,胡怡建指出:“将营业税改为增值税征收的办法对税负是否有所提高还要等具体的制度出来才可以探讨,需视不同情况而定。”

或将对缴税进行“城市分类调控”

  调整交易税费往往是我国楼市调控的一项重要手段,虽然近年来政府的行政之手正在慢慢退出,但房地产交易环节税费变化却仍未停歇。2月下旬,财政部就联合国税总局、住建部发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》(以下简称《通知》),首次将个人购买90平方米以上家庭惟一住房的契税征收税率统一调整为1.5%,而不再区分为1.5%和3%。

  值得注意的是,当时这条政策就有意将一线城市与其他城市区别对待,《通知》明确表示,我国将对于个人购买家庭第二套改善性住房,房屋面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税,但北上广深四个城市暂不实行这一条新政。

  伟业我爱我家品牌中心总监孔丹直言,可见中央愈发清晰的“分类调控”思路,意味着营改增实施差别化政策的可能性也越来越大。“因此,如果按照改革后,一线城市及重点二线城市二手房交易税费整体平稳;其他城市税费有所减免、降低的情况来看,各地楼市受营改增调整的影响也将有所不同,一线城市原本库存就不多,所以改革后市场波动应该不大,但三四线城市楼市很可能受新政刺激,加快去库存速度。”

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