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绿城拿下“门头疯”地王 销售和库存难题待解

公司 来源:中国经营报 作者:赵思茵 2015-11-21 14:25:35 阅读: 评论:0

  逡巡北京土拍会的绿城中国终于联合中交、平安成功进京。

  11月18日下午,绿城中交平安联合体经过66轮激烈争夺,击败中铁建、北京城建、万科住总等7家房企。最终以57亿元,溢价率50%以及配建3.1万平方米公租房的条件摘得门头沟一地块。楼面价达3.32万元/平方米,刷新门头沟土地楼面单价。

  绿城强烈的补仓意愿与其去库存、调整库存结构的策略息息相关。继年初提出“加大销售力度、拓宽销售渠道、加快库存化”策略后,今年10月,绿城的内部会议上提出了一个“撤退计划”,称未来将把投资区域严格控制在14个一二线城市,力争在2017年之前把三四线城市的库存压缩在25%以内,并拟在2020年前完全退出。

  但绿城在今年的销售表现上依旧不算出彩。到2015年10月31日为止10个月,绿城集团累计总合同销售面积约279万平方米,合同销售金额约510亿元,与去年同期的584亿元相比下降12.67%。

  绿城拿下“门头疯”

  资料显示,绿城拿下的地块为北京市门头沟永定镇地块,建设用地面积72401.83平方米,起拍价38亿元。最终,绿城中交平安联合体以57亿元,溢价率50%以及配建3.1万平方米公租房的条件摘得,楼面价达3.32万元/平方米。

  “这是北京年内第23宗经营性地价超过3万元/平方米地块,也是六环外第二高地价,楼面价仅次于前几天城建兴顺联合体拿下的49.89亿元顺义地块。”中原地产首席分析师张大伟对《中国经营报》如是称,“楼面价高达3.32万元/平方米,门头沟已经变为‘门头疯’。虽然地王不代表未来物业售价都如此,但从目前的门头沟地王、密云地王看,两区域未来售价分别将有突破6万元/平方米和4万元/平方米的项目,而周围目前与地块类似的物业价格均低于土地价格楼面价超过房价已经成为常态。”

  相对于市场的冷静,拿下北京门头沟地王的绿城则十分兴奋。在这次的项目中,绿城将持有项目股权43%,操盘并表,平安持有42%,中交则持有15%。“这是绿城的一件大喜事。”绿城集团副总经理楼明霞对媒体如此感慨道。

  “但3.32万元/平方米的楼面价已经到天花板了,当时我们觉得如果再要往上拍,我们也要打退堂鼓了。”一直关注现场竞拍的绿城执行董事李青岸如是说,“我们不希望非理性价格出现,现在拍出的地价谈不上非理性,毕竟地价还是低于周边房价,但价格说低也实在不低了。在绿城、中交和平安三方精密的地块测算中,楼面价3万元/平方米是趋近饱和价。”3万元/平方米加上绿城装修和营造成本、税费等,我们预估项目最终成本价能到4万元/平方米多一点,周边房价如果能卖到4.5万元/平方米以上,我们的空间是很大的。

  待调整的库存

  一边厢绿城四战土地市场,另一边厢却又频频去库存。今年年中,绿城的内部会议上提出了一个“撤退计划”,称未来将把投资区域严格控制在14个一二线城市,力争在2017年之前把三四线城市的库存压缩在25%以内,并拟在2020年前完全退出。

  究其原因,绿城执行董事兼行政总裁曹舟南坦承,“宏观调控之前,我们的产品定位错了,户型偏大、总价偏高,现在暴露出营销和存量去化问题,正重新确立相关体系。”

  具体做法上,绿城将会以快速去化的策略尽早结束三四线城市项目,关停项目公司;并以当地的销售额倒推需求,机会性补充土储。为了促进销售,在绿城新的体系中,还将形成投资、大运营、产品中心三大核心部门。原来的营销线与运营线将合并,营销的地位显著提升。

  此番动作使绿城的库存产生了明显的变化。数据显示,在绿城上半年323亿元的销售中,其中203亿元是去库存,也就是说新推的楼盘只有120亿元左右。而在前10月的510亿元销售中,也有约360亿元是来自库存货量。

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